Алексей Лейпи (Домклик): пройдя период оздоровления рынка, застройщики станут только сильнее
Что происходит с ценами на жилье, как за последние годы изменился доход заемщиков и каким должен быть психологически приемлемый уровень ставок по ипотеке, директор департамента Домклик Сбера рассказал в интервью РИА Недвижимость.
Фото: domclick.ru
Специалист считает, что весь 2025 год на российском жилищном рынке длится период адаптации к высокой ключевой ставке ЦБ. И, несмотря на то что стоимость кредитов еще далека от комфортной, уже наблюдается позитивная динамика, связанная с изменением денежно-кредитной политики.
Руководитель подразделения крупнейшего отечественного банка с госучастием напомнил, что выдачи ипотеки растут четвертый месяц подряд, то есть рынок хорошо реагирует даже на небольшие позитивные сигналы.
«Осталось только побороть отложенный эффект нецелевых форм государственной поддержки, которые негативно повлияли на сегмент недвижимости», — отметил Алексей Лейпи (на фото).
Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори
При этом он не против льготной ипотеки, но считает, что господдержка должна быть фокусной и целевой, иначе это ведет к росту цен.
С другой стороны, совсем без помощи строителям в текущей рыночной ситуации также не обойтись.
«Стройка — это очень сложная отрасль. Изменения, которые произошли здесь с 2020-го по 2025 год, колоссальны, — пояснил эксперт. — Если ее остановить, то второй раз она уже не сдвинется с места».
После того как льготная ипотека стала более целевой, подчеркнул он, застройщики повысили эффективность своих бизнес-решений. Теперь они не просто притормаживают вывод новых проектов, а, чтобы усилить себя и улучшить продукт, начали использовать новые инструменты.
Например, идут на коллаборацию, внимательнее стали относиться к земельному банку, приглашают в уставной капитал инвесторов и фокусируются на всех каналах продаж.
Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника
Ввод жилья, конечно, снизился, но движение не может всегда идти только вверх («деревья не растут до небес»). Тем не менее Алексей Лейпи убежден, что «второй рывок жилищного строительства после небольшого отката назад уже не за горами».
Пройдя период оздоровления рынка с жесткой конкуренцией за клиента и дорогими деньгами, девелоперы, по его словам, станут только сильнее. Это хорошо видно по тому, как они держат экономику проектов.
В нынешнем году средняя стоимость 1 кв. м от месяца к месяцу дорожала примерно на 0,4%, и это было ниже уровня инфляции. В такой ситуации строителям было очень трудно перекладывать рост себестоимости в цену, и нередко они жертвовали маржой, чтобы сохранить продажи.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
В сложном положении оказались и банки, которые перестали зарабатывать на льготной ипотеке. Сначала они запустили непопулярные для девелоперов меры с субсидированием процентной ставки, но затем от этого отказались.
В итоге сегодня кредитным учреждениям приходится очень внимательно отслеживать не только платежеспособность клиента, но и наблюдать за строительством, проверяя, как застройщик выполняет свои обязательства перед дольщиками. Например, соблюдается ли график ввода в эксплуатацию.
«Увы, такова новая реальность для банков», — констатировал Алексей Лейпи.
На фоне удорожания ипотеки в Домклик решили провести ретроспективу и посмотреть, кто оформлял ипотеку год, два или три назад. Оказалось, что существенных изменений в портрете заемщика нет, кроме одной вещи — платежеспособности.
Фото: © E. O. / Фотобанк Лори
По расчетам аналитиков департамента Сбера, среднемесячный доход людей, оформивших кредит по рыночным ставкам, составил в 2025 году 150 тыс. руб., а ежемесячные выплаты — 35 тыс. руб. — 40 тыс. руб., или примерно четверть от дохода заемщика.
То есть порог входа достаточно высок из-за действующих рыночных ставок и требований ЦБ к показателю долговой нагрузки, но стоимость обслуживания кредитов достаточно комфортна.
Кроме того, в случае с льготными программами платеж можно уменьшить, увеличивая срок кредитования, а по рыночной ипотеке — за счет большего первоначального взноса.
Отвечая на вопрос о психологически приемлемой ставке по ипотеке, при которой можно было бы значимо увеличить количество сделок на рынке, Алексей Лейпи сказал, что сегодня это как раз является предметом активных дискуссий. По мнению самого эксперта и его коллег из Сбера, уровень «ключа» должен составлять порядка 10% — 12%.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
В минувшем сентябре Сбер выдал 280 млрд руб. ипотеки — на 5% больше, чем в августе
Объемы выдач ипотечного кредитования на покупку готового жилья в Сбере выросли на 30,4%
Сбер c понедельника вновь снизил ставки по ипотеке
Сбер вновь снизил ставки по «Семейной ипотеке»
Востребованность онлайн-ипотеки в Сбере выросла в три раза
Сбер вновь снижает ставки по ипотеке
За пять месяцев 2025 года заемщики Сбера оформили льготных ипотечных кредитов на 632 млрд руб.
Сбер снизил минимальную сумму ипотеки при совмещении льготных и рыночных условий
