Интервью с вице-президентом Банка ДОМ.РФ — руководителем подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Александром ЧОБАНОМ (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

— Александр, сегодня в строительной отрасли много говорят о комплексном развитии территорий (КРТ). Почему этот механизм называют драйвером развития?

— Действительно, КРТ стал одним из ключевых механизмов, определяющих развитие строительной отрасли в последние годы. Это не просто инструмент редевелопмента или обновления застройки. Это системный механизм, который меняет качество жизни в городах. Когда мы говорим о КРТ, мы имеем в виду не только новое жилье, но и дороги, детские сады, школы, парки, общественные пространства. Все это формирует полноценную городскую среду. Мы видим большой интерес бизнеса к этим проектам. И я уверен, что КРТ будет развиваться дальше и все больше городов будут подходить к своему развитию именно комплексно.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

— Банк ДОМ.РФ был одним из первых, кто начал работать с КРТ. С чего начался ваш опыт?

— Мы подключились к этому процессу фактически с момента появления механизма. Закон был принят в конце 2020 года, и мы вместе с институтом развития участвовали в его разработке, давали рекомендации. Уже в 2022 году реализовали первую сделку.

Сегодня в нашем портфеле 87 проектов в 32 регионах страны с градостроительным потенциалом 15,3 млн кв. м. Объем кредитных линий составляет 1,8 трлн руб. Благодаря реализации этих проектов более 200 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия.

— Получается, каждый четвертый рубль в портфеле банка — это КРТ?

— Да, доля проектов КРТ в нашем портфеле по лимитам составляет 25%. Это серьезный показатель, и он растет.

Для банка такие проекты интересны потому, что здесь более понятные и прозрачные правила игры. В таких проектах четко определены объемы инфраструктурной и социальной нагрузки, и мы точно понимаем, что нужно закладывать в финансовую модель.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Москва традиционно выступает флагманом отрасли. Как сегодня выглядит портфель КРТ-проектов банка в столице и какие из них можно назвать наиболее показательными?

— Москва, безусловно, лидер по реализации КРТ. Если всего у нас 87 проектов, то только в столице их уже 13, то есть около 15% от всего портфеля. Градостроительный потенциал московских проектов превышает 2,8 млн кв. м. На их реализацию банк выделил 643 млрд рублей. Это масштабные и стратегически важные проекты, которые формируют новые современные кварталы, меняют целые районы и задают планку качества для всей страны.

Столица — это крупнейший рынок жилья с устойчивым спросом, что делает проекты КРТ здесь особенно востребованными и перспективными. Команда городских властей активно использует этот механизм и выстраивает системный диалог с банками и застройщиками.

— Кто еще из регионов сегодня наиболее активно включен в реализацию КРТ?

— В нашем портфеле лидируют три федеральных округа: Центральный, Сибирский и Приволжский. Но интерес к этому инструменту проявляют застройщики по всей стране, поскольку он позволяет предлагать рынку продукт совершенно иного качества.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

— Тем не менее, согласно статистике, нередко торги по КРТ остаются без победителей. С чем это связано?

— Это сигнал о том, что нужно тщательнее балансировать финансовые модели проектов и предлагать инструменты поддержки в части строительства инфраструктуры. КРТ — сложный механизм, который требует конструктивного диалога между инвесторами, властями и банками. Вместе с федеральными и региональными органами власти необходимо разрабатывать меры поддержки.

Например, эффективным решением стали аукционы за долю, которые проводит ДОМ.РФ. Другой вариант — обязательства публичной стороны по выкупу социальных объектов. Ряд регионов активно рассматривает эту инициативу.

— В ваших исследованиях девелоперы также говорили о трудностях с ИРД.

Да, мы проводили исследование «Индекс настроения девелоперов». 59% участников отметили, что сталкиваются со сложностями при получении исходно-разрешительной документации. Иногда это связано с разобщенностью функций: договор КРТ заключает один орган власти, а документацию по планировке территории утверждает другой. В таких случаях помогает практика трехсторонних договоров, как, например, в Нижнем Новгороде. Там в одном документе были зафиксированы обязательства правительства области, городской администрации и девелопера. Это повышает прозрачность и ускоряет процесс.

Фото предоставлено компанией Брусника

— Еще один важный вопрос инфраструктурная нагрузка. Как ее можно сбалансировать?

Инфраструктурная нагрузка действительно сильно влияет на экономику проекта. По данным нашего исследования, 77% застройщиков считают, что участие государства в оплате инфраструктуры или софинансировании строительства социальных объектов значительно повысило бы привлекательность КРТ.

Сегодня на федеральном уровне уже реализуется ряд решений: инфраструктурные бюджетные кредиты, специальные казначейские кредиты, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ. Мы видим в своем портфеле примеры, когда именно сочетание этих инструментов с проектным финансированием позволило инвесторам сохранить экономику проектов и реализовать их.

— Получается, при структурировании таких сделок банк смотрит не только на жилье, но и на всю сопутствующую инфраструктуру?

— Именно так. Мы оцениваем проект комплексно, сразу на горизонте 10—12 лет, с учетом всех очередей строительства и всей инфраструктурной нагрузки. Это позволяет увидеть полную экономику и доходную часть, а также заложить выполнение социальных обязательств. Такой подход делает проект устойчивым.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

— В завершение разговора оцените перспективы КРТ в ближайшие годы?

— Убежден, что механизм будет продолжать развиваться и масштабироваться. Банки будут охотнее идти в такие проекты. Ключ к успеху здесь — диалог всех участников и гибкость при принятии решений.

В конечном счете наша общая главная цель — создавать комфортные города для людей. Сегодня регионы конкурируют с мегаполисами за человеческий капитал. Очень важно, чтобы жители не уезжали в поисках лучшей среды, а получали ее у себя дома вместе с современными кварталами, инфраструктурой и возможностями для самореализации.

В этом смысле КРТ — это не только градостроительный, но и стратегический инструмент сохранения человеческого капитала в регионах.