Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, рыночная ипотека остается дорогим продуктом. И это продолжает увеличивать разрыв между средней ценой 1 кв. м в готовом и строящемся жилье. В большинстве крупнейших городов страны новостройки по ценам обогнали квартиры с ремонтом. Как сообщили «Известия», аналитики компании «Этажи» подсчитали, сколько квадратных метров в строящемся жилье можно приобрести, продав квартиру на вторичном рынке.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

При расчете аналитики использовали среднюю стоимость 1 кв. м на первичное и готовое жилье в городах России с населением от 1 млн человек. По их наблюдениям, только в Москве и Санкт-Петербурге стоимость готового жилья превышает новостройки: взамен проданного 1 кв. м в квартире на вторичном рынке в столице можно купить 1,1 кв. м в строящемся жилье, а в Санкт-Петербурге — 1,05 кв. м.

В других мегаполисах вместо 1 кв. м на рынке готового жилья продавшие его смогут приобрести от 0,72 кв. м до 0,97 кв. м в новостройке в зависимости от локации.

Ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов (на фото ниже) отметил, что для большинства россиян более высокая, чем на вторичном рынке, стоимость «квадрата» в новостройках осложняет улучшение жилищных условий, «а при снижении рыночных ипотечных ставок может привести к резкому охлаждению спроса на строящиеся квартиры».

Фото из архива А. Иванова

До появления льготных ипотечных программ, пояснил эксперт, средняя цена 1 кв. м в готовом жилье была выше, чем в новостройках, поэтому после продажи своей квартиры с ремонтом россияне могли приобрести квартиру в строящемся доме с минимальным привлечением заемных средств.

«Чем выше разница между ценой 1 кв. м вторичного и первичного жилья, тем более сложная ситуация со спросом на строящееся жилье будет, когда разница в ставках между рыночной и льготной ипотекой начнет сокращаться, — уточнил Иванов. — Сейчас ее нивелирует более дешевая "Семейная ипотека" и различного рода субсидии, которые перекрывают эту разницу».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

По данным ЦБ, разрыв цен на новые и готовые квартиры в III квартале этого года в Центральном федеральном округе (ЦФО) составил 84%. При этом средний разрыв цен по всей России достиг 61% и продолжает увеличиваться параллельно с удорожанием новостроек.

Согласно данным регулятора, около 76% всех выдач ипотеки в октябре 2025-го пришлись на программы господдержки. В основном россияне оформляли «Семейную ипотеку». Выдачи по ней за месяц выросли на 21,5% и достигли 329 млрд руб.

Фото из архива В. Чернова

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов (на фото) заметил, что «почти весь поддерживаемый госпрограммами спрос идет именно в новостройки, что позволяет девелоперам удерживать высокий ценник».

Благодаря проектному финансированию до сдачи жилья в эксплуатацию девелопер не может получить деньги дольщиков, которые хранятся на специальных счетах эскроу. Поэтому им приходится строить дома на кредитные средства — снижение цен на объекты в таком случае может сильно снизить рентабельность стройки.

Фото из личного архива Е. Шавнева

Важно также понимать, добавил специалист, что новостройки — это свежие проекты в крупных городах, часто с отделкой и современной инфраструктурой. На вторичном рынке, как правило, много старого фонда и «убитых» квартир, что искажает статистику.

По мнению гендиректора инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгения Шавнева (на фото), окупаемость работы девелоперов и без того сокращается: удорожание стройматериалов также влияет на цены. Он предполагает в 2026 году рост цен еще на 30% — 40%, поэтому тренд вполне способен усилиться.

Фото из архива О. Абелева

Как считает глава аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев (на фото), разрыв цен на рынке недвижимости говорит о структурных проблемах и, чтобы выправить ситуацию, важно стимулировать предложение на вторичном рынке.

Управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова подчеркнула, что, несмотря на рост реальных доходов населения и снижение ключевой ставки ЦБ, доступность жилья все еще низкая: покупка недвижимости без использования льготных инструментов для большинства людей осложнена.

Серьезным препятствием для многих заемщиков остается и проблема внесения первоначального взноса.

Фото: 2023.rif.ru/speakers

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин (на фото) обратил внимание на то, что чем выше цены на жилье, тем более высокий первоначальный взнос придется платить клиенту при оформлении жилищного кредита. По льготным программам он достигает 29%. Чтобы купить в ЦФО квартиру площадью 40 кв. м, человеку придется сразу принести в банк около 3,5 млн руб. (еще год назад эта сумма была около 2,7 млн руб.).

По словам Тумина, без достаточного первоначального взноса клиент, скорее всего, столкнется с отказом банка, а при его размере менее 20% одобрение получают лишь 3% заемщиков.

По данным Домклик, средний ежемесячный платеж в России с середины 2024 года колеблется на уровне 35 тыс. руб. — 40 тыс. руб. в месяц, а в Москве он не превышает 100 тыс. руб.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Если ставку по наиболее массовой «Семейной ипотеке» для пар с одним ребенком поднимут до 12%, то для этой группы населения ежемесячный платеж по новой ипотеке увеличится более чем в полтора раза.

На фоне смягчения политики регулятора в III квартале почти на треть увеличились выдачи ипотеки по базовым программам.

Владимир Чернов полагает, что это повлечет за собой возврат части спроса на обычную ипотеку и постепенное оживление вторичного рынка, связанное с реализацией отложенного спроса. А Евгений Шавнев считает, что в перспективе это может привести к росту цен на готовое жилье.

Фото из архива К. Гудым

Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым (на фото) уверена, что начало цикла снижения ключевой ставки ЦБ — неплохой момент для покупки вторичной недвижимости.

Однако из-за распространения «пенсионерской схемы» рынок сейчас переживает кризис доверия со стороны клиентов.

Фото: rspp.ru

Как заверил глава Комитета Госдумы РФ по финансовым рынкам Анатолий Аксаков (на фото), власти уже работают над механизмами для устранения этой проблемы.

Кроме того, есть риск, что при ускорении инфляции ЦБ будет медленнее снижать ключевую ставку. Все будет зависеть от оперативных данных и ситуации на рынке.