Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

На вопросы портала ЕРЗ отвечает руководитель компании «Брусника» (15-е место в ТОП по РФ по объему ввода жилья, 2-е места в ТОП по Тюменской и Новосибирской областям) Алексей КРУКОВСКИЙ.

 

 

— Алексей Николаевич, 25 октября на совещании с членами Правительства РФ Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Брусника имеет успешный опыт в этой сфере, большую часть своих проектов (см. фото Ред.компания реализует как раз с использованием механизма проектного финансирования. Такая солидная доля нехарактерна для российского рынка жилищного строительства. С чем это связано?

— У нас сложились хорошие партнерские отношения со Сбербанком в работе по проектному финансированию. Из всех финансовых учреждений Сбербанк имеет наибольший опыт реализации и развития данного инструмента кредитования новостроек. И мы пока не видим каких-то значимых альтернатив.

За свою историю мы привлекли и погасили в этой сфере уже более 30 млрд руб., и на 90% это были проекты со Сбербанком. Справедливости ради следует упомянуть, что у нас были и есть отдельные проекты с ВТБ24 и Сургутнефтегазбанком. Но большинство банков, по разным причинам, менее охотно развивают это направление. А значит, здоровье Германа Оскаровича Грефа приобретает для нас особую значимость…

Жилой комплекс «Каменный ручей», г. Екатеринбург

— Среди российских городов Тюмень входит в число лидеров по объемам новостроек, при этом только четверть жилищного рынка здесь финансируется за счет проектной схемы. И так — практически в любом крупном городе России. Чем Вы это объясните?

— Ключевым ограничением для входа в проектное финансирование является требование по наличию собственных средств. Банки ожидают от застройщика 25—30-процентного участия собственным капиталом. Эти средства надо вложить в приобретение земли, оплату проектирования, сетей, начальные этапы строительства. И только потом появляется возможность открыть проектное финансирование.

Давайте посчитаем. Сегодня объем рынка долевого строительства оценивается в 3,5 трлн руб. По примеру Сбербанка возьмем норму собственных средств в 25%. Получается, что объем собственного капитала в отрасли должен составлять около 900 млрд руб.

Однако, если верить официальной отчетности, на первую десятку компаний, по самым оптимистичным оценкам, приходится едва ли 200 млрд руб. плюс 100 млрд руб. — на все оставшиеся компании. Итого — 300 млрд руб. Это как минимум в три раза меньше, чем требуется для обеспечения нынешнего объема рынка достаточной долей собственных средств.

Поэтому ожидать такой нормы капитализации от всех застройщиков — это утопия. Те, у кого недостаточно собственных средств, выбирают единственную доступную стратегию: дисконтируют цену и финансируются за счет предпродаж.

 

— Наличие собственного капитала является единственной причиной?

— Нет, конечно. Даже если бы теоретически у девелоперов имелся нужный объем капитала, процесс затормозил бы ряд других ограничений.

Сегодня многие компании реализуют пограничную финансовую политику, ориентированную на оптимизацию налогов, с непрозрачными потоками, множеством юридических лиц и отсутствием консолидированного баланса.

С другой стороны, менеджмент девелоперских компаний часто не имеет достаточной финансовой компетенции, чтобы квалифицировано пройти процедуры андеррайтинга в банке. И это еще больше усложняет задачу с распространением инструментов проектного финансирования.

На наш взгляд, идея по замене денег дольщиков только проектным финансированием в краткосрочной перспективе неисполнима. К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков. Это особенность текущего периода.

 

Микрорайон «Европейский берег», г. Новосибирск

— Ряд экспертов считает, что общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. Справедлива ли это величина, на Ваш взгляд?

— Увы, в современном информационном пространстве существует множество мифов и заблуждений. Если говорить по существу, то мы возвращаемся к несоответствию нынешнего объема рынка и реальной величины собственного капитала в отрасли.

Почему это работает в странах Западной Европы, нам понятно: там эта пропорция принципиально иная. Что неудивительно, поскольку европейскому капитализму несколько сот лет. У нас — едва ли пара десятков. Так что по этому показателю нам с ними ровняться не стоит: рынок, производственные силы, рыночные отношения и балансы компаний у нас находятся на совсем иной стадии развития.

В сложившейся модели реализации новостроек основные продажи приходятся на период строительства. И «безрисковость» здесь обеспечивается не только и не столько наличием собственного капитала, сколько умением ритмично строить и продавать, управлять потоками и планами развития. То есть опять на первый план выходят профессиональные компетенции, причем в нашей отрасли это стык строительства и финансовой деятельности.

В конечном итоге, если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. Ну, допустим, доля собственных средств у застройщика достигнет 30—40%. Если сложить риски превышения сметы, недостижения цены продаж, недобросовестности или изъятия денег из проекта на ранних стадиях, то величина потенциального убытка превзойдет эти 30—40%. Мы видим массу тому примеров.

Вывод. Если вы умеете, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним.

         

— Кстати, о рубле. Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе?

— Не стоит путать форму с экономическим смыслом денег. Нужно за формой видеть действительную природу денег, рассуждать исходя из категорий консолидированного баланса компании.

Если у меня есть 10 млн руб., и я по цепочке вложу их в уставный капитал пяти зависимых компаний, то от этого мой собственный капитал не станет равным 50 млн руб. Поэтому я и говорю о том, что финансовые компетенции критично важны для менеджмента компаний. И тем более, они потребуются банкам и другим уполномоченным организациям для исполнения функций регулятора и контроля деятельности отрасли.

 

Микрорайон «Европейский», г. Тюмень

— Еще один тонкий момент связан с вопросом достоверности. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств?

— На бумаге можно нарисовать все что угодно. И не секрет, часть компаний этим пользуются. Отсюда у банков столько проблемных кредитов в стройке, и в целом девелопмент ассоциируется с крайне непрозрачной и рискованной сферой бизнеса.

Но при наличии специализированных компетенций физический объем вложений в стройку можно проверять вполне точно. Для этого нужна строительная экспертиза, которой мы пока не видим в банках, за исключением Сбербанка. Там в свое время осознали это как ключевой риск, и на протяжении последних 3—4 лет системно развивают у себя эту компетенцию.

Именно это позволило Сбербанку сформировать качественный кредитный портфель и в последние годы последовательно наращивать свою долю в сегменте финансирования новостроек. В остальном мы видим, что банки один за другим отказываются от кредитования стройки, формируют колоссальные убытки по ранее выданным кредитам.

А в тех случаях, когда размер потенциального убытка уж очень велик, банки решаются на реструктуризацию, входят в управление девелоперскими компаниями в надежде в какой-то перспективе вернуть деньги. Опять же, из-за отсутствия компетенций все превращается в какой-то бесконечный процесс: выдаются новые деньги, за счет этого гасятся старые долги, все страшно заняты, но структурно ничего не меняется. Примеры позитивных реструктуризаций крупных девелоперских портфелей можно пересчитать по пальцам одной руки.

   

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Может ли это привести к увеличению популярности проектного финансирования?

— Я бы не переоценивал значимость ставки. В реальности в модели продаж на этапах строительства доля заемных средств едва ли достигает 40% от бюджета проекта. Конечно, когда ставка была на уровне 18%, она воспринималась как заградительная. Сегодня величина в 10% или 12% уже не имеет решающего значения.

Развитие проектного финансирования — это вопрос сближения возможностей девелопмента и банковского сектора. Застройщикам следует более квалифицированно вести свои дела, консолидировать балансы, накапливать собственный капитал. В то время как банки, назначая уровень процентной ставки и долю собственных средств, должны понимать суть девелоперской модели и здраво смотреть на вещи, развивая свой риск- менеджмент и компетенции в смежных отраслях по примеру Сбербанка.

 

Квартал «Новаторов», г. Екатеринбург 

— Тогда каким Вы видите сам механизм реализации идеи о замещении денег дольщиков проектным финансированием?

— Если смотреть на вещи трезво, то пока я не вижу возможности реализовать эту идею в трехлетнем горизонте. Вышеупомянутый пример Тюмени, где доля строящихся объектов, обеспеченных проектным финансированием, не превышает 25%, практически все это — Сбербанк. И альтернатив нет. ВТБ преимущественно занимается своим девелоперским портфелем. А дальше — выжженная земля. Других банков просто нет.

Из уст государства сейчас звучит тезис о регулировании застройщиков, внедрении контрольных процедур на базе уполномоченных банков. Но по совокупности всех перечисленных обстоятельств лично у меня вызывает большие сомнения реализуемость этого замысла на существующей экспертной базе.

Повторяю, у подавляющего большинства банков при отсутствии должной строительной экспертизы вся бумажная проверка превращается в фикцию. А одного великого и могучего Сбербанка явно недостаточно для российского рынка новостроек.

 

— Однако помимо банковского кредитования правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Например, как пишет «Коммерсант», «Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене чуть повыше». Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Пример из Великобритании — это пример зрелого рынка. Там нет таких объемов строительства, как в России, а объем накопленного частного капитала несравнимо больше. Для России инвестирование за счет продаж на этапе строительства с подключением проектного финансирования — единственная возможность реализовать запрашиваемые объемы. Надо трезво смотреть на вещи.

С одной стороны, есть запрос от рынка на миллионы квадратных метров, в том числе и со стороны государства. С другой стороны, есть факт низкой капитализации отрасли. В этих условиях капитал компаний будет накапливаться медленно, и перехода на продажу готового жилья скоро не предвидится.

Так что замещение денег дольщиков банковским проектным финансированием — это одно из решений. Но нужно искать другие, более сложные финансовые инструменты, а это вопрос эволюции рынка, то есть времени. Новые законодательные инициативы по долевому строительству создают большой стресс для отрасли. Но, уверен, в конечном итоге это ускорит эволюцию рынка.

Квартал «Новин», г. Сургут

— Алексей Николаевич, спасибо за Ваш высокопрофессиональный анализ. Откровенно ответив на непростые вопросы, Вы многое расставили, что называется, по своим местам. Хотелось бы надеяться, что к Вашим нетривиальным мыслям и тезисам прислушаются не только коллеги-застройщики и представители экспертного сообщества, но и власти. А Бруснике — дальнейших успехов в бизнесе, в том числе и на ниве проектного финансирования!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит компанию Брусника за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

+

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

При Минстрое России создана экспертная группа по внедрению ИИ в строительстве, которую курирует ДОМ.РФ. По оценке специалистов, экономический эффект от внедрения ИИ в стройотрасли составит более 1 трлн руб. к 2028 году в виде вклада в ВВП страны. Работа группы сосредоточится на пяти направлениях в рамках отдельных подгрупп, сообщила пресс-служба финансового института развития в жилищной сфере.

  

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

 

Экспертная группа по внедрению ИИ включает застройщиков, вендоров, банки, федеральные органы исполнительной власти, а также НИИ и вузы — всего более 50 участников. ДОМ.РФ и Минстрой России при участии бизнес-сообщества в рамках работы группы сформируют Реестр решений с использованием искусственного интеллекта (ИИ) в области градостроительной деятельности.

Замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик (на фото ниже) напомнил, что цифровая трансформация является одним из ключевых направлений развития строительной отрасли, закрепленных в Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года.

 

Фото: minstroyrf.gov.ru

 

Как отметил директор цифровизации жилищной сферы ДОМ.РФ Александр Лукьянов (на фото ниже) на форуме РСН–2024, эта работа является необходимым условием для максимального эффекта от использования технологии.

По его словам, первая группа экспертов занимается созданием методики оценки проникновения ИИ-технологий в строительной отрасли. Для этого будет разработана методология, планируется анкетирование застройщиков и подготовка аналитики.

Второе направление — определение ключевых решений для внедрения ИИ и создание общедоступного реестра ИИ-решений.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Третья подгруппа будет заниматься выявлением и нивелированием нормативно-правовых препятствий на пути развития ИИ в рамках различных этапов строительства. Четвертая подгруппа разработает программы повышения квалификации и переподготовки кадров по ИИ-технологиям, профессиональные конкурсы для учащихся и систему мониторинга дефицита специалистов. Пятая займется снятием препятствий по обмену данными, проработкой отраслевой платформы данных и повышением их доступности.  

Управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации ДОМ.РФ Николай Козак, возглавляющий экспертную группу, рассказал, что формат работы экспертной группы расширяется для более эффективной, более специализированной и «точечной» работы.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

«Другая важная задача, — подчеркнул Николай Козак (на фото), — подключить к ИИ-взаимодействию как можно больше участников рынка: застройщиков, экспертов, разработчиков, что будет способствовать шлифовке законодательства в области обмена данными».

Управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации привел следующие цифры: вклад ИИ-технологий в ВВП страны составляет 2% к 2025 году и 4% к 2028. «Учитывая, что строительная отрасль совместно с ЖКХ стабильно занимает более 10% в доле нашего ВВП, этот вклад для отрасли составит более 1 трлн руб.», — уточнил он.

 

Источник: Мосгоргеотрест

 

Эксперты считают, что ИИ может применяться на всех этапах девелоперского цикла: инженерные изыскания, оценка градпотенциала и выстраивание бизнес-моделей, проектирование, строительство, закупка стройматериалов и оборудования, контроль работ и расходов, совершенствование продаж и соблюдение безопасности на стройплощадке.

Аналитики ДОМ.РФ обозначили несколько основных препятствий на пути внедрения ИИ в строительстве: недостаточная подготовка разработчиков в области ИИ и ML, использование технологии непрофильными специалистами и дублирование функций.

 

Фото: ©Elnur/Фотобанк Лори

 

Еще один мешающий фактор — недостаток вычислительных мощностей, которые необходимы для платформизации ML-решений, а также отсутствие необходимого количества машиночитаемых данных и размеченных датасетов.

Сложность создает и нестыковка в базах данных, возникла необходимость свести их в единую экосистему.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Главные проблемы застройщиков и пути их решения обсудили участники пленарного заседания РСН–2024

Передовыми знаниями и опытом цифровизации в сфере строительства эксперты поделятся на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

ДОМ.РФ и Минстрой создадут Реестр решений искусственного интеллекта для строительной отрасли

Опубликован стандарт, устанавливающий требования к цифровым информационным моделям жилых зданий

Новые требования к специалистам в сфере информационного моделирования в строительстве

Утверждены требования к форматам сведений для межведомственного электронного взаимодействия при ИЖС

Для утверждения АГР застройщик должен представить 3D-модель объекта

Утвержден предварительный нацстандарт для цифровых моделей жилых зданий

Чаще всего застройщики применяют искусственный интеллект в маркетинге, рекламе и взаимодействии с покупателями

Эксперты оценили перспективы цифрового взаимодействия застройщиков и банков в рамках проектного финансирования

За год в Москве сформировано больше 43 тыс. цифровых паспортов строящихся и введенных объектов

Эксперты: цифровая трансформация — это не мода, а ключевой фактор успеха компании