На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра России №14-01167/22@ от 10.02.2022 «О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах».

Фото: www.msk-arsprom.com

В письме регистрационное ведомство указывает, что если земельный участок (ЗУ) под многоквартирным домом (МКД) образован в установленном порядке, на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как ЗУ под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД), то у всех собственников помещений в таком МКД в силу прямого указания закона возникает право общей долевой собственности на этот ЗУ, являющийся общим имуществом в МКД.

При этом если ЗУ образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

В соответствии с положениями 214-ФЗ залог ЗУ, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды ЗУ, на котором расположен МКД, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного МКД. При этом данные положения применяются только в том случае, если ЗУ образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном МКД после регистрации права собственности на такие помещения.

Несмотря на то что законодательством РФ о градостроительной деятельности не запрещается строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более МКД на одном ЗУ, по мнению Росреестра, осуществление госрегистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на ЗУ, на котором расположено несколько многоквартирных домов либо МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, не соответствует нормам действующего законодательства.

Фото: www.fgeo.ru

В таком случае в соответствии с ч. 3 ст. 16 189-ФЗ Росреестр указывает на право любого собственника помещения в МКД обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании ЗУ, на котором расположен МКД.

В случае когда земельный участок под МКД не образован, Росреестр предлагает обратить внимание на п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому:

• если ЗУ не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ под МКД;

Фото: www.karachanreka.ru

• в свою очередь собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

• при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным ЗУ необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: цифровизация сведет на нет ошибки при определении кадастровой стоимости

Утверждены новая форма и состав сведений межевого плана

Как зарегистрировать дом блокированной застройки, пока такая возможность не реализована в ФГИС ЕГРН

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Росреестр: при электронной регистрации ипотеки и других сделок с недвижимостью договоры будут заключаться в XML-формате

Как изменится порядок предоставления сведений из ЕГРН

В Москве сформирована единая цифровая платформа градостроительной деятельности

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот

Какие изменения вносятся в ГПЗУ

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

В каких случаях получать ТУ больше не потребуется

Изменены требования к цифровым топографическим картам и планам, используемым при подготовке документации по планировке территории

До закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считанные недели. Циан.Журнал решил выяснить, чего ждать после 1 июля.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ведущим специалистам в сфере недвижимости аналитики задали четыре вопроса:

1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?

2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?

3. ЦБ и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это, с вашей точки зрения?

4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке «заскочить в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ снизит платежеспособный спрос на новостройки. Но последствия будут нелинейными: это не приведет к пропорциональному снижению цен.

Практически все жилье строится с использованием счетов эскроу, и девелопер не может изменить объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования без полного его пересмотра.

Впереди непростой период, когда застройщикам не будет хватать платежеспособного спроса и в ход пойдут все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы.

Не будем забывать и о том, что решение жилищных, социальных проблем — это задача государства. Поэтому там, где необходима поддержка или где видится приоритет развития, будут создаваться адресные льготные ипотечные программы.

А покупателям жилья я бы напомнил, что это крайне ответственный шаг, который не предполагает импульсивных решений. Нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать жилье по принципу «лишь бы успеть» точно не стоит.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ и аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета, поэтому не исключено, что массового ввода адресной поддержки придется подождать.

Стоит отметить, что роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ее объем сократился в два раза, но это не улучшило ситуацию, поскольку остались иные, гораздо более значимые, причины. График удорожания новостроек вполне совпадает с ростом цен на основные потребительские товары.

Ситуация 2015 года, когда цены на первичном рынке упали на 25%, в условиях проектного финансирования повториться не может. Тогда застройщики закрывали вызванные текущими продажами кассовые разрывы за счет снижения цен и реализации жилья ниже себестоимости.

Сейчас сокращение продаж, безусловно, будет, но падение цен маловероятно. Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег.

Банки продолжат работать по текущему строительству, но, скорее всего, притормозят свое участие в новых проектах. Поэтому их вывод на рынок замедлится, пока там не восстановится баланс предложения и спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Падения цен ожидать не стоит, поскольку сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до ввода механизма проектного финансирования. А вот сокращение объема строительства на 30% — 40% вполне вероятно.

Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за перекупщиков, разгонявших цену на рынке. В период низких ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а затем выставляли квартиры на продажу с плюсом до 50%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Всеобщая льготная ипотека изжила себя — из «лекарства» для рынка она превратилась в «допинг». Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения.

Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.

Несмотря на то что адресные варианты заменят действующие льготные программы, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции, даже в условиях сжимающегося спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Я считаю, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее еще в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство покупателей.

Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 12% — 13%.

Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей.

Если же сегодня у кого-то есть необходимость или желание купить конкретную квартиру, то я бы советовал сделать это, пока еще действуют выгодные условия ее приобретения.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Практический опыт говорит: какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости лучше менять жилье. Только нужно понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.

И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил и придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений — то нет, это будет плохая история.

Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку.

Но я бы не стал сегодня брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно «парковать» деньги в недвижимость: не факт, что в ближайшее время она будет дорожать, тем более на фоне ключевой ставки ЦБ в 16%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

C 1 июня вступают в силу изменения параметров Дальневосточной и Арктической ипотек

Принят закон о поддержке многодетных семей в погашении ипотечных кредитов

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Росреестр: в апреле зафиксирована максимальная в этом году доля ипотек при оформлении ДДУ

Эксперты рассказали, кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Сергей Пахомов (Госдума): Дверь под названием «Льготная ипотека» закрывается

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: при снижении доступности ипотечных кредитов интерес к микрожилью будет только расти