Это произойдет в законодательном порядке не ранее I квартала 2023 года, в результате чего появится возможность ускорить процесс секьюритизации ипотеки и снизить ставки ИЖК для благонадежных заемщиков, сообщают «Известия», ознакомившиеся с планом законопроектной деятельности Правительства РФ.

Фото: www.babaevo-gazeta.ru

По информации издания, Единому институту развития в жилищной сфере ДОМ.РФ как эмитенту ипотечных ценных бумаг (ИЦБ, или ипотечных облигаций) откроется доступ к кредитным историям ипотечных заемщиков.

Соответствующий законопроект, который должен разработать Минфин, могут внести в Госдуму в феврале 2023 года.

Фото: www.sravni.ru

Напомним, что стимулирование рынка ипотеки с помощью ИЦБ (облигаций) осуществляется по следующей схеме: эмитированные бумаги обеспечиваются кредитами (закладными) на покупку жилья, выданными банком-кредитором.

Далее бумаги реализуются на фондовом рынке, в результате чего появляется дополнительная рублевая ликвидность, которую можно использовать для выдачи новых ипотечных кредитов и рефинансирования уже выданных.

В Минфине уточнили, что сегодня основной эмитент на рынке ИЦБ —ДОМ.РФ, банки-кредиторы (банки-оригинаторы) продают ей часть своих ипотечных портфелей (в виде закладных), а госкорпорация выпускает под эти активы ипотечные облигации и находит инвесторов.

Фото: www.rbk.ru

Исполнение обязательств по ИЦБ обеспечивается поручительством ДОМ.РФ, в соответствии с 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере...».

Данный закон регулирует запущенную в конце 2016 года госпрограмму стандартизированных ипотечных облигаций, благодаря которой на рынок ИЖК за пять лет поступило около 1 трлн руб., полученных от реализации на фондовом рынке ИЦБ.   

Фото: www.iz.ru

Но для эффективного поручительства со стороны ДОМ.РФ необходимо резервирование определенных сумм под рискованные кредиты, полные выплаты по которым с высокой степенью вероятности могут не состояться из-за недостаточной платежеспособности заемщика, считает эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота (на фото).

 Сегодня, пояснил он, без доступа ДОМ.РФ к кредитным историям заемщиков резерв закладывается для всех займов на основе принципов однородности, то есть усреднения.

Фото: www.banking-finance.ru

«Получив же доступ к кредитным историям заемщиков, госкорпорация сможет более точно формировать свои тарифы по секьюритизации (привлечения банком дополнительного финансирования за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов — Ред.) и оценивать объем капитала, который предназначен для гарантии кредитного риска по ИЦБ для благонадежных заемщиков», — подчеркнул эксперт.

По его оценке, теоретически снижение ставок для благонадежных заемщиков на основе широкого использования кредитных историй может составить 0,25—0,75 п.п.

Фото: www.tvzvezda.ru

В НБКИ в целом поддержали доступ ДОМ.РФ к кредитным историям заемщиков в рамках секьюритизации, однако при этом руководитель бюро Алексей Волков (на фото) отметил, что «размывание принципа ограниченного доступа к кредитной истории несет в себе дополнительные риски, требующие крайне точных формулировок, и важно обеспечить контроль за таким доступом».

Фото: www.cian.ru

Ряд опрошенных «Известиями» специалистов не исключили, что в результате нововведения для менее благонадежных заемщиков ставки ИЖК могут даже повыситься.

При этом они обратили внимание на то, что снижение процентной ставки определяется «не только и не столько его хорошей кредитной историей, но другими факторами».

Представитель девелоперского бизнеса, управляющий партнер ГК Основа Олег Колченко (на фото) заметил, что нововведение может повлиять в первую очередь на потенциальный рост прибыли ДОМ.РФ за счет реализации своих ИЦБ по более высокой стоимости.

«И это вряд ли может привести к снижению ставок по ипотеке для конечных покупателей», — заключил он.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: Сегодня каждая 10-я ипотека в России выдается благодаря ипотечным облигациям ДОМ.РФ

Как снизят риски по ипотечным облигациям при банкротстве банков  

За счет чего повысят кредитное качество ипотечных облигаций

В следующем году ДОМ.РФ удвоит выпуск ипотечных ценных бумаг, доведя их объем до 1 трлн руб.

ДОМ.РФ и Банк ВТБ завершили размещение выпуска ипотечных облигаций на рекордную сумму 191,5 млрд руб.

Ипотечные облигации ДОМ.РФ станут доступны банкам для привлечения государственных средств через механизм РЕПО

Новые возможности инвестиций в ипотечные облигации разовьют ипотеку

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб.

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м