Как отличить «хорошие» апартаменты от «плохих»? На что обратить внимание?
Как сегмент на рынке недвижимости апартаменты преимущественно представлены в двух форматах – это сервисные апартаменты и псевдожилье.
Псевдожилье – это жилые комплексы, построенные на земельных участках, которые не предназначены под строительство жилых объектов. Помещения в них имеют статус нежилой недвижимости. Соответственно, люди не могут в них прописаться, стоимость коммунальных услуг выше, чем в обычном жилье, также они не обеспечены социальной инфраструктурой.
Чаще всего такие апартаменты приобретают для собственного проживания. В России лидером этого сегмента является Москва, где рынок апартаментов на 93% состоит из объектов такого типа.
Формат сервисных апартаментов впервые появился в России в 2013 году, когда был запущен первый комплекс сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге YE’S Hoshimina.
«Основное отличие сервисных апартаментов от псевдожилья - наличие профессиональной управляющей компании, которая полностью берет на себя управление апарт-отелем после сдачи объекта в эксплуатацию», - объясняет директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
По словам эксперта, Управляющая компания занимается обслуживанием номерного фонда и инфраструктуры апарт-отеля, ведет работу с арендаторами по краткосрочной и долгосрочной аренде, а также отвечает за вопросы, связанные с доходной частью, то есть прибылью, которую получают собственники от сдачи юнитов».
Если говорить о том, что отличает апарт-отели от других типов недвижимости, то существует базовая концепция, по которой ведется реализация таких проектов.
В объектах данного формата всегда присутствует центральная входная группа, внутри обязательно выделяется зона ресепшн и лобби, зоны отдыха для гостей.
На территории апрат-отеля сформирована развитая инфраструктура: ресторан, бизнес-центр, фитнес-центр.
Сервис, который предоставляется гостям в апарт-отеле, всегда соответствует гостиничным стандартам. Под запрос арендаторов могут быть включены дополнительные услуги.
Для корректной эксплуатации комплекса в соответствии с гостиничными нормами при строительстве закладываются необходимые проектные решения, такие как, например, интеграция сервисных лифтов, чтобы разделить потоки гостей от сотрудников; проектируются технические и сервисные помещения: мастерские, склады, помещения для хранения, бельевые комнаты и пр.
Владельцы апартаментов могут самостоятельно проживать в отеле или передать юнит в управление профессиональной Управляющей компании, которая берет на себя все вопросы, связанные с поиском арендаторов и обеспечением доходности. По словам Антона Агапова, сегодня около 90% юнитов в апарт-отелях приобретается для инвестиций и только 10% для собственного проживания.
При выборе апрат-комплекса для покупки стоит выбирать объекты с удобной локацией: в шаговой доступности метро, комфортным расположением относительно транспортных развязок.
Апартаменты должны быть с отделкой и возможностью меблировки, так как УК может управлять только объектами, которые соответствуют единым стандартам.
Также следует ознакомиться с вариантами доходных программ, которые предлагает УК: важны их условия и процент доходности.
Обязательно нужно обратить внимание на репутацию УК, опыт ее работы на рынке, количество объектов в управлении, отзывы о работе, так как именно от деятельности управляющей компании будет зависеть коммерческий успех проекта.
Отметим, что уже несколько лет на законодательном уровне обсуждается вопрос об определении правового статуса апартаментов. В настоящее время соответствующий законопроект внесен в Госдуму и находится на рассмотрении.
Напомним, что в документе речь идет не о запрете строительства апартаментов, а об урегулировании рынка псевдожилья, переводе его в легитимный статус.
«К таким объектам предлагается применять определение «многофункциональные здания», они будут располагаться в общественно-деловых зонах, в объектах будут выделяться жилые и нежилые зоны. У собственников таких апартаментов появится возможность прописаться в них, «прикрепиться» к поликлиникам, детским садам, школам, а стоимость коммунальных услуг будет соответствовать стоимости в классических квартирах. Кроме этого, для будущих проектов застройщиков могут обязать строить социальную инфраструктуру, но объем обязательств по данному вопросу будет определяться каждым регионом самостоятельно», - рассказал Антон Агапов.
