Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги января на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.

Фото: www.realty-times.ru

По их оценкам, спрос на рынке ожидаемо сократился относительно декабря, доля сделок с ипотекой сохраняется на высоком уровне. Номинальные цены и объем предложения стагнируют.

• В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился на 36%, относительно января 2022 года — на 33%.

• Выручка девелоперов в январе 2023 года на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно прошлогоднего января — сокращение на 27%.

• Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне второй половины 2022 года — 82%. Многие январские сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года.

• Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя цена «квадрата» на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022 года и составляет 258,7 тыс. руб.

• В январе прекратился рост объема предложения, наблюдавшийся на протяжении предыдущих 8 месяцев. Выбор увеличился всего лишь на 0,2% до 113,3 тыс. лотов.

Фото: www.tsargrad.tv

Спрос в январе: шестилетний минимум

Всего 8,3 тыс. ДДУ было заключено на первичном рынке Московского региона за январь 2023 года. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился (-36%). В конце года на рынке недвижимости наблюдается традиционное сезонное оживление: население стремится успеть закрыть сделку в уходящем году. В 2022 году немаловажным фактором роста спроса к концу года стало ожидаемое повышение ставок по ипотеке (на 1 п.п. увеличилась льготная ставка, были свернуты программы с дополнительным субсидированием ставки от застройщиков до «нулевого» уровня). К тому же в январе было 9 нерабочих дней, что также не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.

В январе 2023 года спрос не достиг прошлогоднего уровня (-32,8% относительно января 2022 г.). В январе 2022-го был побит рекорд январских показателей — сразу 12,3 тыс. ДДУ. 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет (в 2017 году было заключено 7,1 тыс. сделок).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Год назад снижение спроса в январе относительно декабря было слабее, чем в январе 2023 года, — на 30,9%. В 2021-м, наоборот, сокращение было сильнее, чем в январе текущего года: на 47%. В 2017—2020 гг. — на 23—32%.

Выручка и число сделок сократилась

В январе 2023 года выручка девелоперов Московского региона составила 100,8 млрд руб. — это на 35% меньше, чем в декабре 2022 года, и на 26,8% меньше, чем в январе 2022 года.

Количество сделок и выручка девелоперов за месяц сократились сопоставимо (средняя стоимость проданного лота за месяц практически не изменилась — 12,3 млн руб. против 12,2 млн руб. в декабре), за год число ДДУ просело сильнее, чем выручка, что свидетельствует о росте средней стоимости лота в сделке (в целом по Московскому региону — 12,3 млн руб. против 11,2 млн руб. в январе 2022 года).

Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах — 65,7 млрд руб.

Фото: www.stroikyufy.ru

Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне

В январе 2023 года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошли с оформлением ипотеки. Показатель немного сократился относительно декабря 2022 года, когда было зафиксировано максимальное значение (84%), тем не менее, остался на уровне рекордно высоких значений второй половины 2022 года (более 80%), отмечают эксперты ЦИАН.

Для сравнения: в январе прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 65%.

Сохранение высокой доли кредитования связано с тем, что в январе многие сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года, то есть до повышения ставок. Вероятно, по итогам февраля будет зафиксировано снижение доли таких регистраций, прогнозируют авторы обзора.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Продолжается стагнация цен

За месяц средняя цена одного квадратного метра в предложении на первичном рынке Московского региона практически не изменилась: в январе 2023 года «квадрат» стоил на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022-го — 258,7 тыс. руб. Относительно января прошлого года цены в регионе выше на 5,6%.

В столице (и в старых границах, и в ТиНАО) зафиксирован минимальный рост (+0,4% и +0,2% соответственно), а вот в области, наоборот, налицо небольшое снижение (-1,1%).

В условиях пониженного спроса и роста ставок по ипотеке застройщики ограничены в возможностях повышения цен. После фактического запрета на программы «нулевой ипотеки» девелоперы будут предлагать альтернативные варианты покупки: длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки.

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Прекратился рост объема предложения

В январе 2023 г. объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113,3 тыс. лотов. Относительно декабря выбор практически не изменился: рост всего на 0,2%. До этого на протяжении 8 месяцев объем предложения постоянно увеличивался.

За последний месяц количество лотов в Москве (и в старых границах, и в ТиНАО) сократилось с 71,4 до 69,3 тыс. Несмотря на то что это минимальное снижение от рекордно высоких уровней, выбор все равно остается очень высоким, отмечают эксперты. В области рост продолжился — с 41,7 до 44 тыс. лотов.

В январе в Московском регионе традиционно в продажу вышло мало новинок: всего 31 корпус на 461 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце 2022 года выходило по ~60 корпусов на 800—1000 тыс. кв. м.

Количество квартир и апартаментов на рынке новостроек Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

«В январе на первичном рынке Московского региона сохраняются тренды, сложившиеся в конце 2022 года, — прокомментировал результаты обзора руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). — Средние цены, объем предложения и доля сделок с ипотекой остались на прежнем уровне», — отметил он.

По мнению эксперта, спад спроса (минус 36% по числу сделок к предыдущему месяцу), хотя и укладывается в обычные сезонные циклы, в этом году вполне мог оказаться менее выраженным, ведь и туристическая активность москвичей не такая, как в предыдущие годы.

А отмена беспроцентной ипотеки могла не только повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на вторичный рынок, где активность, напротив, растет, поясняет Попов.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Подмосковье цены на новостройки за месяц снизились на 4%, в Санкт-Петербурге — на 1%

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки

Эксперты: за год спрос на новостройки в России упал на четверть, рост цен замедлился втрое, а предложение выросло более чем на треть 

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году