Эксперты: разница в стоимости «первички» и «вторички» действительно есть, но катастрофической ее назвать нельзя
В последнее время участники рынка, эксперты и СМИ все чаще говорят о разрыве цен на первичном и вторичном рынках. Насколько остра эта проблема в Северной столице?
Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори
«Известия» со ссылкой на ЦБ назвали цифру 80%. К обсуждению подключился портал «Недвижимость и строительство Петербурга» и выяснил у специалистов, можно ли назвать текущую ситуацию с разницей цен «катастрофой» или она преувеличена.
Фото предоставлено пресс-службой компании «Петербургская недвижимость»
Ольга ТРОШЕВА (на фото), директор КЦ «Петербургская Недвижимость» (входит в Холдинг Setl Group):
— Цены на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге заметно различаются в зависимости от года постройки. Разница между строящимся жильем и квартирами в домах, которые сданы после 2010-го, фактически исчезла.
В то же время в более старых зданиях они стоят примерно на 22% дешевле по сравнению с «новой вторичкой».
Отдельно стоит отметить сегмент переуступок: такие квартиры обычно предлагаются на 5% — 10% дешевле аналогичных объектов у застройщика. Величина дисконта зависит от срочности продажи.
Фото: vk.com/rsti_group
Екатерина НЕМЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК РосСтройИнвест:
— Новые реалии, связанные с ценовой дельтой, станут заметны на рынке еще больше по мере вывода новых проектов, которые стартуют в условиях высокой ключевой ставки ЦБ, влияющей на стоимость проектного финансирования.
Рынку придется адаптироваться к новому витку цен на «первичку», а в сделках трейд-ин разрыв между стоимостью проданной на «вторичке» квартирой и приобретаемой в новостройке увеличится и потребует дополнительного бюджета от покупателя.
Фото из архива С. Денисовой
Светлана ДЕНИСОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент:
— Многие коллеги-застройщики оценивают текущую ситуацию как нездоровую, поскольку проблема с реализацией имеющейся квартиры не позволяет купить строящуюся. А инвестор задумывается, нужна ли ему новостройка, если она переходит в категорию вторичного жилья с уценкой.
В настоящий момент на первичном рынке Санкт-Петербурга объем предложения непривычно низкий, поэтому «новая вторичка» не является проблемой для застройщика. Скорее наоборот: продажи готовых квартир опережают продажи строящихся очередей.
Готовый лот в сданном доме с полным правом может называться «медом вторички». Здесь по определению нет скрытых проблем в правовой истории квартиры, не говоря уж о техническом состоянии конструкций и коммуникаций.
Фото: valoapart.ru
Константин СТОРОЖЕВ (на фото), генеральный директор VALO Hospitality:
— Сегодня действительно фиксируется значительный разрыв между стоимостью новостроек и объектов на вторичном рынке. Опасность здесь в том, что при такой диспропорции рынок становится менее устойчивым. В итоге это приводит к снижению темпов продаж и смещению спроса в сторону арендного жилья.
Для застройщиков это означает увеличение сроков экспозиции объектов и затрат на продвижение, а для покупателей — меньшее количество доступных вариантов в привычном ценовом диапазоне.
Фото: пресс-служба ГК Fizika Development
Александр КРАВЦОВ (на фото), совладелец ГК Fizika Development:
— Если рассуждать о разнице между строящимися и готовыми очередями, а также между квартирами, которые предлагаются по цессии и напрямую от застройщика, то в среднем, по нашему опыту, дельта составляет около 20% — 25%.
Относительно сделок трейд-ин: здесь все зависит от того, какое именно жилье идет в зачет. Если речь о старом или слабо ликвидном фонде, размер доплаты будет существенным. Если же продается относительно свежая «вторичка», то дельта может оказаться минимальной. В каждом случае нужна индивидуальная оценка.
Фото: kronung.group
Филипп ШРАГЕ (на фото), основатель компании Krönung Group:
— Сегодняшняя разница в цене между первичным и вторичным жильем действительно ощутима, но называть ее катастрофической я бы не стал. По нашим данным, дельта в среднем составляет 25% — 35% по схожим объектам (площадь, количество комнат, локация).
В отдельных сегментах (массовый комфорт-класс в районах активной застройки) она может достигать 40% — 45%. Цифра в 80%, о которой говорит ЦБ, ближе к крайним случаям, где речь идет о сравнении старого жилья в домах 1960-х годов и новых комплексов бизнес-класса.
Фото предоставлено пресс-службой «Главстрой Санкт-Петербург»
Алексей БУШУЕВ, коммерческий директор Главстрой Санкт-Петербург (входит в ГК Главстрой-Регионы):
— По нашим расчетам, наиболее значительный ценовой разрыв между первичным и вторичным предложением в Санкт-Петербурге фиксируется в премиальном сегменте.
В массовом ситуация иная: дельта варьируется от 4% до 18% в зависимости от площади лота и класса проекта. В среднем по городу показатель составляет около 34%.
В Ленинградской области разница более выражена: от 13% до 58%. При этом встречаются и обратные кейсы: отдельные форматы, например, студии, на вторичном рынке могут стоить дороже.
Таким образом, сам факт ценового разрыва подтверждается, однако показателя в 80% в целом по рынку мы не видим.
Фото из архива М. Ельцова
Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:
— Проблема ценового разрыва есть, но важны детали. Например, нельзя всерьез сравнивать цену аварийного жилья в старом фонде и в современных домах. Здесь расхождение будет еще больше. В разы.
В городах с активным новым строительством, например в Москве и Санкт-Петербурге, разница составляет всего 8% и 4% соответственно. При этом, по моим данным, цены на квартиры в новых построенных корпусах и по цессии от частных клиентов действительно ниже цен застройщиков на 15% и более.
Фото из архива К. Кудинова
Кирилл КУДИНОВ (на фото), основатель инвестиционно-строительной компании Inreit:
— Исторически ценовая разница между первичным и вторичным сегментами жилья держалась на уровне 10%. После пандемии и запуска программы льготной ипотеки дельта существенно расширилась, достигла около 40% и остается примерно на этом уровне до сих пор.
Вне сомнения, массовая льготная программа послужила ключевым фактором удорожания новостроек. На волне спроса девелоперы спекулятивно поднимали цены до предельного уровня. В результате то, что начиналось как спасение для покупателей, обернулось сыром в мышеловке для большинства россиян.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Эксперты: квартиры в российских новостройках сегодня дороже вторичных почти на 20%
ЦБ: разрыв цен на первичном и вторичном рынках становится все больше
Эксперты: в разрыве цен между новым и вторичным жильем льготная ипотека оказалась не виновата
Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем за два года увеличился
Эксперты: разрыв цен между «вторичкой» и загородной недвижимостью сокращается
Эксперты оценили ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем в мегаполисах России
Эксперт объяснила, как и за счет чего новостройки «переиграли» вторичный рынок
В Подмосковье цены на новостройки снижаются, «вторичка» дорожает
Эксперт: разрыв спроса на первичную и вторичную недвижимость в следующем году может достичь 50%
