Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании
Проведение конкурса по отбору управляющей компании не допускается, если собственники помещений в доме и дольщики, которые еще не оформили свое право собственности, сами выбрали управляющую организацию. Так решил Верховный суд.
Портал ЕРЗ сообщал, что после вступления в силу новых норм Жилищного кодекса возникла неопределенность в наличии у участников долевого строительства права выбирать управляющую компанию в период до регистрации права собственности на построенную квартиру. Разночтения по данному вопросу привели к множеству судебных споров. Первый из споров дошел до Верховного суда.
Как следует из материалов дела, администрация Колпинского района г. Санкт – Петербурга провела аукцион по выбору управляющей компании для управления многоквартирным домом, несмотря на то что собственники многоквартирного дома и участники долевого строительства, которые еще не оформили свое право собственности, сделали выбор по способу управления многоквартирным домом и его управляющей компании. Управляющей компанией по выбору дольщиков стало ООО «Городской центр коммунального сервиса». При этом администрация на момент проведения аукциона располагала информацией о самостоятельном выборе собственниками дома способа управления общим имуществом дома.
Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным апелляционной инстанцией без изменения, открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом признан недействительным. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2017 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Отменяя принятые судебные акты, суд округа исходил из того, что в силу прямого указания закона управляющую организацию выбирают собственники помещений в многоквартирном доме. Вывод судов о том, что на общем собрании по выбору управляющей организации могут участвовать не только собственники, но и владельцы помещений, получившие их по акту, но не зарегистрировавшие право собственности, не основан на законе и не соответствует судебно-арбитражной практике.
В материалы дела представлен не только протокол общего собрания собственников от 24.09.2015, но и протокол общего собрания собственников от 03.12.2015, на котором также помимо собственников участвовали дольщики. Однако вопрос о том, сколько было собственников и сколько дольщиков, и соответственно, имелся ли кворум на этом собрании, суды не исследовали. Учитывая эти обстоятельства, суд Северо-Западного округа пришел к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене, а дело должно быть направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Верховный Суд Российской Федерации определением от 15.09.2017 №307-ЭС17-4212 решение Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.21017 г. не поддержал, и оставил в силе решение Арбитражного суда первой и апелляционной инстанции.
Мотивировка Верховного суда следующая. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Вывод Верховного суда Российской Федерации основывался на нормах статьи 8, части 1 статьи 12, части 2 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ, пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона №122-ФЗ. По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.
Несмотря на то что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.
Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.
Другие публикации по теме:
Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек
Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками
