В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июля 2017 №878 с 1 января 2018 года в нашей стране должна была начать функционировать государственная информационная система «Единый государственный реестр заключений проектной документации объектов капитального строительства» (далее — ЕГРЗ).

Фото: www.samstroy.com

Упоминание о создании такого реестра относится еще к 2014 году, когда в пункте 3 протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации от 03.06.2014 №ДК-П9-119 пр было зафиксировано поручение Минстрою России и Минэкономразвития России до 15 сентября 2014 г. разработать и представить в Правительство Российской Федерации проекты нормативных правовых актов, предусматривающих:

- повышение требований к экспертам и организациям, проводящим негосударственную экспертизу проектной документации;

- введение ответственности экспертов и экспертных организаций за выдачу положительного заключения в нарушение требований действующего законодательства;

- возложение на Минстрой России полномочий по ведению единого реестра заключений негосударственной экспертизы с установлением порядка предоставления содержащейся в нем информации заинтересованным лицам, а также рассмотреть вопрос о целесообразности дальнейшей интеграции данного реестра с реестром заключений государственной экспертизы.

Указанное поручение недвусмысленно дает понять, что единый государственный реестр заключений на тот момент рассматривался в качестве основного механизма контроля деятельности организаций негосударственной экспертизы.

За два с небольшим года функционирования института негосударственной экспертизы проявились существенные пробелы в законодательстве, которые привели к такому явлению, как торговля положительными экспертными заключениями. При этом у государства до настоящего времени отсутствуют действенные инструменты для контроля деятельности негосударственной экспертизы и реальные возможности привлечения к ответственности недобросовестных организаций (экспертов)^[1].

В судебной практике нашли отражение случаи, когда при наличии положительного заключения экспертизы проект не содержал целых разделов, и только благодаря этому уполномоченный орган правомерно отказывал в выдаче разрешения на строительство. А если все разделы в проекте имеются, то независимо от фактического соответствия проектных решений требованиям безопасности государство в лице уполномоченных органов обязано выдавать разрешения на строительство, поскольку любое положительное заключение экспертизы презюмирует соответствие проекта установленным требованиям (возможность обжаловать такие заключения в судебном и внесудебном порядке у государственных органов на практике отсутствует).

В таких условиях единый государственный реестр заключений экспертизы мог бы послужить эффективным способом контроля деятельности экспертных организаций (включая организации государственной экспертизы), позволил бы систематизировать информацию о всех положительных заключениях, которые служат основанием для выдачи разрешений на строительство, а также сократить количество споров между застройщиками и органами, выдающими разрешения на строительство, органами государственного строительного надзора.

Последовательность действий могла бы быть следующей:

1) создание условий для раскрытия в полном объеме информации о выданных экспертных заключениях всеми без исключения уполномоченными организациями;

2) запуск легальных механизмов для оспаривания положительных экспертных заключений со стороны уполномоченных государственных органов на начальной стадии строительства^[2].

Но как обеспечить полное раскрытие информации в едином реестре? Вот ключевой вопрос для функционирования такого института! Очевидно, что экспертные организации, которые торгуют положительными заключениями (сознательно идут на грубые нарушения закона), вряд ли захотят «светить» свои заключения. Норма закона, которая запрещает выдавать экспертные заключения до раскрытия информации в едином реестре, их вряд ли напугает. А значит, назвать такой реестр единым можно будет лишь с большой натяжкой.

Конечно, можно попытаться организовать проверки всех экспертных организаций, в рамках которых оценить соблюдение требований к ведению единого реестра. Но такая мера кажется малоэффективной: ведь если уж у федеральных органов власти (Росстрой, Минрегион) в свое время не хватило ресурсов для того, чтобы организовать систематические проверки нескольких десятков организаций государственной экспертизы, то что уж говорить о нескольких сотнях организаций негосударственной экспертизы.

Единственным реальным инструментом, способным обеспечить 100-процентную наполняемость единого государственного реестра заключений, является введение нормы в статье 51 Градостроительного кодекса РФ, которая позволила бы отказывать в выдаче разрешения на строительство до того момента, пока информация о таком заключении не будет раскрыта в соответствующей государственной информационного системе.

Такой подход, безусловно, потребует четко прописанной процедуры ведения единого реестра заключений. Государственный орган (оператор реестра) не должен иметь никаких возможностей произвольно блокировать (приостанавливать) внесение сведений в такой реестр со стороны экспертных организаций. Если такая организация заполнила все необходимые разделы реестра (без намеренного искажения информации, когда сведения в разделах реестра не соответствует тексту экспертного заключения), то автоматически должен формироваться уникальный номер экспертного заключения, который затем проставляется на титульном листе заключения. При этом любой орган, выдающий разрешение на строительство, по номеру на титульном листе заключения должен проверить соответствие заключения, предоставленного застройщиком, заключению, внесенному в единый реестр.

Можно подумать, что предложенный способ формирования единого реестра делает крайним застройщика, который может получить отказ в выдаче разрешения на строительство. Но если застройщик сознательно обращается в экспертную организацию, которая гарантирует положительное заключение (закрывает глаза на несоблюдение обязательных требований), то он должен заранее оценить все возможные риски. Добросовестному застройщику никто не мешает в договор на проведение экспертизы включить пункт о серьезных штрафных санкциях к экспертной организации, которая своевременно не раскрыла информацию в едином государственном реестре заключений.

Казалось бы, с трехлетней задержкой^[3] с 1 января 2018 года в нашей стране должен был появиться, с одной стороны, механизм контроля качества выдаваемых экспертных заключений и деятельности экспертных организаций (включая органы государственной экспертизы), а с другой стороны, информационный ресурс, содержащий систематизированные данные обо всех выданных экспертных заключениях^[4].

Но уже после ознакомления с основными положениями Федерального закона от 03.07.2016 №368-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» можно сделать вывод, что планируемый к запуску с 1 января 2018 года единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ) вряд ли будет содержать в себе полную информацию о выдаваемых в стране экспертных заключениях и едва ли станет эффективным инструментом контроля за деятельностью экспертных организаций.

Так, указанный федеральный закон содержит норму (ч. 7.1 ст. 49 ГрК РФ), которая запрещает выдавать экспертные заключения без раскрытия информации в ЕГРЗ. В тоже время никаких санкций для организаций, которые нарушают указанное требование, закон не предусматривает. При этом застройщик может получить разрешение на строительство на основании положительного экспертного заключения, сведения о котором не раскрыты в ЕГРЗ (перечень оснований для отказа выдаче разрешения на строительство предусматривает только случай отсутствия соответствующего документа — положительного заключения).

По непонятным причинам Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №368-ФЗ предусматривает включение в ЕГРЗ информации о выданных заключениях экспертизы и не предусматривает внесение в него сведений о выданных экспертными организациями заключениях о модификации проектной документации (которые подтверждают, что внесенные в проект изменения не влияют на безопасность). Такие заключения о модификации согласно указанному федеральному закону с 1 сентября 2016 года в обязательном порядке представляются застройщиком вместе с другими документами для получения разрешения на строительство и позволяют получить разрешение без проведения экспертизы проекта. В отсутствие контроля заключения о модификации могут использоваться для обхода норм законодательства об обязательной экспертизе.

Из текста закона (ст. 50.1 ГрК РФ) также можно сделать вывод, что ведением ЕГРЗ будет заниматься не федеральный орган исполнительной власти (Минстрой России), а подведомственное ему государственное учреждение (Главгосэкспертиза России). Такой подход представляется весьма спорным, поскольку Главгосэкспертиза России, являясь одной из организаций государственной экспертизы, фактически получит полномочия по включению в ЕГРЗ информации о заключениях, подготовленных другими экспертными организациями. Здесь возможен конфликт интересов, поскольку с прошлого года по ряду объектов государственной экспертизы предусмотрена конкуренция между Главгосэкспертизой России и органами региональной государственной экспертизы. Представляется, что оператором реестра должен являться Минстрой России, который при этом может использовать технические возможности подведомственного учреждения.

Совсем непонятно, зачем Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №368-ФЗ вместо одного подзаконного акта, регулирующего порядок ведения ЕГРЗ (можно было принять на уровне Минстроя России и оперативно запустить такой реестр), предусмотрел принятие двух подзаконных актов: на уровне Правительства РФ (Правила формирования реестра), а также Минстроя России (Порядок ведения реестра). Из-за этого норма федерального закона, принятого летом 2016 года, на практике должна была заработать только через полтора года, с 1 января 2018 года.

Принятое Правительством Российской Федерации постановление от 24 июля 2017 №878 в отсутствие соответствующего акта Минстроя России не позволяет в полной мере сделать выводы о процедуре формирования и ведения ЕГРЗ, в том числе оценить объем полномочий оператора реестра.

В тоже время можно отметить ряд интересных моментов:

1) объем сведений, подлежащих включению в ЕГРЗ, сократился по сравнению с требованиями ранее действующего законодательства (см. приказ Росстроя от 2 июля 2007 г. №186) к ведению реестров заключений государственной экспертизы (отсутствуют сведения о реквизитах договора на проведение экспертизы, о датах представления документов и внесения платы за экспертизу заявителем, о номерах квалификационных аттестатов экспертов, о кадастровых планах земельных участков, о градостроительных планах земельных участков);

2) ряд разделов ЕГРЗ включает в себя сведения, объем которых не определен актом Правительства РФ (сведения об экспертной организации, о проектной организации, о застройщике), что создает почву для злоупотреблений со стороны оператора реестра при оценке полноты таких данных;

3) в акте Правительства РФ отсутствует четкая норма (см. приказ Росстроя от 2 июля 2007 г. №186), которая обязывает экспертную организацию указывать на титульном листе заключения уникальный регистрационный номер заключения в ЕГРЗ;

4) согласно п. 19 Правил, утвержденных Правительством РФ, подготовленные экспертной организацией сведения для включения в ЕГРЗ (проект раздела) могут быть направлены на доработку оператором реестра только при их несоответствии требованиям подзаконного акта Минстроя России (упущен случай несоответствия самим Правилам, включая требования к составу сведений, включаемых ЕГРЗ).

 

Николай Малышев

 

С учетом изложенного можно сделать вывод, что ЕГРЗ, запуск которого был намечен на январь 2018 года, вряд ли рассматривается государственными органами как инструмент контроля деятельности экспертных организаций (иначе зачем исключать сведения, которые позволяли контролировать сроки проведения государственной экспертизы), а предназначен, в первую очередь, для систематизации сведений об экономически эффективной проектной документации повторного использования.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №368-ФЗ, предусмотревший создание ЕГРЗ, главные свои нормы связывает с вопросом снижения затрат соответствующих бюджетов на проектную деятельность посредством обязательного повторного использования ранее разработанной проектной документации. Организации бюджетной сферы, а также государственные компании и корпорации обязаны перед началом проектирования обращаться к ЕГРЗ (включает также сведения об экономически эффективной проектной документации повторного использования) и должны использовать экономически эффективные проекты, одобренные Минстроем России (без права разработки индивидуальных проектов).

Правда, в отличие от ранее действующего реестра типовой проектной документации (см. постановление Правительства РФ от 27 сентября 2011 г. №791), который использовался государственными структурами на добровольной основе, новый подход предусматривает обязательность использования экономически эффективной проектной документации, включенной в ЕГРЗ.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр Качества Строительства»

^[1] В отношении организаций государственной экспертизы с 2007 года в законодательстве предусмотрены механизмы контроля со стороны федерального органа исполнительной власти (согласование структур, ежеквартальная отчетность, выборочные проверки экспертных заключений с правом их отмены, плановые и внеплановые проверки экспертных организаций), а также серьезные меры ответственности, вплоть до изъятия делегированных полномочий в области государственной экспертизы у субъекта РФ.
^[2] В настоящее время органы Госстройнадзора имеют полномочия отказать застройщику в выдаче ЗОС при несоответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (включая нормы проектирования) даже при наличии положительного заключения экспертизы и выполнении работ в соответствии с проектом, который прошел такую экспертизу. При этом они не праве на начальной стадии строительства обжаловать положительное заключение экспертизы в экспертной комиссии Минстроя России.
^[3] Еще в середине 2014 года после обсуждения на различных экспертных площадках был направлен в Минстрой России полный комплект проектов нормативных правовых актов, предусматривающих усиление контроля и ответственности при осуществлении деятельности в области экспертизы проектной документация, а также запуск с 2015 года единого государственного реестра заключений.
^[4] В отсутствие обязательной системы отчетности организаций негосударственной экспертизы невозможно получить даже количественную информацию о выданных заключениях экспертизы проектной документации в масштабе страны.

Другие публикации по теме:

Введение ЕГРЗ отложили на полгода: мнения экспертов

Эксперты объяснили тонкости работы с ЕГРЗ

Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ

Через ЕГРЗ будет проходить 60 тыс. экспертных заключений в год

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Опыт клиента. В мае 2024 года ДВИЖ совместно с Открытым Финансовым Маркетплейсом запустили ДВИЖ Маркетплейс — платформу, которая позволяет оформлять ипотеку за 25 минут. Мы пообщались с клиентом, который получил ипотеку с помощью ипотечного маркетплейса, и вот что она нам рассказала.

   

Фото: © Фотобанк freepik.com

   

История клиента

Не так давно я нашла квартиру своей мечты и стала изучать ипотечные предложения банков. Первые несколько дней провела в отчаянии, а потом за сутки оформила кредит, не выходя из дома. Так еще и в банке, о котором до этого даже не знала.

Если вы тоже думаете, что такое бывает только в сказках, то давайте вместе разберемся, как же оно все так вышло. Началось все с непонятного слова «ипотечный маркетплейс».

   

Что такое ипотечный маркетплейс

Про ипотечный маркетплейс мне рассказал менеджер застройщика. Он предложил мне принять участие в пилотном проекте компании и максимально быстро оформить ипотеку, «не выходя из дома». Дальше у нас был долгий разговор о том, что это вообще за зверь такой и с чем его едят. Для вас оставляю только самое важное.

Ипотечный маркетплейс — это как WB или Ozon, только вместо обычных товаров — предложения от банков. Сервис делает оформление кредита таким же простым и быстрым, как и онлайн-заказ. И никаких тебе визитов в офис и встреч с представителями банка.

Мы люди независимые, и узнав, что такое в принципе возможно, я пошла гуглить. Было интересно найти способ оформить все так же легко, но без участия застройщика. И… потерпела неудачу. Есть маркетплейсы вкладов, маркетплейсы обычных кредитов, а вот других, ипотечных, — я не нашла.

Зато узнала, что еще четыре года назад Госдума приняла несколько законов, которые разрешили проводить операции с финансовыми продуктами через специальные платформы. После этого все эти маркетплейсы и стали появляться.

Создатели таких решений должны получить лицензию от ЦБ и войти в реестр операторов финансовых платформ. Так что можно спокойно проверить, является ли работа какой-то платформы законной. Что я, конечно, и сделала.

Ипотечный маркетплейс, услугами которого мне предложили воспользоваться, назывался ДВИЖ Маркетплейс. Менеджер сказал, что он работает на базе ОФМ, в реестре такой оператор имеется. И хотя у меня все еще были сомнения, я решила попробовать. Любопытство штука такая, знаете ли…

   

Как это было

На мой выбор квартиры ипотечный маркетплейс никак не повлиял. В этом плане условие только одно: застройщик, у которого вы покупаете квартиру, должен быть подключен к сервису. Мне рассказали, что с маркетплейсом уже работают ГК Самолет, ГК А101, ГК ФСК и ГК Страна Девелопмент.

  

Выбор ипотеки

Самое интересное началось, когда квартира уже была выбрана. Я планировала брать «Семейную ипотеку», но переживала, что не успею. В тот момент как раз пошли новости о том, что у крупных банков заканчиваются лимиты.

И тут мне предложили оформить ипотеку через маркетплейс, чтобы сыграть на опережение. Я согласилась и выбрала самую выгодную «Семейную ипотеку» от банка, о котором раньше и не слышала. Думала, что так только хоккейная команда называется, а оно — вот как...

И спойлер: на следующий день, когда я уже получила кредит, вышла новость о том, что банк приостановил выдачу «Семейной ипотеки». В последний вагон, получается, заскочила.

  

Формирование заявки и одобрение

После выбора ипотеки нужно было заполнить анкету. Я была готова вводить кучу букв и цифр в поля формы, но программа предложила мне добавить данные из Госуслуг, чтобы сэкономить время.

Про работу интеграции с ЕСИА — той самой, которая передает компаниями наши данные из Госуслуг — я знаю давно, для меня это привычный процесс. Но у многих он вызывает вопросы, поэтому делюсь с вами своими выводами о том, почему это безопасно:

• настроить интеграцию с Госуслугами могут только компании, которые подали заявку на официальном сайте и прошли проверку: в открытом доступе протоколы не находятся;

• Госуслуги только передают информацию из профиля, не предоставляя сторонним системам доступ в кабинет, поэтому повторно заполучить наши актуальные данные без нашего ведома никто не сможет.

Ну и отдельное спасибо менеджеру, который на каждом этапе объяснял, почему это безопасно и как будет соблюдаться сохранность моих персональных данных. Такое всегда успокаивает.

В итоге я за несколько минут заполнила и отправила в банк на рассмотрение ипотечную заявку.

А дальше — одобрение. Я всегда думала, что ждать решения по ипотеке можно несколько часов или даже дней. Что было бы особенно «переживательно» на фоне новостей про «Семейную ипотеку». Но ипотечный маркетплейс работает с банками по API, так что заявка передалась напрямую в банковскую кредитную систему и сразу оказалась в работе.

Свое заветное одобрение я получила уже где-то через 20 минут.

   

Открытие счета и подписание документов

Тут самое время вспомнить, что вообще-то получить кредит без подтверждения личности нельзя. Поэтому, чтобы банк открыл счет, мне нужно было пройти идентификацию. Это можно было сделать только одним способом — через личную встречу с представителем маркетплейса.

Я живу в Москве, и агент приехал ко мне в течение часа. И этой одной встречи было достаточно для работы сразу со всеми банками, которые есть на маркетплейсе.

Кстати, уже сейчас прочитала, что у большинства других финансовых маркетплейсов можно пройти идентификацию с помощью ID Т-банка или Альфа-Банка. Наверное, и у ДВИЖ Маркетплейс такая опция будет, но я ее не застала.

После идентификации банк довольно быстро подготовил все документы. Договор появился в моем личном кабинете маркетплейса, и я подписала его с помощью кода из СМС. Дальше оставалось только скачать приложение банка, войти по номеру счета и воспользоваться средствами. Что я, собственно, и сделала.

   

Вывод клиента

Завершу свою историю плюсами и минусами ипотечного маркетплейса. Сначала о том, что мне не понравилось.

1. Мне не прислали никакой инструкции и не рассказали заранее, как все будет проходить. Поэтому после каждого этапа я просто сидела и ждала, когда менеджер мне напишет и объяснит, что делать дальше.

2. На маркетплейсе ограниченный выбор ипотечных предложений из-за того, что к нему пока подключено только четыре банка. И хотя мне это не помешало получить ипотеку, но для кого-то этот пункт может стать существенным недостатком.

Теперь о хорошем: что мне понравилось в ДВИЖ Маркетплейсе.

1. У меня появился доступ к предложениям от банков и застройщиков из других регионов, о некоторых из них я раньше даже и не знала.

2. Я смогла получить кредит, в прямом смысле слова, сидя на диване дома и не отрываясь от рабочих встреч

3. Весь процесс от выбора до выдачи ипотеки занял у меня несколько часов.

Именно эти факторы сделали мое ипотечное путешествие простым, комфортным и быстрым.

Осталось лишь получить ключи.

      

Реклама. ООО «ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ». ИНН: 7716899078

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Льготную ипотеку отменили, а ключевая ставка ЦБ — 19%: как застройщикам продавать квартиры в новых условиях

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир