Регулятор опубликовал информационное письмо №ИН-03-35/88 от 09.06.2025 о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Письмо, адресованное кредитным организациям и структурным подразделениям Банка России, основано на анализе поступающих к регулятору обращений физических лиц.

ЦБ рекомендует банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, где существенная доля жилья реализуется по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку от застройщика.

Банк России указывает, что в I квартале 2025 года, согласно опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы она не превышала 10% — 20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн руб.

Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики, по мнению регулятора, увеличивает риски закредитованности граждан. Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Кроме того, продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

Письмо содержит конкретные рекомендации ЦБ российским кредитным организациям относительно оценки рисков при кредитовании застройщиков и предоставления рассрочек покупателям жилья. Поскольку при покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам, данным письмом Банк России призывает ограничить риски, связанные с такой практикой.

В письме указаны следующие риски, с которыми физические лица (ФЛ) могут столкнуться при покупке жилья в рассрочку.

• Сложности в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки от застройщика. В случае отсутствия у ФЛ собственных денежных средств в размере, достаточном для уплаты цены по договору о предоставлении рассрочки от застройщика, они в последующем обращаются в кредитные организации за получением ипотечного кредита для погашения задолженности по рассрочке от застройщика.

Регулятор обращает внимание на то, что застройщики, в отличие от кредитных организаций, не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц при принятии решения о предоставлении им рассрочки. Такие ФЛ сталкиваются с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается выше, чем планировали ФЛ, или в случае отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита.

Кроме того, рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья. В случае необходимости продажи жилья на вторичном рынке гражданин с большой вероятностью не сможет продать указанное жилье без финансовых потерь, то есть по той же цене, по которой жилье было приобретено у застройщика. Указанный риск также может привести к тому, что средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита при возникновении у ФЛ трудностей с его обслуживанием.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей по договору о предоставлении рассрочки от застройщика. Кроме того, для погашения рассрочки от застройщика, в частности, не могут быть использованы денежные средства, предусмотренные в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам).

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты, предусмотренной 214-ФЗ. Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает рисков двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов. При несостоятельности (банкротстве) застройщика ФЛ может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования девелоперов. Последние могут столкнуться с ростом просроченной задолженности ФЛ по рассрочкам от застройщиков, что в свою очередь может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные девелопером при разработке проекта, будут отличаться от фактических.

По мнению Банка России, широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей ФЛ жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование.

С учетом обозначенных рисков Банк России подготовил следующие рекомендации.

1. Собирать и анализировать информацию о договорах о предоставлении рассрочки от застройщика:

• определять сумму планируемых поступлений по заключенным договорам о предоставлении рассрочки от застройщика путем соотнесения суммы цен заключенных договоров о предоставлении рассрочки и средств, поступивших на счета эскроу;

• запрашивать у застройщика следующую информацию о рассрочке:

- объемы предоставленных рассрочек от застройщика, общий размер внесенного ФЛ первоначального взноса и графики погашения рассрочек от застройщика в соответствии с заключенными договорами;

- объемы просроченной задолженности по рассрочкам от застройщика, длительность просроченных платежей по каждому договору о предоставлении рассрочки;

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

- проводимые застройщиками процедуры оценки финансового положения физических лиц — получателей рассрочки;

- документы для предварительной оценки кредитными организациями возможности (невозможности) выдачи ипотечного кредита ФЛ — должнику по рассрочке от застройщика, в том числе сведения, необходимые для оценки показателя долговой нагрузки ФЛ — должников по вновь предоставляемым рассрочкам от застройщиков.

2. В целях обеспечения корректной оценки кредитных рисков по ссудам, предоставленным застройщикам, при определении уровня кредитоспособности или категории качества ссуды:

• учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику (с закреплением соответствующего подхода во внутренних документах кредитной организации);

• снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной.

3. В целях предотвращения недобросовестных практик продаж застройщиками жилья без размещения денежных средств участников долевого строительства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счетах эскроу кредитным организациям, предоставляющим кредиты застройщикам для финансирования строительства жилья, рекомендуется оценивать на регулярной основе, но не реже одного раза в месяц, объем денежных средств, зачисленных на счета эскроу физическими лицами — участниками долевого строительства, в том числе при погашении ФЛ задолженности по рассрочке от застройщика.

В качестве приложения к письму приложены рекомендованные критерии признания доли продаж жилья в рассрочку существенной.

Кроме того, в письме сообщается, что в настоящее время Банк России осуществляет работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В указанный проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика. Принять указанный нормативный акт планируется в текущем году.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Рассрочка: промежуточные итоги, влияние на рынок и рекомендации для девелоперов

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

ЕРЗ-тренды 29 мая в 10.00 — «Последствия отмены банковских комиссий на ипотеку: итоги первых недель»

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Арифметика льготной ипотеки: либо госсубсидии, либо банковские комиссии

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

Когда банковские кредиты недоступны, москвичам приходится покупать жилье за свои или по акциям от застройщика

Объем инвестиций в российскую недвижимость может сократиться более чем вдвое

Рыночная ипотека погрузилась в анабиоз: при покупке одной квартиры заемщик оплатит восемь

В Северной столице доля проданных в рассрочку новостроек уже превысила 40%

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика

Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры

Ипотека продолжает терять позиции: в I квартале 2025 года ее доля в общем числе сделок снизилась на 14,6 п. п. и составила 64,9%. Рассрочка при этом активно переходит из точечного инструмента в массовый. К каким последствиям стоит готовиться застройщикам и как избежать коммерческих рисков, рассказали эксперты центра аналитики DEVISION.

Фото предоставлено DEVISION

Снижение покупательского интереса и тренд на расторжение ДДУ

Несмотря на замедление роста цен на новостройки, среднемесячный объем продаж в I квартале 2025 года сократился на 8%. Чтобы предотвратить его дальнейшее падение, компании расширяют программы рассрочки и увеличивают их сроки, снижают размер первоначального взноса. А главным аргументом для принятия решения о покупке становится возможность в последующем взять ипотеку с более выгодными условиями. Этот подход несет в себе несколько угроз:

• • банк откажет в предоставлении кредита, и заемщик не выплатит остаток задолженности;
• • при негативном сценарии развития экономики ЦБ сохранит высокую ключевую ставку, и покупатель не сможет обслуживать ежемесячные платежи;
• • существенный разрыв цен на первичное и вторичное жилье (по данным Росстата, на текущий момент он приблизился к 60%) не позволит погасить обязательства в полном объеме при продаже имеющейся квартиры.

Все эти нюансы могут привести к тому, что значительная часть ДДУ с рассрочкой будет расторгнута. Последний отчет Банка России показал, что в I квартале 2025 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по заключенным до кризиса договорам увеличилась с 0,5% до 0,9%, что подтверждает нарастание тренда на расторжения.

Фото предоставлено DEVISION

«Среднесрочный прогноз Банка России основывается на сохранении ключевой ставки на уровне 19,5% — 21,5%, поэтому в 2025 году ипотека не станет доступнее для большей части населения», — полагает ведущий аналитик DEVISION Софья Павлова (на фото).

Динамика покрытия счетов эскроу

По данным ЦБ, доля сделок, совершенных в рассрочку, выросла с 20% до 40%. А в ДОМ.РФ отметили, что на 1 апреля 2025 года их объем в денежном выражении был равен 1,2 трлн руб. Это средства, которые девелоперы еще не получили по ранее заключенным ДДУ. 

В I квартале 2025 года на счета эскроу поступило 1,1 трлн руб., это на 15% меньше, чем в IV квартале 2024-го.

 
Источник: данные опроса Банка России

Сумма остатков средств на счетах эскроу относительно I квартала 2024 года уменьшилась на 6% и составила 6,5 трлн руб. Покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу держится на уровне 72%.

Источник: данные Банка России

Опыт экспертов рынка

Результаты изучения потребительских предпочтений показывают, что из-за высокой ставки желание приобрести недвижимость в предстоящие два года снизилось на 22%, поэтому для многих компаний рассрочка стала драйвером продаж.

Аналитики DEVISION провели ряд интервью с топ-менеджерами компаний из различных регионов России, строящих жилые кварталы комфорт-, бизнес- и элит-классов.

По словам респондентов, рассрочка в среднем занимает около 31,7% в общем объеме продаж. Максимальная доля зафиксирована у девелоперов, работающих в классе элит, — 80%. Размер первоначального взноса составляет от 20% до 70% и зависит от стадии готовности проекта. Большинство застройщиков используют рассрочку, но отмечают, что 80% выдают покупателям, планирующим обменять или продать в ближайшие три месяца имеющееся жилье. Еще часть клиентов ожидают рождения ребенка и планируют перейти на «Семейную ипотеку».

В целом эксперты оценивают этот инструмент как эффективный и прогнозируют его востребованность как минимум в течение последующих двух лет, пока не нормализуется ключевая ставка ЦБ.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Гайд по безопасному предоставлению рассрочки

• Анализ кредитной нагрузки заемщика, подтверждение дохода с использованием справок 2-НДФЛ, выписок со счетов. Доказательство наличия денежных средств на накопительных счетах, вкладах, в инвестиционных облигациях. Оценка стабильности трудоустройства: не менее одного года на текущем месте. Проверка дополнительных обязательств относительно микрозаймов, кредитов, алиментов.

• Размер первоначального взноса на уровне 30% — 50% от стоимости квартиры. Чем он выше, тем выгоднее условия для покупателя.

• Предпочтительна выдача гражданам, у которых уже есть имущество, выступающее в качестве залога.

• Страхование жизни заемщика, а также имущества (если объект приобретается с готовым ремонтом).

• Увеличение стоимости жилья, приобретаемого с рассрочкой, на 15% — 20%. Это поможет скорректировать финансовые потоки компании.

• Объем продаж с рассрочками не должен превышать 30%.

• Установление срока предоставления рассрочки до трех лет.

• Юридическая поддержка. Заключение договора с прописанными штрафами на случай просрочки. Возможность досрочного погашения без комиссий и отсрочки по уважительной причине.

• Ограничить право переуступки ДДУ с условием 100% оплаты по договору рассрочки.

Фото предоставлено DEVISION

Как альтернативный вариант рассрочки для введенного в эксплуатацию жилья можно рассмотреть более привлекательный инструмент — аренду с правом выкупа. Ее уже применяют в Москве и Екатеринбурге. При таком варианте застройщик ежемесячно получает фиксированную сумму, часть которой включается в счет итоговой стоимости квартиры.

Важным пунктом является страхование имущества, а также установка обеспечительного платежа в качестве залога. 

«В текущих реалиях наиболее устойчивой стратегией становится комбинация инструментов продаж — краткосрочной рассрочки с высоким первоначальным взносом и моделей аренды с дальнейшим выкупом», — отмечает руководитель центра аналитики DEVISION Денис Шинкоренко (на фото).

По оценке аналитиков, запас финансовой прочности, сформированный в последние годы, позволит большинству застройщиков сохранить свою устойчивость и достроить начатые ранее объекты. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

В Северной столице доля проданных в рассрочку новостроек уже превысила 40%

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика

Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры

Жители 30 российских регионов более половины своей заработной платы тратят на платежи по ипотеке