Снижение ставки ИЖК за счет девелопера на три процентных пункта (п.п.) эквивалентно скидке на цену квартиры в размере около 16%, подсчитали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Фото: www.nv-online.info

Подробно проанализировав рынок новостроек Московского региона, эксперты выяснили, что изменение маркетинговых стратегий застройщиков по замене прямых скидок на субсидирование ипотечных ставок было вызвано обвалом продаж в июле-августе минувшего года.

А этот обвал в свою очередь обусловило снижение спроса из-за того, что со 2 июля с 12 млн до 3 млн руб. был сокращен максимальный размер кредита в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки, а субсидируемая государством ставка по ней повышена с 6,5% до 7% годовых.

Застройщики поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает, и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные девелоперы Мосрегиона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой, отмечается в исследовании IRN.RU.

Фото: www.cian.ru

Его авторы также обращают внимание на следующие особенности новых маркетинговых стратегий, ориентированных на придание привлекательности не цене за квартиру, а ипотеке на ее покупку:

• кто-то из застройщиков, запустив свои собственные ипотечные программы со сниженной ставкой в качестве альтернативы госпрограммам, субсидирует их сроком на полгода-год;

• кто-то — на 3—5 лет;

• есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита;

• при этом прямые скидки, достигавшие несколько лет назад 25% от цены квартиры и более, существенно сократились — как в плане размера, так и распространенности.

Фото: www.netyerim.net

Как в случае с прямыми скидками, так и при субсидируемой ипотеке покупатель на выходе получает удешевление стоимости жилья. Какой именно? На этот вопрос аналитики IRN.RU ответили с помощью ипотечного калькулятора платформы. В цифрах это выглядит так: 

• допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тыс. руб.;

• в таком случае при рыночной ставке ИЖК в 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб.;

• при уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке в 6% — почти до 10 млн руб.;

• то есть субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а на 4 п.п. — почти на 30% дороже того жилья, что было бы ему доступно на рыночных условиях;

• застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цену на 5%.

Фото: www.krimchel.ru

Фактически данная схема позволяет девелоперам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным, способом, поясняют аналитики. Они прогнозируют, что на фоне дальнейшего естественного роста средней ставки ИЖК (в связи с инфляцией и повышением ключевой ставки ЦБ) такая стратегия в конце концов даст сбой.

«Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря», — резюмируют специалисты IRN.RU.

Фото: www.urbanawards.ru

Другие публикации по теме:

Ставка ипотеки для долевого строительства в ноябре снизилась до 5,83% (графики)

Эльвира Набиуллина: В следующем году цены на жилье будут расти не так быстро, как в году уходящем

Ставки по ипотеке в российских банках продолжают расти вслед за неоднократным повышением ключевой ставки Банка России

ЦБ: ипотека демонстрирует ускорение темпов роста

ВТБ: к 2025 году доля российских семей, способных взять ипотеку, увеличится с нынешних 20 до 33%

Банки начинают увеличивать ставки по ипотеке после очередного, на сей раз резкого, повышения ключевой ставки ЦБ

ВТБ: необходимо распространить на всю Россию наш опыт и запустить госпрограмму льготной экоипотеки

Доля ипотеки в ВВП России достигла 10%

ВТБ смягчает условия по основным ипотечным продуктам с господдержкой

Дистанционная покупка жилья стимулируется скидками: продажи застройщиков в режиме онлайн

На днях Минфин внес в Правительство РФ законопроект, предусматривающий прогрессивную шкалу НДФЛ и ряд других новаций. В СМИ активно развивается дискуссия практически по всем предложенным изменениям: увеличение налога на прибыль до 25 %, переход с УСН на НДФЛ и новые условия паушального взноса.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Наиболее остро обсуждается модель прогрессивного налогообложения доходов физлиц (НДФЛ), в том числе от продажи недвижимости. По оценкам опрошенных РИА экспертов, эти изменения коснутся более чем 90% продаваемых в России квартир.

Как уточняется в материалах Минфина, при продаже недвижимости действующая ставка налогообложения останется на уровне 13% до суммы в 2,4 млн руб., а со всего, что свыше этого, возьмут налог 15%.

При этом подчеркивается, что налог придется заплатить только с превышающей суммы. Ведомство также обещает освободить от уплаты продавцов, владевших жильем более пяти лет.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

По информации управляющего директора Метриум Руслана Сырцова (на фото), в Московском регионе сейчас всего две квартиры (одна в новостройке, вторая на вторичном рынке) продаются по цене ниже 2,4 млн руб.

Эксперт считает, что нововведения особенно болезненно скажутся на рынках недвижимости столичных регионов и Сочи.

В целом по России 93% продаваемых сегодня в России квартир имеют цену более 2,4 млн руб., а в Московском регионе эта цифра близка к 100%, подтвердил ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов (на фото ниже).

Фото: vk.com

Однако на практике большая часть эти объектов при продаже, по его словам, не будет облагаться налогом, поскольку сроки владения ими выше трех-пяти лет.

«В большей степени предлагаемые изменения коснутся инвестиционных квартир, где инвесторы не готовы замораживать оборотные средства на долгий период и заинтересованы в срочной продаже», — резюмировал Александр Иванов.

Фото: © E.O. / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что ни у кого не существует законных способов избежать прогрессивного налогообложения, за исключением льготных категорий населения.

При выявлении попыток уклониться Федеральная налоговая служба будет доначислять НДФЛ и штрафовать нарушителей. Если же размер скрытого налога превысит 2,7 млн руб. — это станет поводом для возбуждения уголовного дела.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

СПРАВКА
Какие изменения планирует Минфин.

Прогрессивная шкала НДФЛ:

• для доходов до 2,4 млн руб. в год сохранится ставка 13%;

• выше — поднимается до 15%;

• от 5 млн руб. — до 18%;

• от 20 млн руб. до 50 млн руб. — до 20%;

• свыше 50 млн руб. — 22%.

Налог на прибыль компаний предлагается повысить с 20% до 25%. Для IT-компаний с 2025 года — с 0% до 5%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов

Минфин разъяснил, нужно ли платить налог с квартиры, полученной от государства бесплатно

Рост кадастровой стоимости московской недвижимости и пример расчета налога на квартиру

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Нюансы применения НДС застройщиками

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Застройщики апартаментов будут платить НДС