Как можно замедлить рост цен на жилье: мнение эксперта
В рамках национальных целей в жилищном строительстве поставлены задачи выйти на 120 млн кв. м в год к 2030-му и 38 кв. м на человека — к 2036-му. Партнер компании «Яков и партнеры» Айман Эль-Хашем считает, что достичь указанных масштабов можно лишь в условиях стабильно высокого спроса, где ключевым драйвером выступает ценовая доступность жилья. Об этом он рассказал «Ведомостям».
Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори
Ставка на строительство
Специалист напомнил, что критически важным фактором, оказывающим влияние на рынок, является рост себестоимости строительства, который обусловлен комплексом причин. Ключевые из них — удорожание трудовых ресурсов и материалов.
В частности, с 2021 года стоимость работ по монолитному бетонированию в Москве увеличилась более чем в 2,5 раза — с 2,5 тыс. руб. до 6,5 тыс. руб. — 7,0 тыс. руб. за 1 куб. м.
Параллельно за этот же период цена на бетон возросла приблизительно на 60%, а на сталь для железобетонных изделий и оконные блоки — примерно на 30% и т. д.
Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори
Вместе с тем в 2023—2024 годах темпы удорожания стройматериалов замедлились, а ключевым фактором стали затраты на труд, что было вызвано дефицитом квалифицированного персонала. В результате индекс заработной платы рабочих в строительстве по итогам 2024 года увеличился примерно на 60%.
Второй критически важный фактор, по мнению Аймана Эль-Хашема, — это рост ставок проектного финансирования. Данная тенденция в сочетании со снижением покупательского спроса привела к росту финансовых расходов девелоперов. В структуре себестоимости проектов доля процентных платежей по кредитам достигла 30% — 40%.
Резкий рост операционных и финансовых издержек оказывает значительное давление на рентабельность застройщиков, практически исключая возможность предоставления существенных скидок. Текущие ставки по проектному финансированию значимо превышают типичную отраслевую рентабельность.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Банки также требуют, чтобы у проекта всегда была финансовая «подушка безопасности» в размере как минимум трети от вложенных инвестиций.
В итоге многие низкомаржинальные и высокорискованные проекты не запускаются, что подтверждается сокращением за последний год количества новых жилых комплексов почти на 12%.
В таком случае остается надеяться на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, однако и это вряд ли приведет к резкому падению цен. Девелоперы будут адаптировать свои бизнес-модели и маркетинговые стратегии, но давать существенные скидки они не готовы, поэтому стимулируют спрос через гибкие схемы рассрочки, программы трейд-ин, не снижая при этом базовую стоимость жилья.
Точки роста
Генподрядная схема исторически выполняла важную роль единой точки ответственности, накопленной экспертизы, отлаженных процедур. Однако после нескольких кризисов квалифицированных специалистов в этой сфере, по мнению эксперта компании «Яков и партнеры», практически не осталось. Это приводит к тому, что сроки сдачи проектов сдвигаются, а бюджеты раздуваются.
Поскольку генеральные подрядчики перестали быть центром притяжения ресурсов и компетенций и все меньше выполняют функцию гаранта стабильности строительного процесса, отрасли, по мнению эксперта, необходим новый баланс ролей.
Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори
Основная дилемма сводится к выбору между сокращением затрат на услуги генеральных подрядчиков и ростом операционной нагрузки заказчика.
Ее решением может стать уход от классической модели в пользу другого подхода, в котором заказчик управляет не одним, а несколькими пакетами работ, и берет на себя все больше функций.
В мировой практике есть много примеров того, как подобная схема работы помогает удешевлять стоимость жилья. Ряд крупных российских девелоперов (Sminex, Level Group, ПИК, ГК Самолет, ГК ФСК) также применяют гибридные модели «заказчик как генподрядчик».
Фото: © Сергей Буторин / Фотобанк Лори
Внедрение такого подхода при должной зрелости процессов позволяет существенно сократить себестоимость, а также повысить предсказуемость сроков и усилить контроль качества.
Ценовые перспективы
Между тем сдерживания цен на жилье невозможно достичь только за счет регулирования спроса или ипотечных программ. Главный резерв — в самой системе организации строительства.
Пересборка отраслевой модели, в которой девелопер выполняет в том числе функции управления ключевыми пакетами работ и снабжением, развивает собственные строительные мощности, способна снизить себестоимость проектов на 10% — 20%. Кроме того, повышается предсказуемость сроков и качества, снижается зависимость от внешних игроков, резюмирует Айман Эль-Хашем.
При этом специалист не призывает одномоментно отказаться от генподряда, а, скорее, предлагает найти новый баланс: сильные заказчики оставляют за собой контроль над ключевыми пакетами и закупками, а для остального используют подрядчиков как исполнителей.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Тренд на подорожание новостроек усилился в августе
Опубликован ТОП генподрядчиков по итогам августа 2025 года
В августе 2025 года застройщики вывели на рынок на 24% меньше МКД, чем годом ранее (графики)
Убытки девелоперов в первом полугодии выросли в 2,6 раза, до 169 млрд руб.
ЦБ: во втором квартале доля рассрочек в продажах новостроек достигла 18% от цены заключенных ДДУ