В 2022 году Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) вынес два решения, которые помогут девелоперам защитить своих интересы при выборе дополнительных видов использования земельных участков и начисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Фото: www.amgkh.ru

Первое определение №305-ЭС22-18408 от 20.12.2022 по делу №А40-197947/2021, в котором рассматривался спор между департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ/арендодатель) и ООО «РН-Трейд» (Общество/Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (ЗУ).

Согласно материалам дела, между ДГИ и Обществом заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки.

По условиям данного договора аренды, за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза — за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию.

Фото: www.varshhouse.ru

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка Обществом не построена, арендодатель произвел расчет арендной платы с учетом повышенного тарифа.

Судами трех инстанций требования ДГИ удовлетворены со ссылкой на то, что условия договора (в том числе в части увеличения) были согласованы сторонами, данная мера направлена на стимулирование застройщика, не является санкцией за нарушение условий договора, направлена на стимулирование застройщика и не может расцениваться в качестве неустойки.

Верховный Суд РФ отменил данные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поскольку размер арендной платы является нормативно установленным, он не может быть изменен соглашением сторон — таков главный довод высшей судебной инстанции страны.

Фото: www.zakonovest.ru

Во втором деле ВС РФ разбирался в споре между ДГИ и АО «ПИК-Индустрия» (Арендатор). ДГИ на основании обследования земельного участка проведённого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы доначислил арендную плату Арендатору, так как земельный участок использовался не по целевому назначению.

ВС РФ определением №305-ЭС21-19336 по делу А40-285960/2019, разъяснил, что указание в договоре аренды ЗУ, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках, утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, ЗУ, занятого этим объектом. При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено, глворится в определении Верховного Суда.

Фото: www.ki-news.ru

В нем также указано, что:

• при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им ЗУ на праве аренды, правового режима ЗУ необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах;

• арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25 % площади всех капитальных объектов;

• такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости ЗУ и арендной платы за него.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

По данным компании Метриум, 30% строящихся квартир и апартаментов на московском рынке новостроек будут сданы в 2025 году. Это свидетельствует о том, что большая часть предлагаемых объектов уже находится на стадии высокой готовности.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Доля строящихся вариантов недвижимости со сроком сдачи в 2026-м, по расчетам аналитиков, составит 29%, в 2027-м — 32%, в 2028-м — 10%. При этом они отметили, что возможности выбора по году сдачи в эксплуатацию зависят от класса жилья.

Доля строящихся квартир и апартаментов по срокам ввода в эксплуатацию и
классам новостроек

Источник: Метриум

«Если интересуют варианты в комплексах со сроком ввода через один-два года, то лучше выбирать проекты с уже готовыми или почти готовыми корпусами», — рекомендует коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева (на фото ниже).

Фото: Regions Development

По ее словам, это позволит оценить качество строительства, уровень благоустройства, насыщенность инфраструктурой, которая, как правило, к завершению проекта уже функционирует.

«В среднем стоимость приобретенной на начальном этапе квартиры за два-три года вырастает на 25% — 30%. В наиболее ликвидных проектах — на 40% — 50%», — отметил директор по аналитике компании MR Group Артур Кулешов (на фото ниже).

Фото из архива А. Кулешова 

Поэтому специалист советует вкладываться в новостройки на этапе котлована. Выбор объектов на рынке для этого достаточно большой.

«Текущая структура предложения новостроек по срокам сдачи, вероятно, отражает динамику спроса в 2024 году», — считает управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Он подчеркнул, что сегодня, когда инвесторов на массовом рынке не так много и в основном клиенты покупают квартиры для себя, более востребовано сданное жилье.

А вот тем, кто хочет сэкономить, инвестируя в объекты, добавил эксперт, придется тщательно изучить рынок. И здесь стоит проконсультироваться с менеджерами по продажам, уточнить планы по запуску новых корпусов, особенно в масштабных проектах комплексной застройки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В каких московских районах темпы роста цен выше, чем в среднем по столице

Январские показатели спроса на жилье в Москве заметно выросли несмотря на проблемы ипотечного рынка

В каких московских районах темпы роста цен выше, чем в среднем по столице

В новостройках Москвы покупатели выбирают лоты площадью 30—50 «квадратов»

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты: застройщики надеются, что ключевая ставка ЦБ, возможно, вышла на плато

Эксперты: на рынке новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы предложение выросло, несмотря на кризис

Эксперты: несмотря на сокращение сделок с ипотекой, спрос на новостройки в Москве к концу минувшего года начал восстанавливаться

Эксперты: за год в Москве темпы выхода новых проектов снизились почти на 6%

Эксперты: 2024 год — время перелома и трансформации рынка новостроек Москвы