Один из его авторов, известный эксперт Дмитрий Гордеев, объяснил порталу ЕРЗ.РФ основной посыл нового документа и его отличие от проекта Минстроя.

Фото: www.zhek.biz

В июле портал ЕРЗ.РФ сообщал, что для общественного обсуждения на портале проектов нормативных правовых актов опубликован разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ, вводящий новые правила управления многоквартирными домами. В числе прочего документ вменяет в обязанность застройщику передать управляющей компании в трехдневный срок после ее обращения всю техническую документацию на многоквартирный дом (МКД) не только в бумажном, но и в электронном виде.

Тогда минстроевский проект для портала ЕРЗ.РФ проанализировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий Гордеев.

На днях специалист сообщил, что Рабочая группа экспертов и практиков по подготовке альтернативного проекта Постановления Правительства РФ по управлению МКД завершила свою работу. В связи с планируемой Минстроем отменой правительственных постановлений №№491, 416 и 290 этим документом предлагается утвердить:

1) Правила деятельности по управлению многоквартирными домами;

2) Стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами;

3) Правила содержания общего имущества (СОИ) в многоквартирном доме (с приложением Порядка перерасчета КР на СОИ);

4) Порядок оказания и выполнения минимального перечня, услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (с приложением Состава минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего СОИ в МКД).

Для чего нуден альтернативный текст проекта постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами? Чем подготовленный экспертами и вынесенный на обсуждение документ отличается от минстроевского варианта? По просьбе портала ЕРЗ.РФ эти вопросы прокомментировал Дмитрий Гордеев (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Два слова об истории вопроса. В рамках "регуляторной гильотины", согласно Дорожной карте, Правительство должно было подготовить к июлю 2019 г. новую структуру нормативного регулирования для сферы общественных отношений в строительстве и ЖКХ, — напомнил эксперт. — как бы "план законопроектной деятельности". В марте 2020 г. планировалось внесение проектов федеральных законов в Госдуму, а проекты постановлений должны были быть внесены в Правительство в I квартале…

Однако этот пункт не выполнен в связи с тем, что проекты Минстроя России были подготовлены с задержкой и отклонены Рабочей группой по "регуляторной гильотине" по стройке и ЖКХ. В п. 5 Дорожной карты предусматривается принятие правительством постановлений, предусматривающих признание "утратившими силу с 1 января 2021 г. принятых ранее нормативных правовых актов Правительства". По смыслу это требование относится не ко всем актам Правительства, а только к тем из них, которые содержат избыточное регулирование.

Фото: www.kmvinform.ru

Но Минстрой понял это, как задание отменить Постановления об утверждении Правил содержания общего имущества (от 13.08.2006 №491), Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (от 15.05.2013 № 416) и минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (от 03.04.2013 № 290). Ведомство подготовило проект Постановления, утверждающее новое регулирование по данным вопросам.

При этом Минстрой вышел за пределы тех полномочий, которые предоставлены Правительству нормами ст. 39, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Между тем, напомню, Конституция РФ, Конституционный ФЗ о Правительстве (ФКЗ-2), ЖК РФ разрешают Правительству РФ принимать свои постановления только "на основании и во исполнение федеральных законов".

Например, в проекте есть раздел о порядке переустройства и перепланировке помещений в многоквартирном доме. Но в главе 4 ЖК РФ этот порядок прямо урегулирован, и поручений Правительству в нем нет. В минстроевском варианте проекта присвоено право установить порядок взаимодействия управляющей организации с регоператором по капитальному ремонту, хотя раздел IX ЖК РФ также такого полномочия Правительству не дает.

Фото предоставлено компанией Брусника

Содержательно проект Минстроя перегружен избыточными требованиями, предписывает управляющим организациям выполнять много услуг и работ без заказа собственниками, надлежащей оплаты, а иногда и при отсутствии правомерно заключенного договора управления многоквартирным домом.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме — главные участники отношений по управлению, а Минстрой в течение многих лет повторяет, что "собственники пассивные, некомпетентные, неорганизованные…", то можно было ожидать конкретных норм в проекте, стимулирующих появление института активных, грамотных и организованных собственников. Но таких норм, увы, не предложено.

Решение о подготовке альтернативного проекта было принято после того как Рабочая группа по "регуляторной гильотине" при Правительстве РФ в сфере строительства и ЖКХ дало отрицательный отзыв на оба текста проекта Постановления, подготовленных Минстроем.

Рабочая группа исходила из тех полномочий Правительства, которые установлены в ЖК РФ, без их "зашкаливания". При этом на каждое поручение подготовлен отдельный документ (в проекте Минстроя все разделы — в одном документе). Все положения альтернативного проекта в отличие от текстов Минстроя сформулированы универсально для всех трех способов управления многоквартирным домом, а там, где нужно, устанавливаются особенности.

Фото: www.cf2.ppt-online.org

В альтернативном проекте даны:

• определение общего понятия "управление многоквартирным домом", и отдельно определение понятий "управление многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, ЖСК", а также определение понятия "многоквартирный дом";

• перечень действий по управлению МКД, не ограничивающее собственников помещений;

• разграничение текущего и капитального ремонтов. Необходимость такого четкого разграничения все понимают, но оно пока отсутствует;

• содержание отчета управляющей организации. Разработчики считают, что по опыту пресловутого приказа Минстроя №44/пр не нужно устанавливать типовую форму отчета. Это ограничит усмотрение собственников помещений;

• новый подход к ответственности собственников, управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. Лица, осуществляющие управление МКД, несут ответственность только за заказанные услуги и работы;

• особая особенность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК за "ветхие дома";

• такой состав общего имущества, в котором учтены предложения состоявшейся 21.07.2020 г. конференции "Проблемы взаимодействия муниципалитетов и собственников в вопросах использования и возврата общедомового имущества", способствующие сохранению в составе общего имущества подвалов, чердаков и невозможности их присвоения муниципалитетами;

Фото: www.gkhrazvitie.ru

• новые нормы, определяющие моменты начала и окончания деятельности по управлению конкретным МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК;

• стандарты деятельности по управлению МКД: впервые 62 стандарта управления МКД по 28 видам деятельности по управлению МКД распространяются как на собственников, так и на УО, ТСЖ, ЖСК;

• определение содержания общего имущества как бремени расходов собственников; структура таких расходов при всех трех способах управления МКД, созвучное понятие, но более узкое — "услуги и работы по содержанию общего имущества" (пока не все это различие понимают);

• требования к услугам и работам по содержанию и ремонту общего имущества, перечень услуг и работы по содержанию общего имущества, новое регулирование заказа и оплаты планового и внепланового текущего ремонта, содержание предложений по текущему ремонту;

• аварийно-диспетчерское обслуживание отделено от аварийно-восстановительных ремонтов и сформулировано по иным принципам, нежели проект, подготовленный Минстроем;

• регулирование несения собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества, требования к размеру платы за содержание жилого помещения при всех способах управления требует согласования не только оплаты "плановых" услуг и работ (привычные фиксированные ставки), но и неплановых услуг и работ, необходимость которых выявляется после аварий, предписаний, осмотров;

• установлен порядок: направления предложений по размеру платы, индексации платы, оплаты дополнительных услуг и работ, случаи и порядок определения ОМС размера платы за содержание жилого помещения — по результатам открытого конкурса, при неустановлении собственниками при непосредственном управлении;

Фото: www.23kvartiri.ru

• абсолютно новый блок норм — контроль собственников помещений за содержанием общего имущества. Этот раздел поможет активным собственникам помещений создать советы домов, контролировать выполнение обязательств как управляющих организаций, так и ТСЖ, ЖСК;

• изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае нарушения качества услуг и работ оставлен по алгоритму Постановления Правительства №491;

• перечень и требования к технической документации на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, в основном не претерпел изменений по сравнению 491-м Постановлением. Но за восстановление документов управляющие организации, ТСЖ и ЖСК отвечают только при заказе этого собственниками и соответствующей оплате;

• новые формулы, отличающиеся от формул, предложенных Минстроем, даны для проведения перерасчета размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

• порядок оказания и выполнения минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и сам минимальный перечень предложены исходя из увязки такого перечня с обеспечением требованием безопасности. Применение минимального перечня услуг и работ предусмотрено только в случае заказа собственниками соответствующих услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень. Ответственность за "недозаказ" услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень несут собственники, а не управляющие организации, ТСЖ и ЖСК.

Подготовленный текст альтернативного проекта на 30% короче текста, подготовленного Минстроем, но все же составляет 90 страниц. Поэтому для ознакомления читателям лучше сначала ознакомиться с пояснительной запиской. А сам полный текст проекта размещен здесь.

Итак, текст альтернативного проекта Постановления Правительства обнародован, идет его открытое обсуждение», — заключил Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Онлайн-баттл «Доступность жилья: научный подход & практика» показал наличие разных подходов к определению доступности среди ученых, девелоперов и аналитиков ДОМ.РФ.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Участники мероприятия обсудили подходы к расчету показателя доступности жилья, повышение которого Президент России Владимир Путин определил в качестве одной из национальной целей до 2030 года.

О способах определения доступности жилья рассказала вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

Эксперт отметила необходимость оценки доступности жилья в отношении локальных рынков жилья городов и агломераций (а не только в среднем по стране или региону, которые включают в себя множество разных рынков) и по комплексу показателей, в частности:

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

• отношение между уровнем цен на жилье и уровнем доходов семьи (коэффициент доступности жилья — КДЖ);

• доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м (доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств — ДС);

• соотношение между доходом, необходимым чтобы оплачивать ипотеку, и среднедушевым доходом (индекс доступности приобретения жилья в ипотеку — ИДПЖ).

Источник: ИЭГ

«С 2008 по 2019 год наблюдался устойчивый тренд на рост фундаментальной доступности жилья, но в 2020 году тренд изменил свое направление на снижение, — отметила Татьяна Полиди. — При этом доступность приобретения жилья с ипотекой (два нижних графика — Ред.) снижается не так драматично, как фундаментальная».

По ее мнению, условия выхода новых заемщиков на рынок усложнило увеличение первоначального взноса по ипотеке.

В докладе Татьяны Полиди на основе исследования ИЭГ «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России» был представлен ряд оценок показателей по российским регионам, а также городам и агломерациям. Они демонстрируют, что при стабильности соотношения ежемесячного платежа по выданным за год ипотечным кредитам и среднего дохода семьи существенно возросло соотношение необходимого первоначального взноса и дохода семьи, а также соотношение цены жилой единицы и годового дохода семьи (КДЖ).

То есть показатель текущей доступности ипотечного платежа, по мнению эксперта, не позволяет сделать полноценных выводов о доступности жилья на том или ином рынке.

Полная версия доклада опубликована по ссылке.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Стрижи

С оценкой динамики доступности жилья после 2020 года не согласился генеральный директор ГК Стрижи (г. Новосибирск) Игорь Белокобыльский (на фото). По его мнению, доступность жилья в последние годы повышалась за счет ипотеки.

«Банки активно занимались развитием розничного рынка, они предлагали ипотеку все интереснее, дешевле и удобнее. За счет банковской конкуренции рос спрос, — отметил эксперт и добавил: — При этом предложение соответствовало спросу так, что среднее значение доступности постоянно росло».

Он обратил внимание на рост индекса ИДПЖ в 2020—2022 годах до отметки почти 150%. Таким образом, число людей с невысоким доходом, способных приобрести жилье, выросло, несмотря на годы роста цен на недвижимость и потребительской корзины в целом, сделал вывод девелопер.

«Недорогая ипотека является мощнейшим драйвером развития рынка жилья в целом, она за собой автоматически тянет конкуренцию участников рынка, — подчеркнул Игорь Белокобыльский и резюмировал: — Если стимуляция рынка за счет господдержки сохранится, то доступность жилья как в абсолютном выражении, так и с точки зрения привлечения покупателей с невысокими доходами будет повышаться». 

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Говоря о причинах появления нового индикатора доступности жилья на первичном рынке, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (на фото) выразила мнение, что он вводится именно в связи с существенным ростом цен на рынке новостроек в последние годы, спровоцированным масштабным всплеском спроса в условиях льготной ипотеки. 

«Эффект от льготных ставок был нивелирован ростом цен, который опережал рост доходов населения. Это и привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как отношение цен на жилье к доходам домохозяйств, — пояснила глава ИЭГ и добавила: — Показатель нацелен на то, чтобы доходы населения росли быстрее, чем стоимость жилья на первичном рынке, и повышалась именно фундаментальная доступность жилья».

Эксперт согласна с тем, что вопрос доступности жилья требует комплексной оценки. В частности, по мнению Надежды Косаревой, имело бы смысл посмотреть на доступность не только приобретения жилья (цены и условия ипотеки), но и дальнейшего содержания жилья, в том числе на коммунальные услуги и налоги на имущество.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) отметил, что благодаря госпрограммам жилье было доступно. Однако в ближайшее время покупателям и девелоперам придется иметь дело с рыночными ставками в 18% — 19%.

«С реальным показателем доступности жилья мы столкнемся в ближайшее время, 30 июня — последний день, когда можно будет выйти на сделку с господдержкой. С 1 июля покупателям придется ориентироваться на рыночные ставки в 18% — 19%, — уточнил девелопер и добавил: — Даже если мы, застройщики, сможем их субсидировать, это все же не будет льготной программой, и ежемесячный платеж по ипотеке увеличится в полтора-два раза».

Фото: econ.msu.ru

Учитывать влияние доступности ипотеки на показатель доступности жилья счел необходимым руководитель подразделения «Разработка новых продуктов и методология» Аналитического центра ДОМ.РФ Андрей Туманов (на фото).

По его словам, соотношение цен и доходов населения было хорошим способом расчета доступности приобретения жилья 15—20 лет назад, когда ипотеки как таковой не было или она только развивалась.

«Сейчас, когда ипотека стала основным способом приобретения жилья на рынке, игнорировать ее неправильно, — заметил специалист и добавил: — Мы считаем, что нужно брать несколько показателей, один из которых — время накопления на первоначальный взнос, а второй — возможность обслуживать кредит, то есть соотношение платежа по кредиту и доходов».

Фото: пресс-служба Домклик

Низкий платеж по ипотеке нельзя считать единственным показателем доступности. Такое мнение выразила руководитель направления по работе с рынком первичного жилья Домклик Елена Балахонова (на фото).

«Низкий платеж на весь срок нужен не всем клиентам, а только 20% — 30%. Не все клиенты будут жить с этим объектом в течение всех 30 лет платежа по ипотеке, — заметила она и пояснила: — Возникают ситуации, когда нужно сменить жилье, расшириться, разъехаться. Важно, чтобы была возможность выйти из текущей сделки и переключиться на другую без существенных потерь. Ипотека должна быть доступна как один из инструментов обеспечения жильем».

В то же время она предложила рассматривать показатель доступности с учетом возможности накопления на жилье, срока этого накопления, зарплаты, динамики цен по рынку и стоимости объекта.

Фото: erzrf.ru

«В ближайшее время показатель доступности жилья должен из научного ранга перерасти в нормативный акт, — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) и резюмировал: — Мы ожидаем, что появится поручение, связанное с необходимостью исполнения пункта нацпроекта о повышении доступности жилья, и он трансформируется в государственную методологию, которая может быть равна представленной сегодня, а возможно, будет несколько усовершенствована».

Запись онлайн-баттла можно посмотреть по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: быстрее всего накопить на квартиру можно в Магадане и Мурманске, дольше — на Кавказе и в Крыму

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

Эксперты о «качелях» спроса и цен на вторичном рынке в Московском регионе

Эксперты: Москва на первом месте в России по темпам роста цен на новостройки

Прогнозы экспертов о ценах на жилье во второй половине 2024 года

Эксперты: в мае в половине российских мегаполисов сократилась разница цен новостроек и вторичного жилья

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим подорожанием массовых новостроек

Эксперты: заградительные ставки по ипотеке сделали свое дело: спрос на «вторичку» падает

Эксперты: мечты москвичей и реальность рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го