Циан.Журнал опросил участников рынка, что будет с ипотекой при дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ, как на рынок повлияет ипотечный стандарт и стоит ли ожидать обвала цен.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Последнее заседание совета директоров Банка России в этом году запланировано на 20 декабря, и регулятор уже дал понять, что ключевую ставку могут вновь повысить на 1—2 п. п., а поскольку инфляция продолжает расти, то эксперты не исключают, что «игра на повышение» продолжится и в 2025-м.

Фото: fazlyeva.com

Камила ФАЗЛЫЕВА (на фото), руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:

— Продажи жилья упали, и падение продолжается, оживления ожидать не стоит. Мы уже слышим от застройщиков, что у них, вопреки вчерашним заверениям, вовсе нет «жирка», и они намекают на необходимость очередной финансовой помощи от государства.

Надеюсь, регулятор не уступит, и ему удастся довести до конца начатую политику. Я сторонник перехода от чисто кредитной «американской» к кредитно-накопительной ипотечной системе и жду закона о жилищных вкладах населения. Этот механизм уже апробирован в Башкирии и готов к масштабированию на всю страну — вот вам и альтернативный инструмент.

Второе необходимое направление развития — создание цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Так мы сможем повысить доступность жилья для людей, которые в нем нуждаются. А вот инвесторам, чьи покупки разгоняют цены, этот рынок станет менее интересным.

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Новый ипотечный стандарт резко сокращает, если не убирает совсем, инструменты стимулирования, которыми сейчас пользуются застройщики. Без этого при резком уменьшении объема льготных госпрограмм продажи у них точно просядут. Покупателей-заемщиков станет значительно меньше, и это продолжится до тех пор, пока Банк России не начнет смягчение кредитно-денежной политики.

С одной стороны, на ситуацию можно смотреть как на надвигающуюся катастрофу. Однако никто не ставит цели уничтожить отрасль жилищного строительства. Другое дело, что для снижения инфляции должно произойти и резкое охлаждение кредитной активности заемщиков. Для рынка новостроек такие меры крайне болезненны, но, если этот период будет коротким, его можно пережить. Если же он затянется, то понадобятся уже антикризисные меры.

Что будет с ценами? Как показывает анализ, они практически не меняются, несмотря на резкое сокращение объемов продаж во второй половине 2024 года. Проблема в том, что все цифры заложены в финансовую модель, и ниже их застройщики опуститься не смогут.

Также надо учесть, что издержки застройщиков только растут: дорожают строительные материалы, техника, оборудование, услуги, рабочая сила и т. д.

Может подорожать и проектное финансирование, поскольку при низком спросе у девелоперов нет возможности наполнять счета эскроу до требуемого уровня.

Фото из архива М. Ельцова

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Сделки с ипотекой при высоких ставках все равно будут. Тренд уже обозначился: люди стараются брать совсем небольшие суммы, 1 млн руб. — 3 млн руб., то есть то, что им посильно закрыть. А самое главное, они будут стараться погасить кредит досрочно: никто реально не намерен выплачивать 15—20 лет такую ипотеку.

Даже если заемщик и возьмет большой кредит, он сделает это в расчете на скорую продажу имеющейся недвижимости или на приход какой-то крупной суммы, то есть просто профинансирует ипотекой кассовый разрыв на короткое время.

Плюс надо понимать, что подавляющее большинство ипотечных квартир было куплено до момента резкого роста цен на недвижимость, который произошел за последние 2—3 года, и за этот же период очень сильно выросла арендная ставка, что облегчает владельцам возможность выплаты ипотеки.

Кроме того, инфляция потихоньку съедает размер ежемесячного платежа, и, соответственно, снижается риск увеличения дефолтных объектов в продаже.

Фото: ИНКОМ  Недвижимость

Денис ВАСИЛЬЕВ (на фото), руководитель направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость:

— В теории цены должны снизиться, поскольку это обычный баланс спроса и предложения. Что мы увидим на практике, пока непонятно. По аналогии с ситуацией на рынке в 2015—2017 годах, цена должна скорректироваться, но тогда не было субсидированных программ и таких высоких ипотечных ставок столь долгий период.

Время ожидания продажи на рынках разное: на «вторичке» — от 3 до 6 месяцев, пока не приходит понимание, что квартира подлежит переоценке. На «загородке» этот срок уже от полугода, а у застройщиков он может быть еще более длинным.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Минфин: разработан новый механизм распределения лимитов на выдачу ипотечных кредитов между банками

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Как введение макропруденциальных лимитов по ипотеке повлияет на рынок жилья: мнения экспертов

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперт: в октябре выдачи ипотеки продолжали падать, и прежде всего за счет рынка новостроек

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект приказа Минстроя России «О внесении изменений в приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 1 марта 2018 г. №125/пр и от 21 апреля 2022 г. №307/пр».

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

Приказом строительного ведомства утверждены типовая форма задания на проектирование объекта капитального строительства (ОКС) и требований к его подготовке, а также форма задания застройщика или технического заказчика на проектирование ОКС, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которого осуществляются с привлечением средств бюджетной системы РФ.

Напомним, что в настоящее время в задании на проектирование требования к основным технико-экономическим показателям (ТЭП) объекта (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность, пропускная способность, грузооборот, интенсивность движения и другие показатели) указываются в одной строке и никак не структурированы.

Проект приказа предлагает определить единые подходы к определению в задании на проектирование и, следовательно, в проектной документации, основных ТЭП ОКС. В задании на проектирование информация об основных ТЭП объекта структурируется следующим образом:

1. ТЭП, характеризующие стоимостные показатели объекта, исходя из его предполагаемой (предельной) стоимости:

• стоимостные показатели ОКС, за исключением линейного объекта (без НДС):

• общая стоимость строительства, тыс. руб.;

• стоимость основного объекта (основных объектов), тыс. руб.;

• стоимость возведения фундамента основного объекта (основных объектов), тыс. руб.;

• стоимость оборудования, тыс. руб.;

• стоимость проектных и изыскательских работ, тыс. руб.;

• стоимостные показатели линейного объекта (без НДС):

• общая стоимость строительства, тыс. руб.;

• стоимость основного объекта (основных объектов), тыс. руб.;

• стоимость оборудования, тыс. руб.;

• стоимость проектных и изыскательских работ, тыс. руб.

2. ТЭП, характеризующие площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственную мощность, пропускную способность, грузооборот, интенсивность движения и другие показатели объекта, исходя из его назначения, проектных, функциональных и иных решений и особенностей. Подобные ТЭПы приводятся в отдельном приложении.

Объекты в приложении сгруппированы по направлениям.

Первое направление — Среда населенных пунктов — включает в себя следующие группы: Объекты административно-делового управления; Объекты для проживания; Обработка, утилизация, обезвреживание, размещение отходов; Торговля и обслуживание населения; Многофункциональные центры городских и сельских поселений; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Второе направление — Образование, наука, культура, искусство и религия — включает в себя следующие группы: Культура, искусство и история; Научная, исследовательская и проектная деятельность; Образование дошкольное и общее среднее; Образование среднее профессиональное, высшее и дополнительное; Религиозное и культовое обеспечение; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Третье направление — Здравоохранение, спорт, физическая культура, отдых и развлечения — включает в себя следующие группы: Лечебное обеспечение; Объекты для кратковременного проживания; Объекты досуга; Спорт.

Четвертое направление — Транспорт — включает в себя следующие группы: Автомобильный транспорт; Водный транспорт; Воздушный транспорт; Железнодорожный транспорт; Прочий транспорт; Транспортные сооружения и переходы; Трубопроводный транспорт; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Пятое направление — Энергетика — включает в себя следующие группы: Атомная энергетика; Гидроэнергетика; Прочая энергетика; Теплоэнергетика; Обеспечивающая и вспомогательная инфраструктура отрасли.

Шестое направление — Сельское хозяйство, пищевая промышленность — включает в себя следующие группы: Животноводство; Мелиорация; Пищевая промышленность; Растениеводство, лесная и деревообрабатывающая промышленность; Обеспечивающая и вспомогательная инфраструктура отрасли.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Седьмое направление — Химическая промышленность — включает в себя следующие группы: Агрохимическая промышленность; Коксохимическая промышленность; Нефтеперерабатывающая и нефтехимическая промышленность; Производство промышленных газов; Промышленность взрывчатых веществ и спецхимии; Промышленность неорганических химических веществ; Промышленность органических химических веществ; Промышленность пластмасс и синтетических смол; Промышленность химических волокон; Химико-фармацевтическая промышленность; Целлюлозно-бумажная промышленность; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Восьмое направление — Добывающая промышленность, промышленность строительных материалов — включает в себя следующие группы: Добыча и обогащение топливно-энергетических ресурсов, кроме нефти и газа; Добыча и переработка прочих полезных ископаемых; Добыча и переработка железных руд; Добыча и переработка руд цветных металлов; Добыча природного газа; Добыча сырой нефти; Промышленность строительных материалов; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Девятое направление — Металлургия — включает в себя следующие группы: Объекты цветной металлургии; Объекты черной металлургии; Вспомогательная инфраструктура отрасли,

Десятое направление — Производство машин и оборудования — включает в себя следующие группы: Кораблестроение и судостроение; Машиностроение для добычи полезных ископаемых; Машиностроение для различных производств; Промышленность гидравлического и пневматического силового оборудования; Промышленность двигателей и турбин; Промышленность железнодорожного транспорта; Промышленность колесных и гусеничных транспортных средств; Промышленность летательных аппаратов, включая космические; Промышленность подъемно-транспортного оборудования, станков, машин, средств непрерывного транспорта; Вспомогательная инфраструктура отрасли.

Одиннадцатое направление — Производство готовых изделий — включает в себя следующие группы: Легкая промышленность; Медико-инструментальная промышленность; Промышленность готовых металлических изделий; Промышленность радиоэлектронных и электротехнических изделий; Вспомогательная инфраструктура отрасли,

Двенадцатое направление — Инженерные сети и объекты инфраструктуры — включает в себя следующие группы: Инженерные сети; Гидротехнические сооружения и сооружения для защиты населения и территорий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые профессиональные стандарты для специалистов в области проектирования

В Москве планируют изменить нормативы градостроительного проектирования в области образования

Москомэкспертиза получила право на организацию заказчиками закупок по проектированию, строительству и приобретению будущих объектов недвижимости

Минстрой назвал компенсирующие мероприятия при проектировании объектов капстроительства, которые на практике приводят к негативным эффектам

В Москве вступили в силу требования к проектированию очистных сооружений, канализационных станций и водопроводных узлов

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

Минстрой разъяснил, в каком формате направлять пояснительную записку на экспертизу, если задание на проектирование утверждено до 01.09.2022

Проекты новых изменений в сводах правил на проектирование образовательных организаций и судов

В Москве установили требования к составу и содержанию задания на проектирование линейных объектов

Какие своды правил применимы при проектировании тепловых пунктов

На заседании комиссии РСПП обсудили использование новых подходов к проектированию и внедрение инновационных решений

Изменения правил проектирования систем внутреннего тепло- и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Как изменятся правила проектирования для маломобильных групп населения

В Москве установлены дополнительные требования к заданию на проектирование 

Порядок аттестации на право проектирования средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений

Арбитражный суд: при непредставлении исходных данных для проектирования подрядчик вправе отказаться от договора