Для отечественного рынка жилой недвижимости уходящий год был позитивным. В 2024-м, по мнению опрошенных ТАСС и РБК экспертов, будет все сложнее. Основные причины — рост ключевой ставки, корректировка условий льготных ипотечных программ и возможная их отмена.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ключевая ставка

В 2023 году Банк России четыре раза поднимал ключевую ставку, последний раз — до 16%. Это, как считают девелоперы, привело к практически полному исчезновению классической ипотеки.

Пока спрос поддерживают льготные программы, доля которых составляет до 90% от всего объема сделок в массовом сегменте.

Фото предоставлено пресс-службой компании ASTERUS

С каждым скачком ставки банкам приходилось пересматривать условия по субсидированным ипотечным программам, что приводило к удорожанию продукта как для девелопера, так и для покупателя, заметила коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан (на фото).

В перспективе, считает она, это может привести к сдерживанию развития рынка недвижимости, «в первую очередь с точки зрения нового строительства, его объема и качества».

Фото: glorax.com

Повышение ключевой ставки отражается на доступности проектного финансирования для застройщиков, добавил первый вице-президент ГК Gloraх Александр Андрианов (на фото).

«В моменте решение ЦБ стимулирует спрос на квартиры и оказывает положительное влияние на рынок новостроек, однако в долгосрочной перспективе, если ситуация не изменится, мы можем получить обратный эффект», — пояснил эксперт.

Фото: www.megalit-korolev.ru

Влияет ставка и на цены самого девелоперского продукта.

«Учитывая, что стоимость интересных участков начинается от 1 млрд руб., за год только проценты составят около 200 млн руб.», — высказал свои опасения директор по экономике и финансам корпорации Мегалит Алексей Плюта (на фото).

Фото: пресс-служба А101

Льготная ипотека

Повышение первого взноса до 30%, безусловно, скажется на всех регионах. А то, что максимальный размер льготного кредита уравнен, — только на столичных. В качестве примера директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото) привел петербургскую агломерацию.

При стоимости трехкомнатной квартиры в среднем около 8,5 млн руб. и взносе 15% покупателям, по его словам, необходимо было накопить 900 тыс. руб. При 30% — уже 2,55 млн руб.

С октября банки стали избирательнее относиться к потенциальным заемщикам, ужесточая условия выдачи кредитов. Не все клиенты готовы идти на новые условия, и это, по мнению Анатолия Клинкова, приведет к значительному замедлению темпов продаж.

Фото предоставлено пресс-службой А101

«Не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку как минимум на год, чтобы или оценить свои возможности в новых условиях, или продолжать копить на первоначальный взнос», — уточнил еще один представитель девелопера — директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

На массовом рынке московских новостроек средняя стоимость квартиры составляет почти 15 млн руб. «То есть новый лимит в 6 млн руб. позволит профинансировать только 40% от стоимости такой квартиры», — привел конкретные цифры управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Средняя однокомнатная, по данным эксперта, стоит 13,2 млн руб., а это значит, что покупателю придется внести почти 4 млн руб. в виде первоначального взноса. «В рамках льготной ипотеки он сможет занять еще 6 млн руб., но ему придется искать еще 3,2 млн руб., чтобы купить эту квартиру», — подсчитал эксперт.

Фото: vk.ru

Падение спроса неизбежно, согласилась управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото), подчеркнув, что «размер кредита в 6 млн руб. для Москвы представляет мало интереса».

Ожидания

Эксперты и участники рынка тем не менее надеются на лучшее.

Фото: vsngroup.ru

«Рухнуть спросу не дадут, в стране строительная отрасль является одним из ключевых направлений развития», — прогнозирует генеральный директор VSN Group Яна Глазунова (на фото).

Фото: t.me/viktor_tarasenko

«Поддержка от государства в каком-то виде будет существовать: либо через продление льготной ипотеки, либо новыми инструментами», — не сомневается президент ДК Прогресс Виктор Тарасенко (на фото).

Фото предоставлено DOLGOV PRO

«Мы рассчитываем на программы господдержки и ждем снижения ключевой ставки до нормы, чтобы и вторичная недвижимость ожила, так как эти два рынка тесно связаны», — подчеркнул генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото).

Фото: t.me/clubinvestmsk

«Правительство не допустит сокращения спроса на 30% — 50%, но и при модернизации льготных ипотечных программ негативные последствия могут быть, — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото). — Наиболее вероятный сценарий — альтернативные инструменты поддержки спроса. Один из вариантов — дифференцированная ипотека в регионах, которая сможет уравновесить спрос».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: не исключены новая волна ажиотажного спроса на новостройки и повышение цен

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков