«Главстрой» сообщает, что рост текущей ключевой ставки Банка России на 1% увеличивает затраты застройщиков на 1,2% и повышает рыночную ипотечную ставку на 0,5-1 п.п.

Банк России допускает повышение ключевой ставки на заседании совета директоров 21 июля 2023 года. Основными причинами повышения являются инфляционные ожидания и ослабление рубля. Банк России в преддверии заседания совета директоров по кредитно-денежной политике опубликовал данные о росте инфляционных ожиданий населения с 10,2 до 11,1% в июле (по данным опроса «инФОМ», опубликованного на сайте ЦБ).

Таблица. Средневзвешенные ставки предложения топ-20 банков, % годовых (Источник: дом.рф)

Как видно из приведенных ретроспективных данных, несмотря на стабильность ключевой ставки ЦБ РФ – средние показатели по рыночным ипотечным ставкам постепенно росли с конца 2022 года под действием политики ужесточения ЦБ правил и условий выдачи: повысились надбавки к коэффициентам риска по договорам ДДУ при первоначальном взносе менее 10% и увеличился размер резервов по ипотечным кредитам с заниженными ставками.

«Таким образом, рост ключевой ставки ЦБ РФ ставки безусловно спровоцирует более существенное повышение рыночных ипотечных ставок, чем наблюдалось с конца 2022 года – оно может составить от 0,5-1 п.п. Однако спрогнозировать точный размер повышения затруднительно, решение будет принимать каждый из банков в соответствии с принятой стратегией и исходя из ситуации. Рост ипотечных ставок будет ограничивать доступность покупки с использование кредитных средств, а это порядка 70% от общего объема зарегистрированных Росреестром сделок ДДУ на рынке новостроек в границах старой Москвы, что окажет отрицательное влияние на уровень спроса, который к середине 2023 года начал постепенно восстанавливаться», -- комментирует руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Елизавета Родина.

«Тем не менее, цены продолжат рост за счет роста инфляции и по мере повышения стадии строительной готовности объектов. По итогам 1 полугодия 2023 года рост цен на квартиры в новостройках в границах старой Москвы составил 12%, или 2% в месяц в среднем по периоду», -- добавляет Родина.

«Рост ключевой ставки приведет к росту затрат застройщиков на обслуживание действующих и новых кредитов. Как правило, до февраля 2022 года большая доля застройщиков предпочитала привлекать проектное финансирование по плавающей ставке. Рост ставки КС ЦБ на 1% приведет к росту затрат застройщиков на 3-4 тыс. руб. / кв.м. продаваемой площади в зависимости от стратегии наполнения эскроу. Снижение спроса на недвижимость из-за дорожающей ипотеки окажет дополнительное влияние на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга, например, снижение спроса на 1% приводит к росту затрат застройщика дополнительно на 600-900 руб./кв.м», -- продолжает руководитель финансово-экономического управления «Главстрой» Александр Ситников.