Рынок новостроек в России столкнулся с нарастающим дисбалансом между выводом новых проектов и продажами квартир. По данным ЕРЗ.РФ, во II квартале 2025 года темпы затоваривания увеличились почти вдвое по сравнению с I кварталом, что вызывает обеспокоенность у девелоперов и экспертов. Риски, подходы к управлению товарным запасом и необходимость корректировки стратегии эксперты и девелоперы обсудили в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Перепроизводство новостроек: какие регионы на грани?».
Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори
В рамках дискуссии руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) отметил, что за год после секвестра льготной ипотеки затоваренность (превышение вывода новых проектов над продажами) приросла на 320 тыс. квартир.
Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ
По его словам, в I квартале 2025 года застройщики сбавили темпы вывода новых проектов до 161 тыс. квартир, что сократило разницу между выводом новых проектов и продажами до 37 тыс. квартир — против 104 тыс. в IV квартале 2024 года.
Во II квартале текущего года, по предварительным данным, застройщики вновь нарастили вывод новых проектов до 224 тыс. квартир, что привело к дополнительному росту затоваренности — на 75 тыс. квартир.
Источник: ЕРЗ.РФ
«Накопленная за год затоваренность достигла 320 тыс. квартир, что не может не беспокоить, — отметил Кирилл Холопик и добавил: — Вывод новых квартир не может опережать продажи бесконечно. Чтобы распродать накопленный объем новостроек, необходимо либо продавать их быстрее, либо сокращать темпы вывода новых проектов».
В противном случае, по словам эксперта, из-за неминуемой заморозки оборотных средств застройщиков в недвижимости рынок ждут проблемы с погашением «живыми» деньгами банковских кредитов на проектное финансирование — и, как следствие, банки могут начать приостанавливать финансирование строек.
Также эксперт представил рейтинг, показывающий, в каких регионах рынок новостроек уже затоварен и теряет равновесие или же, напротив, имеет самый большой запас прочности.
Фото: erzrf.ru
Свои предложения по совершенствованию Рейтинга регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек представил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото).
В частности, он предложил переформатировать рейтинг с точки зрения перспективности регионов, где отсутствует кризис перепроизводства.
«Все-таки девелоперы — это бизнес оптимистов, и надо не только показывать перспективу, подсвечивая проблемные места», — подчеркнул эксперт.
Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Сергей Разуваев подробно остановился на цене как показателе затоваренности.
«Мы видим, что девелоперский рынок действует сейчас не по рыночным правилам, учитывая серьезную помощь в формировании спроса со стороны государства, такую как семейная ипотека, — отметил он и пояснил: — Мы видим, что ценник не падает так, как он должен был бы падать с учетом баланса спроса и предложения. Я поставил бы в целом этот коэффициент под сомнение с точки зрения наличия стимулирующих факторов».
Кроме того, обратил внимание эксперт, девелоперы работают с городами, и именно так, по его мнению, удобнее использовать рейтинг, а не по областям и краям.
Также Разуваев рассказал о разработанном компанией GMK рейтинге потенциала российских городов с точки зрения развития рынка новостроек. Результаты исследования, по его словам, будут представлены 26 июня.
Фото из архива А. Михайлова
Ситуацию на рынке недвижимости Краснодарского края, входящего в высокую зону риска перепроизводства новостроек, обрисовал директор по продажам ГК ТОЧНО (Краснодарский край) Александр Михайлов (на фото).
«Некоторые эксперты говорят, что уже к концу этого года — началу следующего ключевая ставка будет 17%, — сказал Михайлов и продолжил: — При этом разные источники сообщают, что на вкладах у россиян лежит около 60—70 трлн руб. Как только ставка снизится до 17%, деньги начнут переходить из вкладов в "бетон". И как раз затоваренные курортные регионы с самым благоприятным климатом в стране (что, естественно, делает их привлекательными для инвесторов), в этом сильно выиграют».
Михайлов считает, что расценивать затоваренность как положительную характеристику стоит лишь тем регионам, где предложение «исторически» превышает спрос.
«В Краснодарском крае у многих объектов сейчас стартовали продажи, на рынке представлены полтора десятка тысяч квартир, — сообщил эксперт и уточнил: — Но если в целом мы с вами посмотрим предыдущие годы, то увидим, что разные эксперты каждый год сигнализируют о том, что лотов слишком много. Однако ни Москва, ни Краснодарский край раньше от этого не страдали».
Фото: ГК Единство
Генеральный директор ГК Единство (Рязанская область) Антон Воробьев (на фото) полагает, что новый рейтинг ЕРЗ.РФ свидетельствует о том, что в целом стратегия застройщиков верна.
«На мой взгляд, этот рейтинг показывает правильность направления нашей деятельности, как застройщиков, — сказал он и пояснил: — Мы с коллегами, а это пять крупнейших девелоперов Рязанской области, внимательно отслеживаем вымываемость остатков и только после этого принимаем решение о выводе новых проектов. То есть, допустим, для ГК Единство это не чаще, чем один раз в квартал. Если динамика реализации улучшится, мы готовы будем выводить дополнительные проекты, которые сегодня находятся в высокой степени готовности».
Застройщик также отметил, что Рязань, которая входит в число регионов с низкой вероятностью кризиса перепроизводства, опережает многие города-миллионники по объемам заключенных сделок даже в 2025 году.
«В Нижнем Новгороде в апреле 2025 года заключено 300 ДДУ, в Рязани — 350, а Рязань в 2,5 раза меньше Новгорода, — напомнил эксперт и продолжил: — Казалось бы, и покупательская способность у нас должна быть гораздо ниже. Тем не менее темпы строительства высокие, и распродаваемость объектов достаточно большая».
Фото: erzrf.ru
Директор по экономике девелопера Железно (Кировская область) Ярослав Шеин (на фото) объяснил, почему цены на первичном рынке продолжают расти, хотя многие ожидают их снижения.
«Есть такое явление, как инфляция издержек, — сказал он и продолжил: — Себестоимость у всех застройщиков подрастает, и для сохранения маржи на требуемом приемлемом уровне девелопер вынужден поднимать цены с целью сохранения заданной доходности».
По его словам, Железно внимательно следит за показателем распроданности жилья.
«Мы этим ресурсом управляем, — заверил эксперт и пояснил: — Застройщик не будет выводить новые проекты, если он понимает, что у него есть большая "затоварка". Многие действуют именно по этому принципу. Однако кто-то все-таки выводит новые проекты в связи с необходимостью реализации каких-то параметров по уже подписанным договорам КРТ. Администрация достаточно жестко эти условия ставит и проверяет их соблюдение».
Фото: erzrf.ru
Об оценке затоваренности рынка жилья в Крыму и стратегии девелопера рассказала руководитель Агентства недвижимости ГК Монолит (Республика Крым) Анна Париенко (на фото).
«Ключевой показатель для нас — соотношение распроданности к строительной готовности, — сообщила специалист, уточнив: — В 2024 году объем жилищного строительства был 1,2 млн кв. м, и показатель составлял 87%. На текущий момент объем строительства равен 1,8 млн. кв. м. То есть мы наблюдаем устойчивую закономерность: чем выше объем предложения на рынке, тем ниже соотношение распроданности к стройготовности».
Эксперт пояснила, что падение показателя объясняется не ростом числа объектов, а уменьшением покупательской возможности из-за ужесточения условий по ипотеке и ограничений по субсидиям для застройщиков.
Париенко подчеркнула, что девелоперы Крыма не сталкиваются с переизбытком квадратных метров.
«Мы имеем дело скорее с дисбалансом между темпами строительства и доступностью покупки жилья, — заметила она: — Поэтому вынуждены задумываться о снижении темпов вывода, сохранении рентабельности проекта. Предпринимаем управленческие действия: переработка проектных решений, уменьшение площадей квартир без потери функциональности, адаптация планировок под более ликвидные лоты. Плюс пересматриваем графики продаж, давая приоритет объектам с более длительным вводом в эксплуатацию».
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: Что происходит с рынком ИЖС: анализ трендов, цифр и рисков для девелопера» состоится 26 июня в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ
Снижение цен и увеличение продаж: как отмена банковских комиссий по ипотеке повлияла на рынок новостроек
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
Эльвира Набиуллина: Мы настаиваем на отмене банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки
Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?»
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства
ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании
Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек
От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков
Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек
