Минфин предложил повысить стандартную ставку НДС до 22% и поэтапно снизить порог уплаты НДС для предприятий, работающих по упрощенной системе налогообложения, до 10 млн руб. Соответствующий законопроект №1026190-8 уже прошел первое чтение в Госдуме.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

ЕРЗ.РФ выяснил у девелоперов, как, по их мнению, такие налоговые новации отразятся на сфере строительства.

Эксперты оказались единодушны в прогнозе увеличения себестоимости строительства. Однако они не ожидают массового роста цен.

Фото предоставлено пресс-службой ПЗСП

Кирилл НИКОЛАЕВ (на фото), коммерческий директор АО ПЗСП (Пермский край):

— Согласно пп. 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса, сделки по продаже строящегося и вторичного освобождены от НДС. Однако это не означает, что участники рынка недвижимости не ощутят увеличения налоговой ставки. В первую очередь повышение НДС скажется на маржинальности бизнеса, потому что приведет к увеличению издержек. Также ожидаем, что повышение НДС приведет к сдержанному росту стоимости товаров и услуг и умеренному падению спроса. 

В сфере строительства повышение НДС может привести к увеличению себестоимости проектов на этапе строительства: при закупке строительных материалов, аренде оборудования, оплате работ субподрядчиков, которые подлежат обложению НДС. 

Покупатели квартир НДС не платят, поэтому на них повышение налоговой ставки отразится только в том случае, если застройщики будут закладывать повышение себестоимости в цены на квартиры, что вполне вероятно.

В целом увеличение ставки НДС — это еще один вызов, но с грамотной стратегией и адаптацией бизнес может не только сохранить свои позиции, но и повысить эффективность работы. В ПЗСП мы рассматриваем это как возможность улучшить внутренние процессы и укрепить долгосрочную устойчивость компании.

Фото пресс-службы ГК Монолит

Марина МОРОЗОВА, заместитель коммерческого директора ГК Монолит (Республика Крым):

— Налоговая реформа затронет строительную сферу, даже учитывая, что прямые продажи жилья не облагаются НДС. Рост налоговой нагрузки на операционные расходы способен увеличить себестоимость строительства примерно на 3% — 4%, что потенциально может привести к повышению цен на жилье.

Тем не менее рынок недвижимости остается сложным и конкурентным, поэтому резкого увеличения продаж не ожидается. Это будет сдерживать значительный рост цен.

Девелоперы уже давно адаптируются к текущим условиям и в дальнейшем будут ориентироваться на создание более доступных жилых проектов, чтобы оставаться конкурентоспособными и привлекать покупателей.

Фото пресс-службы Группа компаний ПЛЮС Девелопмент

Александр ПОПОВ (на фото), генеральный директор Группа компаний ПЛЮС Девелопмент (г. Москва):

— Видится, что ситуация сегодня похожа на 2008-й и 2014-й годы, когда себестоимость резко росла, и у девелоперов был выбор — либо резко поднимать цену, либо искать компромиссные инструменты.

Покупательская способность ограничена, ипотека дорогая, поэтому полное переложение налоговой нагрузки на клиентов будет затруднено. Средние цены могут корректироваться вверх — на уровне инфляции или чуть выше — но массового роста мы увидеть не должны.

Скорее, застройщики будут «играть на грани»: предлагать точечные скидки, рассрочки, совместные ипотечные программы. По сути, рынок переходит в фазу, где ключевым становится не сама цена метра, а формат сделки и условия, которые делают ее для клиента доступной.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Для сферы риэлторских услуг налоговые изменения означают серьезную перестройку. Малые агентства, чей оборот не превышает порог, сохраняют прежние условия, но вынуждены готовиться к возможному переходу. Средние и крупные риэлторские компании уже становятся плательщиками НДС, что требует пересмотра учета, договоров и структуры цен.

Если налог включен в прежнюю цену, чистая прибыль падает примерно на 17% — 18 %; если добавляется сверху — сохраняется, но услуги дорожают для клиента. Дополнительная административная нагрузка частично компенсируется правом на вычет входного НДС, однако финансовая и организационная адаптация неизбежна.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Реформа ведет к большей прозрачности рынка, который до сих пор остается достаточно «серым», но станет испытанием на гибкость: адаптировать договоры, учет и систему расчетов с клиентами теперь придется всем, кто растет быстрее рынка.

На этом фоне особую роль приобретает цифровизация риэлторской деятельности. Платформы вроде Aiplus.ru, предлагающие инструменты автоматизации маркетинга, управления сделками, клиентских коммуникаций и аналитики спроса, становятся ключевым фактором выживания и роста.

Использование искусственного интеллекта для генерации контента, обработки лидов и прогнозирования тенденций рынка позволяет агентствам сокращать издержки, повышать скорость сделок и точность ценообразования. Цифровые решения фактически компенсируют часть потерь от налоговых изменений, превращая технологическое обновление в экономический резерв.

Фото: пресс-служба Группы Голос

Мариан ВЕРБОВЕЦКИЙ (на фото), финансовый директор Группы Голос (Челябинская область):

— Если эти изменения будут приняты, то влияние на строительную отрасль будет негативным. Стоимость работ и материалов увеличится.

Увеличение налога на добавленную стоимость всегда и прямо приводит к росту цены для конечного потребителя. Учитывая предлагаемую цель повышения ставки НДС, это сразу ускорит и инфляцию.

Рост стоимости жилья снизит его доступность. Но может подстегнуть краткосрочный инвестиционный спрос, направленный на фиксацию сегодняшней стоимости квадратного метра (подсказка, которая не является инвестиционной рекомендацией: успевайте купить по сегодняшней стоимости, завтра будет дороже).

Рациональное поведение застройщиков, а также взвешенная позиция инвесторов и кредитующих отрасль банков могут привести к снижению объема вывода новых проектов.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Увеличение налоговой нагрузки потребует от застройщиков оптимизации стоимости строительства, в том числе за счет снижения потребительских качеств продукта, частичного отказа от наполнения жилья и среды приятными, но не всегда обязательными опциями на этапе строительства.

Все участники рынка гражданского строительства пострадают от предложенных изменений: от мастер-девелопера до покупателя. Вырастет налоговая нагрузка на все его звенья.

Кроме того, возрастут расходы на ведение налоговой отчетности для предприятий, которые ранее использовали специальные упрощенные режимы налогообложения.

Фото: Ikon Development

Иван ВИНОГРАДОВ (на фото), генеральный директор Ikon Development (г. Москва):

— Повышение НДС с 20% до 22% с 2026 года затронет застройщиков, так как их расходы на строительные материалы, оплату услуг подрядчиков, зарплаты и аренду оборудования, которые облагаются НДС, вырастут. Несмотря на то что сделки по продаже жилья (вторичного и новостроек) освобождены от НДС, возросшие расходы застройщиков приведут к увеличению общих финансовых затрат компании. Это может вызвать необходимость пересмотра бюджетов, оптимизации процессов поставок и закупок, а также возможный переход на более доступные категории жилья для сохранения конкурентоспособности рынка.

Наибольшие последствия повышения НДС почувствуют застройщики и строительный сектор, так как значительная часть их затрат относится к облагаемым налогом операциям — закупке строительных материалов, услуг подрядчиков и техники. Жилой и коммерческий сегменты, где работает длинная цепочка подрядчиков и поставщиков, также будут более подвержены кумулятивному увеличению налогового бремени. Вторичный рынок жилья пострадает меньше, поскольку сделки физлиц не облагаются НДС, но подорожание может произойти через повышение комиссий агентств и сопутствующих услуг.

Цены на новостройки, как ожидается, увеличатся в среднем от 1,5% до 5% в зависимости от региона и сложившейся конкуренции.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Рост цен на вторичное жилье будет менее заметен, но косвенный эффект возможен через повышение затрат на услуги риэлторов, юридические сервисы и рекламные платформы. Загородные дома могут подорожать примерно на 3% — 6% из-за повышения затрат на стройматериалы и работы подрядчиков, особенно если в цепочке много малых предприятий, не вычитающих НДС.

Спрос на жилье в IV квартале 2025 года может стимулироваться в некоторой степени желанием покупателей приобрести недвижимость до усиления налогового бремени с 2026 года. Однако общий эффект повышения НДС ожидается умеренным, и влияние на спрос скорее будет кратковременным. Также возможна некоторая замедленность в снижении ипотечных ставок, что может влиять на покупательскую активность жильцов.

Таким образом, повышение НДС на 2% с 2026 года приведет к увеличению издержек застройщиков, умеренному росту цен на жилье (новостройки и загородные дома в первую очередь), а влияние на вторичный рынок будет косвенным. В краткосрочной перспективе спрос может немного подстегнуться из-за ожиданий роста цен, хотя масштаб этого эффекта ограничен.

Александр ГАННЕНКО, директор технического заказчика корпорации ООО СЗ Ромекс Девелопмент Юг (Краснодарский край):

— Увеличение НДС до 22% и параллельное уменьшение порога освобождения от данного налога с 60 млн руб. до 10 млн руб., безусловно, отразятся на строительной отрасли и рынке недвижимости в целом. Даже несмотря на освобождение операций по приобретению жилой недвижимости от НДС (согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), воздействие на себестоимость строительных работ оценивается минимум в 1,5% — 2%.

В сложившихся обстоятельствах рост цен, вероятно, замедлит динамику продаж и снизит доступность жилья для населения. В свою очередь, мы ориентируемся на оптимизацию производственных процессов, что необходимо для сохранения стабильности на рынке недвижимости, однако полностью исключить повышение цен не представляется возможным.

Предполагаем, что у нас, как у застройщиков, увеличатся расходы на строительные материалы и оплату работ подрядных организаций, являющихся плательщиками НДС. Это повлечет за собой повышение финансовой нагрузки на строительные компании, которая частично или полностью отразится на итоговой цене квартир (в условиях высокой конкуренции).

По нашим данным, в Краснодарском крае сохраняется устойчивый интерес покупателей к новому жилью, поэтому увеличение цен может колебаться в пределах 1,5% — 2%, что зависит от категории недвижимости и этапа строительства.