В настоящей публикации перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ¹, других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу,  а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.

Фото: www.214-fz.info

I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ²

 

Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган

Суть нормы:

Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.

Комментарий

Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности:

1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ);

2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ).

Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев:

1) первичное направление проектной декларации;

2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.

Последствия несоблюдения

Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.

II. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ³, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018

 

Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Руководитель⁴, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности,  бенефициары⁴ не могут:

• иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Комментарий

О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ). 

 

Последствия несоблюдения требований

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):

• о прекращении полномочий руководителя застройщика;

• об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;

• об образовании временного единоличного исполнительного органа.

Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Последствия несоблюдения требований

Не установлена. 

Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности. 

 

Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть нормы:

Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:

1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Комментарий

Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ). 

Последствия несоблюдения требований

За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:

• по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы;

• по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

 

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС

Суть нормы:

Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ):

• лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;

• выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;

• проведенных проверках деятельности застройщика;

• предписаниях застройщику;

• вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлено

Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ⁶)

Суть норм:

• дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);

• обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):

1) заключении ДДУ;

2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;

• включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 — Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);

• запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);

• приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);

• возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования — если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);

• запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);

• запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);

• регламентация вопросов Фонда:

1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);

2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);

3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).

• вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ.  В соответствии с частью 13 статьи 25 218-ФЗ новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года

III. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018⁷

 

Тема 7. Дополнительные признаки понятия «застройщик»

Суть нормы:

Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).

Признаки понятия «застройщик»	до 1.07	с 1.07
Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000  м2  многоквартирных домов.  Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие в наименовании «специализированный застройщик»	Х	+
Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество	Х	+
Юридическое лицо	+	+
Обладает правами на землю	+	+
Имеет разрешение на строительство	+	+
Привлекает денежные средства участников долевого строительства	+	+

Дата вступления в силу: определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлены.

Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Устанавливаются требования:

• один застройщик — одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);

• наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Вводятся запреты:

• на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)

Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.

Требования которые должны выполнять застройщики для  приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство	Х	+
Наличие экспертизы проектной документации	Х	+
Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Требования к уставному капиталу	+	Х
Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства	Х	+
Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов)	до 25%	0%
Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство	Х	+
Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций	Х	+
Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством	Х	+
Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр.	+	+
Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства	+	+
Требования к лицам, принимающим участие в управлении	+	+
Требования распространяются на привлечение средств граждан	+	+
Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц	Х	+

Комментарий

Требование наличия во всех случаях положительного заключения экспертизы проектной документации вступает в противоречие с нормами части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, определяющими случаи, когда экспертиза проектной документации не проводится. По данному вопросу ожидаются разъяснения.

 

Последствия несоблюдения требований

Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения контролирующего органа (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.

Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).

Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.

Тема 9. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков

Суть норм:

Устанавливаются предельные размеры:

• административных расходов⁸ застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

• авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);

Вводится запрет на:

• осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);

• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).

 

Расходование средств дольщиков:

• запрещается на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;

2) проектирование;

3) инженерные изыскания;

4) экспертизу;

• разрешается на:

1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Целевое использование средств дольщиков	до 1.07	с 1.07
Административные расходы застройщика не могут превышать 10% от стоимости строительства	Х	+
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства	Х	+
Запрет на: 1) осуществление иных видов деятельности; 2) привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; 3) выпуск ценных бумаг, кроме акций; 4) совершение сделок, не связанных со строительством; 5) создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ; 6) участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций	Х	+
Запрет на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ): 1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок; 2) проектирование; 3) инженерные изыскания; 4) экспертизу	Х	+
Расходы на: 1) оплату услуг уполномоченного банка; 2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов; 3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму; 5) оплату труда; 6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика; 7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций; 8) оплату административных расходов.	Х	+
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона	+	Х
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках одного разрешения на строительства	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о целевом использовании средств дольщиков не установлено.

Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):

1) застройщика;

2) учредителей застройщика;

3) кредиторов застройщика;

4) контролирующего органа;

5) фонда защиты дольщиков.

Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится понятие «уполномоченный банк» — банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).

Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).

Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).

Банковское сопровождение	до 1.07	с 1.07
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке	Х	+
Застройщик вправе иметь только один расчетный счет	Х	+
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.)	Х	+
Целевое использование средств вплоть до полного исполнения обязательств перед дольщиками	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях. 

Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.

Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.

Тема 11. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации на сайте и в ЕИСЖС

Суть норм:

Застройщик обязан размещать на сайте годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Эту же информацию застройщик обязан размещать в ЕИСЖС (часть 4 сатьи 23.3 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

Указаны в теме № 4.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:

• сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);

• сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).

 

Комментарий:

Для выполнения указанных требований сначала должны быть внесены изменения в приказ  Минстроя России от 20 декабря 2016 г. №996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

 

Последствия несоблюдения требований

Не внесение в проектную декларацию указанных сведений, либо внесение недостоверных сведений является основанием для отказа контролирующего органа в выдаче застройщику заключения о соответствии.

Тема 13. Увеличение видов объектов долевого строительства

Суть норм:

К существующим трем видам объектов долевого строительства (квартира, блок в доме блокированной застройки, нежилое помещение) добавляется четвертый вид — «машино-место» (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).

Виды объектов долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Квартира	+	+
Блок в доме блокированной застройки	+	+
Нежилое помещение	+	+
Машино-место	Х	+

IV. ЗАКОНОПРОЕКТ № 322981-7⁹

Тема 14. Совершенствование деятельности контролирующих органов

Суть норм:

• порядок контроля (надзора) в области долевого строительства определяется главами субъектов РФ. Правительство РФ устанавливает требования к организации и проведению такого контроля;

• руководители органов контроля будут назначаться и освобождаться главами субъектов РФ по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ;

• контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированным органам;

• единая форма заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ утверждается Минстроем РФ.

 

Тема 15. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть норм:

• расширяется перечень документов, размещаемых в ЕИСЖС застройщиком:

1) градостроительный план земельного участка;

2) схема планировочной организации земельного участка;

3) правоустанавливающие документы на земельный участок;

4) расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;

5) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

• Росреестр и органы госстройнадзора обязаны размещать в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство и множество иной информации;

• Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС;

• ЕИСЖС обеспечивает электронное взаимодействие застройщиков, контролирующих органов, Фонда;

• на сайте ЕИСЖС обеспечивается заполнение в электронной форме проектной декларации.

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.

Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.

Вводится возможность смены уполномоченного банка застройщиком.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать сведения о бенефициарах и структуре учредителей и бенефициаров.

Тема 16. Дополнительные основания приостановления регистрации ДДУ

Суть норм:

Росреестр обязан приостанавливать регистрацию ДДУ в случаях:

• поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности;

• регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.

Тема 17. Ограничения схем ЖСК и сертификатов

Суть норм:

Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в  случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу закона.

Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу закона.

 

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Вводится обязанность застройщика соблюдать нормативы финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.

 

Тема 18. Ужесточение требований, связанных с лицами, участвующими в управлении деятельностью застройщика

Суть норм:

Вводится солидарная ответственность бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.

С 25% до 5% уменьшается критерий для определения бенефициаров (владение долей в имуществе).

С трех до пяти лет увеличиваются сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.

---

¹ Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

² Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

³  Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

⁴  Под руководителем застройщика согласно части 1 статьи 3.2 214-ФЗ понимаются: 1) единоличный исполнительный орган; 2) управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа; 3) временный единоличный исполнительный орган; 4) коллегиальный исполнительный орган.

⁵ Бенефициар застройщика — физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом (часть 4 статьи 3.2 214-ФЗ). 

⁶ Федеральный закон от 26.10.2002 N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

⁷  Если разрешение на строительство выдано 1 июля 2018 года и позднее.

⁸  Административные расходы (иные расходы) —  это в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

⁹  законопроект 322981-7 направлен на исполнение поручений Президента РФ от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.

Фото: www.saratov.gov.ru

Другие публикации по теме:

Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Изменения в регулировании долевого строительства с 1 июля

Специалисты Союза инженеров-сметчиков (СИС) подготовили справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке жилья в регионах РФ по состоянию на 01.04.2024. Автор справки, директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент СИС Павел ГОРЯЧКИН любезно предоставил ее в распоряжение портала ЕРЗ.РФ.

   

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Принятое значение 1 $ = 92,53 руб. (Официальный курс ЦБ РФ на 01.04.2024)

№ п/п	Наименование федерального округа и региона первая строка – в рублях вторая строка – в долларах США	Полная стоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством)	Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса	Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
Центральный федеральный округ
1	Белгородская область	77 125	78 307	82 770
		834	846	895
2	Брянская область	61 332	75 392	81 423
		663	815	880
3	Владимирская область	76 385	95 336	102 420
		826	1 030	1 107
4	Воронежская область	72 528	89 788	82 233
		784	970	889
5	Ивановская область	68 656	81 470	89 744
		742	880	970
6	Калужская область	77 213	73 203	89 667
		834	791	969
7	Костромская область	70 903	58 090	73 806
		766	628	798
8	Курская область	71 658	80 276	86 241
		774	868	932
9	Липецкая область	70 859	78 046	81 714
		766	843	883
10	Московская область	122 608	149 833	162 658
		1 325	1 619	1 758
11	Орловская область	71 173	82 553	86 020
		769	892	930
12	Рязанская область	72 759	83 027	93 070
		786	897	1006
13	Смоленская область	70 861	69 271	71 233
		766	749	770
14	Тамбовская область	72 640	78 514	82 911
		785	849	896
15	Тверская область	75 141	88 940	96 055
		812	961	1 038
16	Тульская область	81 055	90 606	106 648
		876	979	1153
17	Ярославская область	81 268	97 445	101 064
		878	1053	1 092
18	г. Москва	156 668	246 522	281 833
		1 693	2 664	3 046
Северо-Западный федеральный округ
19	Республика Карелия	77 247	59 770	67 767
		835	646	732
20	Республика Коми	89 265	73 792	78 123
		965	797	844
21	Архангельская область	90 715	84 896	89 141
		980	917	963
22	Вологодская область	85 351	61 264	67 660
		922	662	731
23	Калининградская область	98 881	122 097	127 343
		1 069	1 320	1 376
24	Ленинградская область	85 683	136 214	129 900
		926	1472	1404
25	Мурманская область	85 882	94 965	101 613
		928	1 026	1 098
26	Новгородская область	73 015	97 445	126 154
		789	1 053	1 363
27	Псковская область	73 015	59 911	62 705
		789	647	678
28	г. Санкт-Петербург	144 926	246 343	201 026
		1 566	2 662	2 173
29	Ненецкий автономный округ	90 578	57 136	68 302
		979	617	738
Южный и Северо-Кавказский федеральные округа
30	Республика Адыгея (Адыгея)	86 782	67 057	72 118
		938	725	779
31	Республика Дагестан	67 722	55 189	65 170
		732	596	704
32	Республика Ингушетия	64 126	49 551	54 826
		693	536	593
33	Кабардино-Балкарская Республика	70 352	54 362	60 149
		760	588	650
34	Республика Калмыкия	70 764	54 681	60 501
		765	591	654
35	Карачаево-Черкесская Республика	64 411	49 772	55 069
		696	538	595
36	Республика Северная Осетия — Алания	67 691	52 305	57 873
		732	565	625
38	Краснодарский край (г. Краснодар)	76 615	128 234	116 470
		828	1386	1259
39	Ставропольский край	73 088	93 596	101 033
		790	1 012	1 092
40	Астраханская область	72 644	58 745	62 035
		785	635	670
41	Волгоградская область (г. Волгоград)	75 135	92 000	97 318
		812	994	1052
42	Ростовская область (г. Ростов на Дону)	87 555	99 678	113 822
		946	1 077	1 230
Приволжский федеральный округ
43	Республика Башкортостан (г. Уфа)	94 466	132 388	114 930
		1 021	1 431	1 242
44	Республика Марий Эл	74 393	61 871	68 456
		804	669	740
45	Республика Мордовия	72 946	56 084	65 466
		788	606	708
46	Республика Татарстан (г. Казань)	92 486	196 523	166 271
		1 000	2 124	1 797
47	Удмуртская Республика	72 955	58 329	65 233
		788	630	705
48	Чувашская Республика – Чувашия	72 525	55 714	63 607
		784	602	687
49	Кировская область	70 287	75 376	91 700
		760	815	991
50	Нижегородская область (г. Нижний Новгород)	95 623	178 866	133 273
		1 033	1 933	1 440
51	Оренбургская область	70 627	54 895	63 141
		763	593	682
52	Пензенская область	71 701	81 389	85 621
		775	880	925
53	Пермский край (г. Пермь)	80 799	95 675	102 114
		873	1 034	1 104
54	Самарская область (г. Самара)	87 701	107 153	111 056
		948	1 158	1 200
55	Саратовская область	65 322	90 030	93 811
		706	973	1 014
56	Ульяновская область	62 236	71 429	82 117
		673	772	887
57	Пермский край (Коми-Пермяцкий автономный округ)	**	**	**
		**	**	**
Уральский федеральный округ
58	Курганская область	62 209	53 327	55 640
		672	576	601
59	Свердловская область (г. Екатеринбург)	97 575	110 078	116 437
		1 055	1 190	1 258
60	Тюменская область	91 351	119 770	116 576
		987	1 294	1 260
61	Челябинская область (г. Челябинск)	64 008	97 311	86 522
		692	1 052	935
62	Ханты-Мансийский автономный округ—Югра (г. Сургут)	100 769	87 953	101 571
		1 089	951	1 098
63	Ямало-Ненецкий автономный округ (г. Салехард)	109 378	100 461	115 208
		1 182	1 086	1 245
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
64	Республика Алтай	72 516	65 923	70 321
		784	712	760
65	Республика Бурятия	69 661	52 625	58 708
		753	569	634
66	Республика Тыва	67 095	51 845	57 364
		725	560	620
67	Республика Хакасия	70 859	57 136	62 629
		766	617	677
68	Алтайский край	73 037	91 992	106 754
		789	994	1154
69	Красноярский край (г. Красноярск)	78 066	97 438	118 379
		844	1 053	1279
70	Иркутская область (г. Иркутск)	77 657	119 845	114 130
		839	1 295	1233
71	Кемеровская область	72 576	94 740	108 365
		784	1 024	1 171
72	Новосибирская область (г. Новосибирск)	85 327	99 136	114 922
		922	1 071	1 242
73	Омская область (г. Омск)	68 620	92 841	103 516
		742	1 003	1 119
74	Томская область	79 282	92 068	113 022
		857	995	1 221
75	Забайкальский край (Читинская область)	72 614	61 195	64 454
		785	661	697
76	Забайкальский край (Агинский Бурятский округ)	69 425	54 627	60 442
		750	590	653
77	Красноярский край (Таймырский Долгано-Ненецкий район)	59 493	47 452	52 503
		643	513	567
78	Иркутская область (Усть-Ордынский Бурятский округ)	60 562	48 063	53 179
		655	519	575
79	Красноярский край (Эвенкийский район)	61 670	47 654	52 726
		666	515	570
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
80	Республика Саха (Якутия)	105 698	96 927	103 317
		1 142	1 048	1 117
81	Приморский край г. Владивосток	113 223	178 652	162 542
		1 224	1 931	1 757
82	Хабаровский край г. Хабаровск	106 338	114 595	131 652
		1 149	1 238	1 423
83	Амурская область	94 108	72 718	81 098
		1 017	786	876
84	Камчатский край	86 420	76 905	87 045
		934	831	941
85	Магаданская область	69 975	65 167	72 100
		756	704	779
86	Сахалинская область	110 241	165 344	159 533
		1 191	1787	1 724
87	Еврейская автономная область	83 291	64 360	74 311
		900	696	803
88	Камчатский край  (Корякский автономный округ)	88 564	65 874	68 837
		957	712	744
89	Чукотский автономный округ	90 578	53 327	69 406
		979	576	750
Российская Федерация, в среднем		81 103	87 968	90 547
		877	951	979

  

Фото: www.edsro.center

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 м² общей площади квартир жилых зданий.

2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9—16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т. н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т. п. с утеплителем).

3. Показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т. п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

  

В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:

• средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;

• стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;

• получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;

• затраты по вводу дома в эксплуатацию.

 

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства.

Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

 

Для жилых домов, вводимых в эксплуатацию без отделки квартир (чистого покрытия пола, установки сантехнических приборов, оклейки обоями, малярных и облицовочных работ, установки внутренних дверных блоков), приведенные показатели уменьшаются на 7% — 10%.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

 

СРЕДНЯЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР, КВ. М

Тип дома	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
	общая	жилая	общая	жилая	общая	жилая
5-этажный	31	18	44	29	58	41
9-этажный	32	19	44	29	57	40
«сталинский»	34	19	56	34	78	52
12—16-этажный	36	20	48	30	68	44
17—22-этажный	38	19	55	32,5	75	45

 

Общая площадь жилых зданий определяется в соответствии с СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» актуализированной редакции СНиП 31-01-2003 (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр. ред. от 19 декабря 2019 г.) Приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» (в редакции с 15 апреля 2020 г. — Изменение №1).

 

Фото: vk.com

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли, измеренных между внутренними поверхностями наружных стен на уровне пола (без учета плинтусов), а также площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

 

Примечания: При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением. Площадь многосветных помещений, пространство между лестничными маршами более ширины марша или 1,5 м, проемы в перекрытиях, а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включают.

Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.

Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.

Площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Площадь французского балкона, в том числе имеющего нижнюю грань проема с наружной стороны от коробки балконного блока, образованную в пределах толщины стен, в составе площади летних помещений не учитывается.

 

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

 

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Примечанием 64 Приказа Минстроя России от 15 октября 2020 г. №631/пр «О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 г. №996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"» определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) без понижающего коэффициента. Данная норма введена в действие с 13 декабря 2020 г.

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых), подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ (ДОМАХ) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений (квартир), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

В общую площадь жилых помещений не входит:

• площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, неотапливаемых мансард и мезонинов, подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц;

• площадь, предназначенная для жилищно-эксплуатационных организаций, магазинов, отделений связи, детских учреждений, предприятий службы быта и так далее;

• площадь помещений комендантов, служебных комнат обслуживающего персонала, торговых ларьков в общежитиях, специальных домах для одиноких престарелых, ветеранов, инвалидов, детских домах, домах-интернатах;

• площадь помещений столовых, буфетов, клубов, читален, библиотек, учебных классов, спортивных залов, приемных пунктов бытового обслуживания в общежитиях;

• площадь жилых помещений, переоборудованных из нежилых в результате работ, не относящихся к реконструкции;

• площадь жилых помещений в нежилых зданиях.

 

Для многоквартирных жилых домов переход от стоимости 1 кв. м
общей площади дома к показателю стоимости 1 кв. м общей площади квартир
может осуществляться при помощи коэффициентов

Наименование	Коэффициент
Многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше):
Жилые дома с монолитным каркасом	1,21
Жилые дома со сборным каркасом	1,21
Монолитные жилые дома	1,21
Панельные жилые дома	1,17
Кирпичные жилые дома	1,15
Жилые дома из легкобетонных блоков	1,15
Малоэтажные и жилые дома средней этажности (1—5-этажные)	1,17

 

При наличии фактических данных об общей стоимости (затратах застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости, расчет указного коэффициента необходимо произвести исходя из данных и величине общей площади жилого дома и общей площади жилых помещений (квартир) в жилом доме. 

 

   

     

   

   

      

Другие публикации по теме:

Изменения в методике определения затрат на строительство временных зданий и сооружений

Индексы сметной стоимости строительства в I квартале 2024 года в очередной раз меняются

Утверждена методика определения стоимости работ по инженерным изысканиям

Расчет сметной стоимости строительства можно осуществить с учетом формирования и ведения информационной модели

Минстрой обновил перечни строительных ресурсов

Минстрой: при строительстве за рубежом приоритет отдается иностранным сметным нормативам

Корректировка нормативных затрат на работы по подготовке проектной документации

Средняя стоимость строительства МКД массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на февраль 2020 года