Свою инициативу руководитель ВЦНСП Александр Моор объяснил необходимостью защитить интересы добросовестных приобретателей такого жилья. По его мнению, за время отсрочки на федеральном уровне следует выработать эффективный способ решения вопроса самостроев — без ущемления интересов граждан.

Фото: www.inserprud.ru

Проблему незаконно возведенных домов (самостроев) необходимо решать, в том числе и посредством принудительного сноса этих зданий по инициативе местных властей и решению судов.

Однако в интересах граждан, уже приобретших квартиры в самостроях, было бы целесообразно отсрочить снос таких объектов. А за период отсрочки выработать на федеральном уровне эффективный механизм решения данной проблемы.  

Такова суть предложения, с которым обратился на этой неделе к курирующему жилищную отрасль зампреду российского Правительства РФ Виталию Мутко руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор (на фото).

Как уточняется на сайте Центра, его глава настоятельно рекомендует отраслевым ведомствам разного уровня:

• провести по спорным объектам дополнительные технические экспертизы для установления, были ли при строительстве соблюдены градостроительные нормы и правила, и возможна ли безопасная эксплуатация строения;

• ввести практику, при которой итоговое решение о сносе или узаконивании строения должно приниматься по каждому объекту в индивидуальном порядке комиссией, сформированной на федеральном уровне с участием представителей профильного министерства, контролирующих ведомств, а также экспертов и общественных объединений.

Фото: www.ki-news.ru

Поводом для обращения послужила критическая ситуация, сложившаяся в Краснодарском крае, в особенности в Сочи. Как неоднократно информировал портал ЕРЗ, город-курорт краевым лидером по самостроям.

В столице Зимней Олимпиады-2014 возведено множество  объектов, застройщики которых получали разрешение на трехэтажные индивидуальные дома, а фактически возводили многоэтажки. Жители разных регионов России покупали в них недвижимость по так называемым инвестиционным соглашениям.

Фото: www.arch-sochi.ru

Одним из показательных примеров стал ЖК «Солнечный пляж» (или «Элизиум Хаус»), возведенный прямо на побережье в Адлеровском районе Сочи (на фото). Как информировал в январе портал ЕРЗ, он был признан самостроем городскими властями.

Квартиры в этих домах успели приобрести около 140 семей, и теперь люди остались фактически и без жилья, и без денег. Между тем городские власти через суд добиваются сноса трех зданий, о первые этажи которых, по словам прокурора Краснодарского края Сергея Табельского (на фото), вопреки всем федеральным и краевым градостроительным нормам, во время шторма бьются волны.

Фото: www.ki-news.ru

«Мы сейчас пытаемся предложить мораторий временный на снос таких домов (признанных впоследствии самостроями), для того, чтобы действительно не спешить, а дать оценку на федеральном уровне таким объектам для того, чтобы защитить людей», — заявил корреспонденту ТАСС Александр Моор, комментируя свое обращение в Правительство.

Фото: www.вцнсп.рф.su

Между тем, по информации агентства, в одном только Сочи городские власти санкционировали снос 600 самовольных построек, в том числе и МКД. По состоянию на начало года в курортном городе приступили к сносу 54 объектов, признанных судами незаконными постройками.

В целом же по краю около 30% жителей Кубани, приобретавших квартиры по договору долевого строительства, живут в самостроях. Региональные власти инициировали снос этих объектов.

Фото: www.krasnodarmedia.su

По итогам 2018 года в Краснодарском крае были снесены 372 строения, в том числе 101 в Краснодаре и 152 — в Сочи. Причем часть самостроев ранее была узаконена, но по новому решению судов все-таки подлежит сносу.

Уголовное дело, возбужденное против охотно согласовывавшего самострои бывшего вице-мэра Сочи Мугдина Чермита (на фото ниже), об аресте которого год назад сообщал портал ЕРЗ, недавно было передано для рассмотрения в суд.

Фото: www.itd1.mycdn.me

Понятно, что в этой ситуации добросовестные приобретатели квартир в таких домах чувствуют себя, мягко говоря, очень неуютно. Вот на их-то защиту в первую очередь и направлена инициатива руководителя ВЦНСП Александра Моора. 

В его письме на имя вице-премьера Виталия Мутко подчеркивается, что причины появления таких домов неоднозначны, и обвинять в незаконном строительстве исключительно одних застройщиков (против которых на юге России развернута настоящая кампания), по его мнению, несправедливо.

Фото: www.moment-istini.com

«Это подтверждается материалами уголовных дел, возбужденных в отношении сотрудников администрации по подозрению в превышении должностных полномочий в сфере строительства и выдачи незаконных разрешений на строительство», — аргументирует свою позицию Моор.

По его словам, сложившаяся ситуация с самостроями в Сочи отражает текущую ситуацию на всей территории России, в рамках которой формальный чиновничий подход в решении важных социальных вопросов повышает социальное напряжение в стране.

«Сотни тысяч людей, пострадавших вследствие отраслевой эволюции и многочисленных корректировок сводов и правил, ждут от Правительства взвешенных решений, основанных на заботе о каждой семье, ощутившей на себе угрозу потери единственного жилья», — подчеркивает в своем послании к федеральной исполнительной власти руководитель ВЦНСП.

Фото: www.s12.stc.all.kpcdn.net

Тем временем в самом Сочи местные власти, похоже, несколько притормозили разгон бюрократической машины по сносу домов, признанных самостроями.

Как сообщил в среду журналистам мэр города Анатолий Пахомов (на фото), специальные рабочие группы с участием прокуратуры и властей будут решать проблему сноса многоквартирных самостроев и соблюдения прав обманутых покупателей квартир.

При этом, по его словам, в состав групп войдут обманутые покупатели, представители прокуратуры, службы судебных приставов и работники администрации.

Фото: www.admkrai.krasnodar.ru

Примечательно также, что 15 марта истекает срок, который в начале месяца вице-премьер Виталий Мутко (на фото в центре) дал главе Минстроя Владимиру Якушеву и губернатору Краснодарского края Вениамину Кондратьеву (на фото справа от Мутко) для подготовки предложений по решению проблемы собственников жилья, сносимого по решению судов.

Другие публикации по теме:

Минстрой утвердил формы уведомлений о планируемом сносе объекта и о его завершении

На Кубани запретили строить МКД в прибрежной полосе

Виталий Мутко: Власти Кубани до конца года должны разобраться с долгостроями

Александр Моор (ВЦНСП): Застройщики должны достраивать объекты, а не томиться в СИЗО

Борьба с самостроями в Сочи привлекла внимание Следственного комитета

Власти Кубани просят 600 млн руб. на снос самостроя и заверяют, что справятся с проблемой долевых долгостроев

Президент подписал закон о новых правилах сноса самостроя

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать