В интервью «Известиям» заместитель председателя Банка России Ольга Полякова привела данные, отражающие нынешнюю ситуацию с проектным финансированием жилищного строительства.

Фото: www.gisfactory.com

По словам представителя Центробанка, не у всех 94-х кредитно-финансовых организаций, уполномоченных на открытие счетов эскроу, бизнес-модели предусматривают кредитование строительного сектора.

«На сегодняшний день 38 кредитных организаций подтвердили, что готовы работать с застройщиками, обладают соответствующими компетенциями, инфраструктура настроена на взаимодействие с застройщиками, — проинформировала Ольга Полякова (на фото), добавив: — Этого количества банков и их запаса капитала сегодня достаточно, чтобы обеспечить финансирование», — заверила она.

www.kommersant.ru

К числу имеющихся сдерживающих факторов, которые не позволят кредитным организациям принять положительное решение о кредитовании застройщика, в первую очередь относятся негативная деловая репутация и плохое финансовое состояние компании.

По данным ЦБ на конец ноября было открыто около 27 тыс. счетов эскроу, на них депонировано более 80 млрд руб. денежных средств, из которых 80% приходится на один крупнейший банк в лице Сбербанка.

«Уже есть проекты, по которым раскрыты счета эскроу, таких около тысячи, и 1,6 млрд руб. уже перечислены на счета застройщиков в погашение кредита», — рассказала Полякова.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

К настоящему моменту уже одобрено кредитных линий на общую сумму 682 млрд руб., заключено 542 кредитных договора, сообщила представитель регулятора кредитно-финансового рынка.

«Отмечу, что 682 млрд — это величина, практически соответствующая объему кредитов, которые до перехода на проектное финансирование были выданы строительному сектору на возведение жилой недвижимости, — уточнила Ольга Полякова. — Напомню, раньше в строительство жилья было вложено порядка 4 трлн руб., из них 650 млрд руб. — средства кредитных организаций, 400 млрд руб. — собственные средства застройщиков. Всё остальное — средства дольщиков. Сейчас соотношение постепенно будет меняться», — пояснила она.

Отвечая на вопрос журналистов о причинах отказа в проектном финансировании, Полякова рассказала, что чаще всего (почти в 65% случаев) это происходит по причине непредставления застройщиком надлежащего пакета документов.

Фото: www.blog.b2b-export.co

Более трети отказов вызвано несоответствием проекта кредитной политике банка. «Кредитная организация смотрит, какое количество проектов построил застройщик, были ли у него проблемы в ходе строительства, есть ли претензии со стороны заказчиков и подрядчиков, не судится ли он с кем-то», — пояснила зампред ЦБ.

В числе причин, связанных с отказом по инициативе самих застройщиков, львиная доля приходится на тех, у кого проект соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу.

«Кроме того, надо учитывать, что у застройщика есть право подать заявки в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия, — напомнила Ольга Полякова. — При этом он может попасть в число отказников в одной кредитной организации, а в другой войти в список застройщиков, получивших кредит», — добавила она.

Прояснила Ольга Полякова и отрицательную реакцию Банка России по вопросу подготовленного Минстроем при участии НОСТРОЙ и ДОМ.РФ единого исчерпывающего перечня документов, которые могут требовать банки у застройщиков, о чем на днях рассказал портал ЕРЗ.РФ.

«Мы на текущий момент считаем, что установление единого исчерпывающего перечня документов может стать сдерживающим фактором для кредитования застройщиков, — заявила представитель ЦБ. — Ведь разным банкам в соответствии с их кредитной политикой могут потребоваться разные документы. И если банк не получит нужные ему документы, не входящие в исчерпывающий список, скорее всего, он не станет принимать на себя риск и просто откажет в финансировании», — заключила она.

Фото: www.pbs.twimg

Зашел разговор и о ставах проектного финансирования. Первоначальная рыночная ставка может составлять порядка 12—13%, рассказала Полякова, но по мере поступления денежных средств на счета эскроу она снижается.

«Средняя ставка на всем жизненном цикле кредита может достигать низкого уровня, сегодня — от 5 до 7%, — проинформировала она. — Если уровень покрытия заемных средств деньгами на счетах эскроу выше 100%, с чем мы уже сталкиваемся в ряде случаев и видим на конкретных примерах, то ставка может быть и 1%, и ниже.»

По ее словам, этот механизм достаточно выгоден для застройщиков, которые готовы работать без котлового метода и имеют финансовые модели в основе своего бизнеса.

Фото: www.bn.ru

В ходе интервью журналисты от лица застройщиков посетовали на то что зачастую банки рассматривают заявки девелоперов дольше рекомендованных 45 дней. Зампред Банка России уточнила, что срок в 45 дней установлен в рекомендациях, которые подготовлены совместно с Минстроем и ДОМ.РФ.

«Мы осуществляем мониторинг, еженедельно получаем данные по количеству поступивших и рассматриваемых заявок, по количеству отказов и по их причинам. И уже видим изменение пропорций, — рассказала Полякова. — Если в начале процесса перехода на новый механизм финансирования примерно 70% заявок были на стадии рассмотрения, то сейчас 70% уже рассмотрены».

Разная статистика наблюдается. «Есть банки, которые рассматривают заявки за 20 дней, то есть за минимальное время для оценки кредитоспособности проекта, — отметила представитель регулятора. — В некоторых кредитных организациях сроки достигают 60–70 дней».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Разработанные Минстроем правила проектного финансирования нравятся застройщикам, но не устраивают ЦБ

ЦБ: большой разброс ставок кредитования застройщиков объясняется разной скоростью поступления средств на счета эскроу

Перечень уполномоченных для открытия эскроу-счетов банков сократился (список)

Банк России: в краткосрочной перспективе проектное финансирование окажет незначительное влияние на отрасль

Эльвира Набиуллина (ЦБ): Из 95 уполномоченных банков предоставлять проектное финансирование застройщикам хотят меньше половины

Из 2,4 тыс. заявок застройщиков на проектное финансирование банки одобрили около четверти

Депутаты запросят ЦБ на предмет введения единых условий предоставления кредитов при проектном финансировании

В марте 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело, где решалось, кто должен устранять недостатки в отделке квартиры, которая предусмотрена проектной документацией, но не предусмотрена условиями договора.

Фото: www.mds.yandex.net

Согласно материалам дела, в 2020 году гражданин по договору купли-продажи приобрел квартиру у ООО СЗ «ДомСтрой».

При проведении отделочных работ (грунтовка и шпаклевка стен) гражданином были обнаружены строительные недостатки в виде трещин стен и воздушных карманов. Гражданин заказал проведение экспертизы для выявления и других недостатков.

В экспертном заключении от марта 2021 года, подготовленном ООО «Экспертный центр» по заказу гражданина, отмечается, что качество выполненных в квартире строительных работ частично не соответствует требованиям СП, СНиП, ГОСТ, условиям договора и иной нормативной документации.

Тогда гражданин обратился с претензией к застройщику, в которой просил выплатить в счет уменьшения покупной цены квартиры стоимость устранения выявленных недостатков в размере, определенном экспертным заключением, — 55 280,4 руб.

Фото: www.polinov.ru

Застройщик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на отсутствие недостатков.

Гражданин решил отстаивать свою правоту в суде. Мировой суд при рассмотрении дела назначил судебную экспертизу, которая была поручена экспертам уже упомянутого ООО «Экспертный центр».

Как следовало из заключений экспертизы и показаний допрошенного в судебном заседании эксперта, качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире:

- требованиям обязательных строительных норм и правил, технических регламентов, а также требованиям, обычно предъявляемым к качеству указанных работ, не соответствует;

Фото: www.spb-sovetnik.ru

- требованиям проектной документации, условиям договора купли-продажи квартиры качество соответствует. Выявленные недостатки к строительным и подлежащим устранению застройщиком не отнесены, поскольку по условиям договора и в соответствии с имеющейся в материалах дела «Ведомостью отделки помещений» внутренняя отделка помещений выполняется собственником квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил выводы судебной экспертизы ООО «Экспертный центр», полагая установленным и доказанным факт передачи квартиры гражданину в оштукатуренном виде, исходя из того, что ответственность за некачественно выполненные штукатурные работы несет застройщик как продавец. Суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании с ООО СЗ «ДомСтрой» денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости квартиры в размере 55 280,4 руб. и неустойки.

Проверяя решение в апелляционном порядке, суд второй инстанции согласился с выводами нижестоящего суда об обоснованности заявленных исковых требований.

Фото: www.helpgkh.ru

При этом судебная коллегия исходила из того, что договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что свидетельством качества квартиры, соответствия ее техническим и строительным нормам и правилам является утвержденное в установленном законом порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным государственным органом.

Судебная коллегия указала, что само по себе отсутствие в договоре купли-продажи условий о выполнении застройщиком строительных работ по штукатурке стен, затирке пазогребневых перегородок, гидроизоляции пола в санузлах, которые являлись обязательными при строительстве объекта, поскольку были включены в проектную документацию и должны соответствовать техническим, градостроительным и обязательным требованиям, не может служить безусловным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции посчитала, что выводы судов нижестоящих инстанций являются правильными и мотивированными в судебных постановлениях.

Другие публикации по теме:

Наличие в заключении экспертизы противоречий может послужить основанием для отмены судебного решения

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Конституционный Суд поддержал ФАС в ее споре с застройщиками

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности