Жилье было, есть и остается драйвером роста экономики России, заявил зампредседателя правления Сбера на конференции «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности».

Фото: sber.pro

Мероприятие было организовано крупнейшим российским банком с госучастием для девелоперов, финансовых институтов, аналитиков и представителей органов власти, говорится в сообщении его пресс-службы.

Сегодня, констатировал Анатолий Попов, на рынке жилой недвижимости наблюдается неоднородная картина. С одной стороны, замедлился рост кредитования застройщиков, снижаются продажи квартир.

Продажи упали на уровень двухлетней давности

Источник: Сбер

С другой стороны, ситуация сравнивается с ажиотажными периодами предыдущих лет, когда повышенный спрос был вызван ожиданиями высоких рыночных ставок и ужесточения льготных ипотечных программ.

Теперь высокие проценты по бридж-кредитам мотивируют застройщиков тщательнее подходить к отбору проектов и фокусироваться на тех из них, где сроки выхода на площадку минимальны. Их выбор и определит объемы ввода новых домов через два года.

Девелопмент жилья занимает значительную долю в портфеле Сбера и остается драйвером роста экономики

Источник: Сбер

Хотя Сбер много лет лидирует в финансировании жилья в России, это не повод для гордости, а большая ответственность, подчеркнул Анатолий Попов. Он заверил, что крупнейший отечественный банк с госучастием по-прежнему нацелен на помощь девелоперам в части сокращения для них оформительских процедур.

К концу года, по его словам, срок принятия решений даже по таким сложным продуктам, как проектное финансирование и бридж-кредитование, должен снизиться вдвое.

Фото: sber.pro

Финансиста поддержал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото).

Перед строительным ведомством и региональными властями, уточнил он, также стоит задача сократить время от принятия решения о выделении территории под строительство — до начала реализации проекта.

Фото: cbr.ru

Директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов (на фото) обратил внимание застройщиков и кредитных организаций на риски, связанные с ростом рассрочек.

По его мнению, из-за массового распространения таких программ по состоянию на конец февраля около 1 трлн руб. не поступило на счета эскроу.

В портфеле ДДУ около 1 трлн руб. не поступили на счета эскроу, в основном из-за продаж в рассрочку

Источник: Банк России

Рассрочка несет риски как для конечных покупателей, которые могут недооценивать свои финансовые возможности по внесению будущих платежей, так и для девелоперов, поскольку из-за низкого поступления средств на эскроу банки вынуждены повышать ставки по кредитам.

В Сбере согласны с тем, что рассрочка в какой-то момент может искажать ситуацию, поэтому ее применение должно быть разумным.

Фото: пресс-служба Сбербанка

«В инструменте есть плюсы и минусы, — заметил Анатолий Попов (на фото). — Плюсы — это дополнительные продажи и будущие поступления, но в конечном итоге застройщик платит за это процентами по кредиту».

Что касается покупателя, добавил зампред Сбера, то для него это гарантия фиксации цены в ожидании доходов будущих периодов. Если ситуация изменилась — он может вести переговоры с застройщиком по корректировке условий рассрочки.

Заключение договоров в конце 2024 года по бриджам снизилось на 87% к 2023-му. По проектному
финансированию — на 65%, но в 2025-м восстановилось

Источник: Сбер

Если говорить о счетах эскроу, то в Сбере особо не ощущают падения темпов их наполнения. На 1 апреля этот показатель составил 73%, а в прошлом году он доходил до 89%. Но и текущие значения в банке считают приемлемыми и особых проблем не видят.

«Колебания здесь в принципе естественны, — пояснил Анатолий Попов, уточнив: — Снижение в настоящий момент отчасти связано активным раскрытием счетов, и это хорошо».

Динамика выдачи ипотеки на первичном рынке в Сбере

Источник: Сбер

В целом с момента начала работы по модели проектного финансирования Сбер раскрыл со счетов эскроу более 6,4 трлн руб.

«За прошлый год и начало нынешнего порядка 400 тыс. семей получили квартиры, которые мы профинансировали, — сообщил топ-менеджер крупнейшего российского банка и не без гордости добавил: — Это довольно приличный город».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Владимир Путин: Чтобы запуск новых проектов у застройщиков не снижался, процентная ставка по проектному финансированию будет субсидирована

Сбер улучшил условия «Семейной ипотеки» с увеличенной суммой

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 марта превысила в РФ 20 трлн руб.

Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям

Крупнейшие банки ищут варианты, как сделать ипотеку более доступной

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эксперты: выстоять в нынешних условиях девелоперам поможет продуманная стратегия продаж и строительства

Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24». Мнение экспертов о факторах, вызывающих столь сильное снижение, и мерах господдержки, способных поддержать отрасль, опубликовали «Ведомости».

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

С 25 октября 2024 года ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 21% годовых. 6 июня было принято решение снизить показатель до 20%.

Именно высокий уровень «ключа» назвал основной причиной возможного снижения темпов ввода жилья заместитель Председателя Правительства РФ МаратХуснуллин, пояснив, что это «сдерживает ипотечное кредитование, развитие бизнеса, покупку девелоперами новых площадок под строительство, модернизацию коммунальной инфраструктуры и т. д.».

По словам вице-премьера, курирующего строительную сферу, при текущей ставке запаса прочности строительной отрасли, который был заложен ранее, хватит до конца 2025 года. Если ставка останется на высоком уровне и источников финансирования не будет, жилищный рынок может начать рушиться с необратимыми последствиями.

Фото: t.me/mkhusnullin

Марат Хуснуллин (на фото) отметил, что сейчас многие застройщики затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на счетах эскроу на фоне падения спроса на жилье. В результате запланированный на 2025-й ввод проектов может перейти на следующий год, а какие-то новые проекты — остановиться.

«Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше», — подчеркнул Хуснуллин. Он напомнил о мерах, предпринимаемых Правительством РФ, для недопущения негативных сценариев на строительном рынке.

В частности, главам регионов поручено проанализировать ситуацию с продажами жилья, которое должно быть введено в 2025—2027 годах, и представить Минстрою предложения по сохранению темпов жилищного строительства.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным Росстата, в январе — апреле объем ввода жилья в России вырос до 38,7 млн кв. м (+6% по сравнению с показателем аналогичного периода 2024-го).

Лидерами по вводу стали Московская область (+38,2%, 5 млн кв. м к первым четырем месяцам прошлого года), Краснодарский край (+27%, 2,4 млн кв. м), Москва (+34%, 1,8 млн кв. м), Республика Татарстан (-10%, 1,7 млн кв. м) и Ленинградская область (+10%, 1,6 млн кв. м).

Согласно прогнозу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в 2025 году объем ввода жилья вырастет до 112 млн кв. м (+4% к 2024-му).

Однако с 2026 года ожидается постепенное снижение объемов ввода: в следующем году будет введено 106 млн кв. м жилья, в 2027-м — 102 млн кв. м, в 2028-м — 98 млн кв. м, в 2029-м — 96 млн кв. м, в 2030-м — 90 млн кв. м, полагают в НОСТРОЙ.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото ниже) также прогнозирует снижение темпов ввода жилья в России в 2027 году.

Фото: fsk.ru

«Средний срок строительства составляет 2—2,5 года, поэтому к 2027 году мы можем столкнуться даже с дефицитом качественного нового жилья на рынке новостроек», — считает топ-менеджер девелоперской компании.

Ограничением вывода новых проектов или новых корпусов в уже строящихся застройщики пытаются избежать непокрытых счетов эскроу и затоваривания в условиях пониженного спроса. Так, ГК ФСК в 2025 году пересмотрела сроки старта продаж новых корпусов в проектах, которые уже строятся.

По словам Тумайкиной, высокие ставки по ипотеке являются ключевым фактором, ограничивающим потребительский спрос.

«Чтобы ежемесячные платежи по ипотеке были приемлемыми для покупателя, средняя ипотечная ставка должна опуститься хотя бы до уровня 14% — 15%», — уточнила эксперт.

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян (на фото ниже) полагает, что для покупателей, помимо ипотечных ставок, важна и инвестиционная составляющая.

«Уровень спроса определяет прежде всего баланс между доступностью и ликвидностью новостроек», — говорит он.

Фото: Optima Development

По мнению Худояна, в текущих условиях необходима поддержка государства тех застройщиков, которые инвестируют в социальную инфраструктуру, объекты благоустройства и места приложения труда. В Москве есть такие программы, но они носят избирательный характер.

Кроме того, полагает руководитель девелоперской компании, целесообразно вводить адресные ипотечные программы, которые не смогут разогнать цены на рынке, но позволят приобрести жилье особо нуждающимся категориям населения и специалистам стратегически значимых отраслей.

Партнер компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото ниже) прогнозирует снижение объемов ввода жилья в 2027 году. В качестве аргумента она также называет чрезмерно дорогие проектное финансирование для девелоперов и ипотеку для покупателей.

Фото: «Яков и Партнёры»

По данным эксперта, средняя ставка ипотечного кредита сейчас составляет 27%, что «абсолютно нереалистично для потребителей». Снижение ключевой ставки ЦБ на 1—2 п. п. не изменит ситуацию, уверена специалист.

Расширение категорий населения в рамках льготной ипотеки по профессиональному признаку, полагает Анна Данченок, не окажет большого влияния на объемы продаж жилья. «Подобный опыт уже был в рамках региональных программ поддержки специалистов. Они привели к росту объемов продаж на 5%», — напомнила она.

Эксперт считает, что девелоперским компаниям следует готовиться к возврату ставки ЦБ к 10% — 12%, инвестируя во внутреннее развитие, развивая продукты, изучая рынок и лучшие международные практики. Кроме того, по ее мнению, застройщикам стоит отказаться от дорогих площадок, рассмотреть синергию с другими направлениями бизнеса или выход в новые сегменты.

Фото предоставлено пресс-службой компании Ricci

Руководитель направления жилой недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Екатерина Ломтева (на фото) привела следующие данные: в Москве в 2027 году запланирован ввод в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилья (это -34% относительно 2025-го, но +12% по сравнению с планами на 2026-й).

По ее словам, сейчас реализовано меньше жилой площади, чем построено, поэтому ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости в 2025 году может задержаться. А вот 2026-м задержек ввода не ожидается.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) предположил, что временное сокращение новых девелоперских проектов в начале 2025 года отразится на темпах ввода жилья в 2028-м, учитывая сроки возведения многоквартирных домов.

Он убежден, что количество новых проектов просело не так критично, чтобы говорить о возможном отсутствии ввода жилья в эксплуатацию в 2027 году.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Чем может обернуться антирекорд по количеству новых строящихся МКД

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Эксперты: субсидирование проектного финансирования способно оживить рынок

59% застройщиков ожидают ухудшения ситуации на рынке строящегося жилья

ДОМ.РФ предложил субсидировать проектное финансирование для застройщиков

В апреле застройщики запустили в России 4,3 млн кв. м новых проектов — на 20% больше, чем в марте. Но это все равно на 18% меньше, чем год назад

Минстрой намерен поддержать застройщиков в малых городах с низким показателем распроданности жилья

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году