Своими мыслями с порталом ЕРЗ делится крупный застройщик из региона, где нет обманутых дольщиков.

Портал ЕРЗ уже писал о проекте «Лесная поляна», который получил приз за победу в национальном этапе Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards». Но этой наградой оценка проекта не ограничилась. 20 сентября «Лесная поляна» победила в номинации «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий» на III Ежегодном градостроительном конкурсе Минстроя России, который прошел в рамках РИСФ-2017.

Своими мыслями о дальнейших путях финансирования жилищного строительства в стране с ЕРЗ поделился руководитель компании-лауреата — президент Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Борис ГОРОБЦОВ.   

— Борис Семенович, что сегодня больше всего волнует региональных застройщиков?

 — То, что правила игры на рынке жилищного строительства постоянно меняются, причем быстро и кардинально. Всегда сложно подстроиться под постоянно меняющиеся правила. А ведь за нами, застройщиками, стоят многотысячные коллективы людей, у которых семьи, дети… Нам нужна стабильность, нужные постоянно действующие правила. А когда выпускают не до конца доработанные законы, страдают и строители, и граждане, не получающие своего жилья.

Давайте вспомним, как ввели страхование в долевом строительстве.  Мы же это обсуждали в свое время в девелоперском сообществе, задавали вопросы. Пригласили на разговор одного из инициаторов этого закона, депутата Госдумы Александра Хинштейна, представителей крупнейших российских банков и страховых компаний. И что мы услышали от них? Что они не могут страховать и давать банковские гарантии. Были названы тысячи причин. А кто тогда будет страховать, спросили мы. Нам сказали, что с этим будут проблемы. И мы видим, что эти проблемы, действительно, есть, в том числе и сегодня. Пока ни один страховой случай не оплачен ни одной страховой компанией.

— На смену неработающему страхованию должен прийти Фонд защиты прав дольщиков. И вновь из профессионального сообщества звучат голоса, что закон не доработан, принят поспешно, что в нем много противоречий и взаимоисключающих моментов... 

— Да, опять сложилась ненормальная ситуация. Судя по всему, депутаты увидели, что произошло с СУ-155 и его дольщиками, и решили срочно изменить законодательство о долевом строительстве, ужесточить требования к застройщикам.

По этому поводу в обществе идет большой шум. У человека, не сильно знакомого с ситуацией, может сложиться впечатление, что в стране есть два противоположных лагеря. Есть честные парламентарии, которые защищают интересы граждан — участников долевого строительства. Есть нехорошие застройщики, которые хотят продолжать дурить дольщиков и «кидать» их на деньги. А между этими лагерями находится профильное министерство, которое, с одной стороны, должно защищать граждан, а, с другой стороны, не должно допускать выхода закона, способного обвалить в стране жилищное строительство.

Но хочу сказать, что мы не враги ни депутатам, ни гражданам! И нормальный, добросовестный застройщик крайне заинтересован в том, чтобы не было обманутых дольщиков, как нет их, например, в нашей Кемеровской области. Потому что когда появляются обманутые дольщики, народ перестает верить даже честно работающим застройщикам. Это как с банками: когда начинают сыпаться один за другим крупные банки, люди начинают бояться всех банков без исключения.

Цель у депутатов, правительства, застройщиков одна: чтобы не было обманутых дольщиков. Но решения надо принимать не поспешные, до конца не просчитанные, а взвешенные, чтобы они работали годами. А то в итоге опять же пострадают граждане, которые не получат своих квартир или заплатят за них гораздо дороже, чем платят сегодня.

Фото: www.cdn.vedomosti.ru

— С этим трудно спорить. Что конкретно Вы предлагаете?

— Нужна продуманная, ориентированная на перспективу политика по финансированию и инвестированию жилищного строительства в стране. Предлагаю создать постоянно действующую рабочую группу, куда войдут представители министерства, застройщики, независимые эксперты — экономисты, финансисты, юристы и пр. И перед принятием любого закона, связанного с деятельностью девелоперских компаний, нужно просчитывать его последствия: как он отразится на формировании себестоимости строительства, на спросе, на предложении, на рынке жилищного строительства в целом и т.д.

Нам нужны взвешенные подходы и законы, а не односторонние действия. Чтобы не получилось так, что сегодня защищаем дольщиков, а завтра в стране развалится половина строительных компаний, в результате пострадают новые дольщики, а цена на жилье повысятся вдвое. Нужно действовать не «методом тыка», а на основе долгосрочных, продуманных решений.

На мой взгляд, эта рабочая группа должна разработать и утвердить в правительстве «дорожную карту» нашего движения по дальнейшему пути совершенствования финансирования и инвестирования жилищной отрасли. Чтобы это было не тушение возникшего пожара какими-то срочными поправками, а нормально сделанная работа.

Может быть, это вообще будет не долевое строительство, а какая-то иная система инвестирования, раз законодательство не может уберечь людей от всех этих рисков. А может, наоборот, мы сможем так отточить законодательство о долевом участии в строительстве, что минимизируем все риски и получим возможность спокойно строить.

— Значит, Вы не исключаете полной отмены долевого строительства?

— Нет, не исключаю. Но при этом вспоминаю слова Черчилля о демократии: «Демократия — наихудшая форма правления, если не считать всех остальных». Вот и про долевое участие можно сказать, что эта система плохая, но если бы ни она — двух третей застройщиков уже на рынке не было бы.

Ведь почему в «долёвке» столько проблем? Потому, что огромное количество неопытных, неквалифицированных инвесторов выходят на опытных и искушенных застройщиков-продавцов. Естественно, кое у кого появляется желание найти лазейку — а там, где есть лазейка, всегда появляются жулики. Поэтому нынешнее законодательство о долевом строительстве надо ужесточать, это однозначно. 218-ФЗ надо по возможности поправить и исполнять. Но только делать это надо было не на скорую руку, как это у нас, к сожалению, принято. 

Нужно работать на перспективу, думать о будущем — в горизонте планирования на 10—20 лет, как это происходит во многих развитых странах. Спокойно отстраивать свою финансово-инвестиционную политику в этой сфере, не опасаясь, что придется в три раза сокращаться, если кто-то опять придумает формулу типа «один объект — одно разрешение — один застройщик» и пр.

Повторяю, необходимо разработать и принять на правительственном уровне «дорожную карту» по дальнейшему развитию политики финансирования и инвестирования жилищного строительства в России. Чтобы мы, застройщики, знали и представляли, что нас ожидает через 5—10 лет, и спокойно готовились к этому.

Если все будет прозрачно и понятно, девелоперы и банкиры будут знать, что, допустим, через 5 лет ключевая ставка ЦБ будет примерно на таком-то уровне, что при таком учете будет такая-то степень риска, в соответствии с которой ставки по кредитам снизятся на столько-то. А ЦБ уже посмотрит, на основании чего банки будут выдавать более дешевые кредиты: например, он может уменьшить им показатели резервирования, которые также влияют на конечный процент кредита, и т.д.

То есть здесь очень много вопросов, которые нужно проработать не на скорую руку, а с привлечением регуляторов рынка, банков, правительства, экономистов, экспертов. И вот когда эту «дорожную карту» правительство утвердит, у нас у всех появятся четкие правила игры. Может быть, рабочая группа придумает и отразит в «дорожной карте» совсем иной путь развития финансирования отрасли (совершенствование проектного финансирования и пр.). А может быть, наоборот, эксперты подумают, посчитают и скажут: нет, ребята, лучше долевого участия ничего не придумаешь, так что давайте его развивать.

В любом случае, мы, застройщики, будем знать: все, что могли, мы сделали. А сегодня мы ничего не делаем, а только реагируем на уже принятые решения депутатов, которые защищают дольщиков. Но они и обязаны защищать интересы граждан, поскольку ими избраны в парламент. А мы, девелоперы, со своей стороны ничего не предлагаем, а только просим: не делайте того-то и того-то. Это изначально ущербная позиция. Нужно свою концепцию предложить. Выверенную, просчитанную, законченную, ориентированную на годы.

— А что будет, если этого не сделать?

— Если этого не сделать, то через полгода какая-то группа депутатов может опять пробить и принять еще какой-нибудь закон, который вновь поставит всю отрасль с ног на голову.

Фото: www.c7.alamy.com

— Любая работа стоит денег, в том числе и такая сложная, как выработка концепции дальнейшего развития финансирования жилищного строительства в стране. Готово ли профессиональное сообщество застройщиков профинансировать эту работу?

— Правильный вопрос. Я думаю, соответствующее финансирование должно быть обеспечено, и в этом должны участвовать и Минстрой, и застройщики. Нанять грамотных экономистов, финансистов, экспертов, все просчитать — это очень серьезная работа. И она, разумеется, стоит денег.

Не могу говорить за все профессиональное сообщество, но наша компания готова участвовать в финансировании этой работы.

— Борис Семенович, огромное спасибо за очень интересные, нетривиальные мысли! Надеюсь, к ним прислушаются и застройщики, и власти в лице Минстроя. 

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Государственная Дума объяснила застройщикам, как им строить по новому 218-ФЗ

Минстрой подготовил три постановления Правительства, регламентирующие деятельность фонда дольщиков, который начнет работу в конце октября

Никита Стасишин: Поправки в законодательство о долевом строительстве могут быть скорректированы

В девяти из 16 российских городов с населением более 1 млн человек новостройки по-прежнему дорожают. В Новосибирске, Екатеринбурге, Омске и Перми рост составил более 7%. Есть и тренд на снижение — в Уфе, Красноярске, Волгограде и Краснодарском крае, сообщили специалисты компании Restate.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Несмотря на высокую ключевую ставку и запредельные рыночные ипотечные ставки, осенью аналитики увидели на рынке некоторые признаки восстановления спроса.

Тем не менее цены на новостройки в большинстве крупнейших городов страны продолжили свой рост и осенью. Например, в Омске 1 кв. м строящегося жилья за неполных три месяца прибавил 13 тыс. руб. (+10%), при этом средний ценник поднимается равномерно с прошлого ноября. Местные эксперты отмечают рост интереса к трехкомнатным квартирам.

Источник: Restate

«Квадрат» в Челябинске прибавил те же 13 тыс. руб. (+9%).

Приблизительно такой же уровень прибавки в цене новостроек отмечен в Перми (+12 тыс. руб. за 1 кв. м, или 8%). Основной рост, по данным аналитиков, пришелся на февраль — май текущего года (период ажиотажного спроса перед закрытием льготной ипотеки).

В результате квартиры в строящихся домах стоят гораздо дороже, чем на «вторичке» (разница порядка 40%).

Ценник в Перми почти сравнялся с соседним Екатеринбургом. Уральские риэлторы зафиксировали существенный рост спроса на квартиры в готовых домах, на которые распространяются условия «Семейной ипотеки».

Источник: Restate

Единица жилой площади в новостройках Екатеринбурга и Казани подорожала на 7%. При этом количество сделок в сентябре и октябре в этих городах упало более чем вдвое по сравнению с прошлым годом. В Казани наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры.

В Ростове-на-Дону «квадрат» осенью прибавил 6%, в Самаре — 3%, в Новосибирске — лишь 1,5%.

В Москве бурный рост приостановился в апреле, с тех пор ценник новостроек стабильно прибавляет в неделю около 1 тыс. руб. Осенью произошло замедление темпов роста, но подорожание не прекратилось.

Источник: Restate

Аналогично ведут себя цены в Подмосковье.

В столице большой вклад в общее повышение цен внесли высокобюджетные проекты (бизнес-класс и выше). Стоимость новостроек массового сегмента, особенно в Новой Москве, по данным Restate, практически не меняется и даже снижается за счет скидок от застройщиков.

Рынок Санкт-Петербурга осенью почти замер: цены и на новостройки, и на готовое жилье стоят на месте. За неполные 11 месяцев изменение цены в городе на Неве составило 0%.

Источник: Restate

Снижение цен на новостройки зафиксировано в Нижнем Новгороде (-9 тыс. руб., или 5%), Красноярске и Волгограде (по -4%), Уфе (-3%) и Краснодаре (-2%).

Отдельно аналитики обратили внимание на Сочи, где цены потеряли сразу 58 тыс. руб./кв. м (-11%). Такое падение эксперты объясняют не только сезонным фактором, но и коррекцией цен, чрезмерно завышенных девелоперами минувшим летом.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в октябре разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, а готового жилья — 16,5%

Эксперты: быстрее всего лоты жилой недвижимости всех типов уходят с витрины в «старой» Москве

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорилсяЭксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб.

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек