Сервисные апартаменты в России: как формируется доходность
Сервисные апартаменты в России, по мнению экспертов, остаются одним из наиболее доходных сегментов недвижимости. Средняя доходность по рынку варьируется от 8 до 15% годовых, а в ряде случаев доходит и до 20%, что заметно превышает показатели классического жилья.
Согласно данным NF Group, операционная доходность для собственников апартаментов составляет 5–12%, но не нужно забывать и об инвестиционной доходности - с учетом роста стоимости са инвестиционная доходность (с учетом роста стоимости самого актива) может быть значительно выше. Nikoliers также отмечает, что апартаменты — инструмент сложный, но потенциально выгодный, с доходностью до 15% годовых.
Анализ ситуации по открытым источникам показывает, что ситуация различается в зависимости от региона и класса проекта. Так, в Москве апартаменты в спальных районах приносят 8-10% годовых, тогда как премиальные апартаменты в центре - 12-15% годовых. В курортных зонах Краснодарского края эксперты говорят о 9-14% годовых, а в Петербурге апартаменты демонстрируют в среднем 10-13% доходность, в зависимости от проекта.
Для сравнения, по данным ДОМ.РФ, по итогам II квартала 2025 года, доходность от сдачи в аренду квартир в Москве составляет 5,7%, в нестоличных городах - 6,1%, в Петербурге - 6,2%. Это не
Петербург как флагман
В Санкт-Петербурге сосредоточено около 60% от всего объема сервисных апартаментов страны, и именно этот рынок считается наиболее показательным для сегмента.
Среди факторов, влияющих на расчет доходности - цена входа, т.е. стоимость недвижимости, которая затем окупается за счет сдачи в аренду.
По данным Консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, средняя цена квадратного метра в предложении апартаментах на конец I полугодия составила 328 тыс. рублей. Эксперты ЦИАН говорят о том, что средняя цена сделки на первичном рынке в I полугодии составил 257 тыс. рублей. По данным NF Group, средняя цена лота в экспозиции на апрель 2025 года составила 8,9 млн рублей, что связано с появлением в продаже лотов более крупного метража в 2024 году.
Понятно, что юниты, приобретенные ранее, по более низким ценам, дают более высокую доходность.
Эксперты управляющей компании Vertical отмечают, что несмотря на это, наибольшей удельной доходностью обладают компактные студии и номера площадью 20-25 кв. м.
Действительно, если взять среднюю цену сделки 331 тыс. рублей за квадратный метр, то номер площадью 20 кв. м обойдется примерно в 6,6 млн рублей. Номер площадью 40 кв. м будет стоить в два раза больше - 13,2 млн рублей.
Операционная модель расчета доходности строится на показателях загрузки и средней ставки (ADR). По оценкам “Делового Петербурга”, в среднем аренда сервисных апартаментов обходится постояльцам в 3110 рублей в сутки (при посуточной сдаче), тогда как в классических гостиницах средняя стоимость номера составила 7,2 тыс. рублей. Но существенная разница в цене нивелируется высокой заполняемостью - летом в успешных объектах она достигает 100%, а зимой компенсируется за счет перевода части номеров в долгосрочную и среднесрочную аренду. В 2024 году, по данным КЦ “Петербургская недвижимость”, средняя заполняемость в сегменте составила 87%, некоторые представители рынка говорят о загрузке свыше 92%.
Итак, даже с учетом того, что управляющая компания забирает 30-50% выручки для обслуживания апартаментов, обеспечения деятельности комплекса и собственной работы, фактическая доходность остается в диапазоне 8-11%, а в удачных проектах в удачные периоды может достигать и 16-20%.
Так, представители петербургского рынка говорят о ежемесячных выплатах от 38 до 55 тыс. рублей в зависимости от локации, в центре, например, выплаты могут превышать и 100 тыс. рублей.
Если взять доход в 38-55 тыс. рублей, то это около 450–660 тыс. руб. в год. Для апартамента стоимостью 5,1 млн руб. это соответствует доходности 9–13%, а для апартамента за 10,2 млн руб. — около 4–6% годовых. Конечно, это приближенный расчет, и аренда большого номера может стоить дороже, но в том случае, если он выше классом или вмещает больше людей. Но если это просто большой двухместный номер, то стоимость от площади зависит незначительно.
Также не забывайте, что речь идет о среднем доходе за год, т.к. в Петербурге велика роль сезонности.
При этом, для тех, инвесторов, которые предпочитают стабильность, есть программы гарантированного дохода. Так, в апарт-отеле Vertical Московская есть программа гарантированного дохода, по которой собственник номера ежемесячно получает 50 тысяч рублей в течение двух в лет, что сопоставимо доходности 9,5-10,5% годовых. Это предложение действует для покупателей апартаментов площадью 15 кв м и стоимостью 4 млн 920 тыс рублей.
Из моментов, на которые стоит обращать внимание при приобретении апартаментов - это официальная гостиничная классификация, которая стала обязательной для работы с 1 сентября 2025 года. Также, конечно, большую роль играет профессионализм управляющей компании, поэтому, приобретая апартаменты в новом объекте (а большая часть юнитов по-прежнему приобретается до ввода в эксплуатацию), стоит изучить опыт управления другими сервисными апарт-отелями.
Не стоит сбрасывать со счетов и капитализацию самого объекта - она будет выше в центральных района, где при грамотном управлении доходность может достигать 15–20%. Но и порог входа там выше, что делает его менее доступным для широкого круга покупателей. Поэтому сейчас наибольший интерес инвесторы проявляют все же к объектам в спальных районах таких как Красногвардейский, Московский и Кировский - впрочем, это связано и с наличием в предложении объектов от девелоперов.
Подробнее о проекте апарт-отеля Vertical Московская можно прочитать по ссылке
Реклама. ООО «ИНВЕСТ ХАБ». ИНН: 7726643269
