Аналитический центр ДОМ.РФ впервые публично представил данные о продажах крупнейших застройщиков жилья
9 апреля на пресс-конференции в ТАСС руководители аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг и Никита Белоусов презентовали аналитический доклад о состояния дел и основных тенденциях в сфере жилищного строительства, а также оценили влияние пандемии коронавируса на отрасль.
Фото: www.itd2.mycdn.me
1. Состояние дел и основные тенденции в сфере жилищного строительства
Финансирование отрасли: структура
С переходом на проектное финансирование происходит существенное изменение структуры финансирования отрасли. Объем банковского кредитования к 2024 году должен увеличиться в 10 раз.
Источник: ДОМ.РФ
Средняя годовая ставка по кредитам для застройщиков
Средняя годовая ставка по кредитам проектного финансирования составила в 2019 году 5—7% годовых, прирост себестоимости строительства — не более 3—4%.
Рост цен
Переход к проектному финансированию не привел к значительному ускорению роста цен на жилье:
• по состоянию на конец IV квартала 2019 г. стоимость жилья на первичном рынке выросла на 8% к IV кварталу 2018 г. (в 2018 г. — на 7,4%);
• в реальном выражении цены на жилье продолжили расти, но пока не вернулись к значениям 2013—2015 гг.;
• рост цен на жилье, не превышающий рост заработной платы, необходим для увеличения финансовой устойчивости застройщика и повышения инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства;
рост цен на вторичном рынке менее заметный:
— 3,8% в номинальном выражении;
— 0,7% в реальном выражении.
Источник: ДОМ.РФ
Счета эскроу
Доля жилищного строительства со счетами эскроу достигла 30,8%.
Источник: ДОМ.РФ
В среднем с июня 2019 года доля строительства с использованием счетов эскроу увеличивается в месяц на 3%.
Источник: ДОМ.РФ
Структура текущего жилищного строительства
За I квартал 2020 года произошло уменьшение по следующим показателям:
• объем текущего строительства многоквартирных домов — на 6,7%;
• количество строящихся объектов — на 6,8%;
• количество застройщиков — на 3,9%.
Основной объем уменьшения текущего строительства приходится на ввод жилья (9,3 млн км. м) и на отзыв проектных деклараций (2,7 млн кв. м). При этом новых проектов выведено на рынок в объеме 4,9 млн кв. м.
Источник: ДОМ.РФ
Самый большой прирост объема текущего строительства зафиксирован в Рязанской области +3%. Самой большое падение в объеме текущего строительства зафиксировано в следующих трех регионах:
Ленинградская область — 18%;
Самарская область — 14%;
Воронежская область — 9%.
Продажи
В общем объеме текущего строительства продано 41,7 млн кв. м (42%). Три месяца назад продано было 40% от текущего объема строительства. Остальной объем — либо в продаже (в домах есть хотя бы одна проданная квартира), либо не продается (в домах нет ни одной проданной квартиры).
Источник: ДОМ.РФ
В общем объеме текущего строительства сумма привлеченных средств граждан составила 3,352 трлн руб. (+26,6 млрд руб. за первый квартал 2020).
Из крупнейших ТОП-10 регионов самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье — в Ленинградской области (47%), самая маленькая доля — в Свердловской области и Красноярском крае (35%).
Источник: ДОМ.РФ
Из крупнейших ТОП-10 застройщиков самая большая доля проданных квартир в строящемся жилье у ГК Самолёт, г. Москва (52%), самая маленькая доля — у ГК ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (17%).
Источник: ДОМ.РФ
Квартирография
Всего строится 2 млн квартир. Из них:
1-комнатные — 1080;
2-комнатные — 641;
3-комнатные — 254;
4-комнатные — 26.
Источник: ДОМ.РФ
Из крупнейших регионов самая большая доля строящихся однокомнатных квартир — в Ленинградской области (76%), самая большая доля двухкомнатных квартир — в Красноярском крае (38%), трехкомнатных квартир — в Новосибирской области (19%).
Источник: ДОМ.РФ
Более 50% объема текущего строительства приходится на жилье комфорт-класса.
Источник: ДОМ.РФ
Ипотека
2019 год
В 2019 году рынок ипотеки вырос на 18%, несмотря на небольшое снижение количества и объема выданных кредитов.
Источник: ДОМ.РФ
I квартал 2020 года
Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в I квартале 2020 г.:
• количество кредитов — 308 тыс. (рост за год на 8%);
• объем кредитов — 760 млрд руб. (рост за год на 23%).
Март 2020 года
Предварительная оценка выдачи ипотечных кредитов в марте 2020 г.:
• количество кредитов — 122 тыс. (рост за год на 20%);
• объем кредитов — 305 млрд руб. (рост за год на 36%)
Март 2020 вошел в тройку лучших ипотечных месяцев (после декабря 2018 и декабря 2019).
Источник: ДОМ.РФ
Факторы высокого спроса на ипотеку
• рекордно низкие ставки выдачи: в феврале средняя ставка на новостройки — 7,8% (с учетом выдачи по субсидируемым ставкам), на «вторичке» — 9,2%;
• ожидания роста ставок: ставки предложения топ-15 ипотечных кредиторов перешли к росту из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках;
• опасения роста цен/обесценения средств из-за ослабления курса рубля и влияния коронавирусной инфекции.
Росту спроса также способствовали низкая безработица и рост зарплаты. Повысилась доля работников с зарплатами от 33,9 до 100 тыс. руб. (с 19,1 до 21,9%), что увеличило спрос на ипотеку, поскольку ипотека — продукт для семей с доходом не ниже среднего.
Потенциал роста ипотеки
• в России ипотечный портфель — 7% ВВП;
• в странах Восточной Европы — 15—25%;
• в Западной Европе и США — от 40 до 80%.
Доступность ипотеки
Около 47% российских семей могут улучшать жилищные условия рыночными способами. При снижении ставки до 8% доступность покупки жилья с ипотекой вырастет до 55% от всего числа семей.
Росту доступности ипотеки способствуют:
• удлинение срока кредита (в 2019 г. — 18 лет, максимум за всё время);
• снижение ставок (в феврале средняя ставка на новостройки достигла рекордно низких 7,8%).
2. Влияние пандемии коронавируса на сферу жилищного строительства
Основные риски
Аналитический центр ДОМ.РФ видит следующие основные риски, которые могут иметь негативное влияние на отрасль:
• рост ставок по ипотеке;
• снижение доходов населения;
• рост безработицы;
• снижение активности совершения сделок;
• общее снижение спроса на жилье;
• снижение темпов наполнения счетов эскроу;
• ограничения на движение рабочей силы и грузов;
• риск приостановки строек;
• рост себестоимости строительства.
Ставки ипотеки
Из ТОП-15 банков ставки подняли уже 10. Правда, четверка крупнейших банков ставки ипотеки пока не увеличивает.
Источник: ДОМ.РФ
Доходы населения
При пессимистичном прогнозе доходы населения в 2020 году могут снизиться на 8%. При активных мерах господдержки — всего на 2%.
Источник: ДОМ.РФ
Безработица
При пессимистичном прогнозе безработица может вырасти до 8%. При активных мерах господдержки — всего до 5,5%.
Источник: ДОМ.РФ
Предлагаемые антикризисные меры
1) субсидирование ипотечных ставок на новостройки до 8% на период 2020—2021 года (800 тыс. ипотечных кредитов, завершение 40 млн кв. м жилья в стадии строительства);
2) выкуп нереализованного жилья — формирование фонда некоммерческой аренды, обеспечение жильем очередников или продажа на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат;
3) субсидирование ставок по проектному финансированию и льготное фондирование для банков — снижение ставки проектного финансирования, недопущение роста цен на жилье и приостановки строек;
4) ориентация на строящееся жилье всех государственных программ поддержки улучшения жилищных условий — дополнительный спрос на более, чем 100 млрд руб.;
5) достройка проблемных объектов — около 2 тыс. домов из 3 тыс.;
6) обеспечение непрерывности работы Росреестра.
Предлагаемые антикризисные меры
1) проект дорожной карты по снижению ставки по ипотеке до уровня не более 8%;
2) стандартизация ипотечных кредитов;
3) цифровизация ипотечного кредитования;
4)оптимизация регулирования Банка России;
5) строительство некоммерческого арендного жилья — обеспечение жильем более 980 тыс. семей до 2024 г., дополнительный ввод более 56 млн кв. м;
6) субсидирование ставки проектного финансирования на строительство инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий;
7) вовлечение земельных участков для жилищного и иного строительства;
8) повышение прозрачности и качества управления в строительной отрасли за счет использования ЕИСЖС.
Презентацию аналитического центра ДОМ.РФ можно скачать по ссылке.
Фото: www.note.taable.com
Другие публикации по теме:
ДОМ.РФ: март стал одним из самых удачных месяцев за всю историю российской ипотеки
Как повлияет на строительную отрасль нынешний «идеальный шторм»: аргументы и прогноз экспертов ВШЭ