Аналитики НКР подготовили обзор основных тенденций ипотечного рынка в 2023 году. Несмотря на ряд объективных факторов, усложняющих обстановку на рынке жилья, они прогнозируют рост ипотечного портфеля на 15—18%.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

Прошлогодние результаты выдачи ипотечных кредитов оказались на 18% ниже, чем в 2021, но выше, чем в 2020 (+8%).

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

В прошлом году было выдано 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов, что на 18% ниже рекордного 2021 года, но на 8% больше, чем в 2020 году. Сумма новых займов за вторую половину прошлого года — на 2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (2,93 трлн руб. против 3 трлн руб.).

Рекордные выдачи имели место в декабре — 697 млрд руб. Но существенный спад выдач на фоне возросших ставок в апреле — июле заметно отразился на годовой динамике, констатируют авторы исследования.

Фото: www.stroikyufy.ru

В январе 2023 года сумма новых кредитов сократилась в 2,5 раза, до 282 млрд руб. (длинные выходные, насыщенный декабрь — заемщики стремились взять ипотеку под 7% вместо вводимых с 1 января 2023-го 8%).

Аналитики НКР считают, что в 2023 году объем выданной ипотеки будет ниже, а их динамика — хуже, чем в рекордном 2021-м. Однако прогнозируемые результаты сопоставимы с прошлогодними (4,6—5,0 трлн руб.) при условии отсутствия новых макроэкономических потрясений.

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

С 1 мая 2023 года ожидается повышение Банком России макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам по ДДУ. Размер надбавок для таких кредитов может составлять от 50% до 150% в зависимости от уровня ПДН и первоначального взноса (от 10% до 30%).

Совместные программы банков и застройщиков, по данным регулятора, привели к общему удорожанию жилья на первичном рынке, увеличив разрыв с ценами «вторички».

Фото: www.pbs.twimg.com

Авторы исследования уверены, что ужесточение регулирования рынка новостроек усилит давление новых выдач на банковский капитал одновременно в виде надбавок и формирования повышенных резервов по ипотеке от застройщиков с первоначальным взносом до 30%.

Это в свою очередь может привести к удорожанию таких кредитов для заемщиков и существенно снизить количество и сумму выданных кредитов.

Фото: www.novostivoronezha.ru

Вместе с тем обнуление регулятором надбавки к нормативам достаточности капитала с января текущего года позволит банкам смягчить влияние нового ипотечного регулирования на капитал.

В своем базовом прогнозе аналитики исходят из предпосылки об умеренном влиянии новаций в регулировании на ипотечную политику банков в 2023 году.

Фото: www.utmagazine.ru

В случае стабильности цен на жилье в текущем году значительного роста среднего ипотечного займа не ожидается, поскольку, по мнению аналитиков, новые надбавки могут привести к увеличению первоначального взноса. Если в конце 2021-го средняя сумма кредита составляла 3,35 млн руб., то в конце 2022 года она выросла до 3,95 млн руб. (+18%), прогноз на этот год — около 4 млн руб.

Может также увеличиться средний срок ипотечных кредитов: за прошлый год средний срок вырос с 21,4 до 24,1 года (+12,6%), к концу первого полугодия данный срок может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (+12%), а это примерно половина ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия.

Фото: www.in-news.ru

По целому ряду причин эксперты ожидают роста средних процентных ставок по ипотеке: уже сейчас ставки по льготным программам выросли с 7% до 8%. Ужесточение регулирования кредитов по программам от застройщиков также может привести к повышению ставок по ним. В ответ на рост надбавок к коэффициентам риска банки, вполне вероятно, увеличат ставки по собственным программам на первичном рынке.

Учитывая эти и ряд других факторов, аналитики предполагают рост средних ставок по новым выдачам выше 8% уже по итогам I квартала 2023 года, а во II квартале они, по мнению экспертов, могут превысить и 9%. Более резкого повышения ставок не ожидается при сохранении макроэкономической стабильности.

Исторические минимумы стоимости ипотечных кредитов для заемщиков в 2022 году объяснялись популярностью льготных программ и значительной долей ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам.

Фото: www.newnevsky.ru

Рост выдачи льготной ипотеки под 7% в прошлом году составил с 18% до 22%, семейной — с 5% до 12%. На первичном рынке примерно половина ипотеки выдавалась по программам с господдержкой.

Рекордное снижение ставок, с одной стороны, и существенное увеличение среднего срока кредита, с другой, привели к небольшому росту среднего ежемесячного платежа — с 26,7 тыс. руб. в декабре 2021 года до 27,5 тыс. руб. в декабре прошлого года (прирост — 2,7% при инфляции 11,9%). В 2021-м прирост был весомее — 23%.

Фото: www.s.pfst.net

Аналитики ожидают заметного увеличения суммы среднего ежемесячного платежа в текущем году на фоне резкого роста ставок и увеличения среднего срока.

Таким образом, по их мнению, средний ежемесячный платеж — 2023 может впервые превысить 30 тыс. руб., прибавив 12,5%, что заметно выше прогнозируемого Минэкономразвития уровня инфляции (5,5%).

Источники: Банк России; расчеты НКР; прогнозы НКР и Минэкономразвития

Рост ипотечного портфеля в прошлом году на 2 трлн руб. (17,6%) — с 11,8 трлн до 13,8 трлн руб. был связан с относительно медленным досрочным погашением ссуд заемщиками. Низкие темпы досрочного погашения ипотеки обусловлены возросшим стремлением россиян к сбережению и сохранением уровня неопределенности относительно стабильности доходов.

Такое отношение будет сохраняться по меньшей мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам, считают эксперты. При высокой инфляции заемщики вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год. В результате ипотечный портфель по итогам года может приблизиться к 16 трлн руб. (+15,6%) с учетом ожидаемого аналитиками НКР объема выдачи на сумму 4,6-5,0 трлн руб.

Авторы аналитического обзора Егор Лопатин (на фото выше) и Михаил Доронкин (на фото ниже) пришли к следующим выводам:

• в 2023 году российские банки выдадут новые ипотечные кредиты в сопоставимых с прошлым годом объемах (4,6—5,0 трлн руб.);

• средняя сумма ипотечного кредита стабилизируется около 4 млн руб.;

Фото: www.auditorium-cg.ru

• средний срок ипотечного кредита может впервые перевалить за 25 лет еще до конца июня и превысить 27 лет по итогам года;

• средние процентные ставки по новым кредитам в 2023 году могут превысить 9%, вернувшись на уровень весны 2020 года;

• из-за повышения ставок средний ежемесячный платеж в текущем году может впервые пересечь отметку 30 тыс. руб.;

• несмотря на стагнацию объема выдачи, ипотечный портфель вырастет на 15—18%.

Другие публикации по теме:

Выдача ипотеки от банка ДОМ.РФ выросла втрое

В феврале выдача ипотеки в Банка ДОМ.РФ выросла на 20%

Эксперты: спрос на ипотеку Сбера в феврале вырос на 45%

Банк ДОМ.РФ назвал регионы-лидеры по выдаче ипотеки на новостройки

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 66% (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в январе уменьшился на 21,4% по отношению к прошлому году (графики)

В январе ипотечный рынок Москвы традиционно просел, но по итогам года эксперты ждут существенного роста

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

К такому выводу пришли специалисты ДОМ.РФ, изучив ключевые события второй половины сентября на рынке жилья и ипотеки.

Фото: дом.рф

Аналитики отметили, что в целом по стране риски дефицита предложения на рынке новостроек снижаются вслед за падением спроса в июле — августе. Однако в 36 регионах они все еще остаются высокими.

Данный показатель рассчитывается по соотношению распроданности и строительной готовности жилья. В идеале его значение должно укладываться в 60% — 80%. Если значение на уровне менее 60% — значит, существуют риски затоваренности, а если более 80% — то риски дефицита.

На начало сентября показатель выше 80% зафиксирован в 13 крупных регионах России. В первую тройку вошли Ставропольский край (107%), Свердловская (100%) и Ростовская (98%) области.

В 13 регионах, напротив, имеется риск затоваренности. В этом списке «лидеры» — Сахалинская область (38%), Республика Дагестан (48%) и Тверская область (50%).

Сбалансированность жилищного строительства

Источник: ДОМ.РФ

По законам рынка избыток предложения должен привести к снижению цен. Однако эксперты ДОМ.РФ считают, что в ближайшее время это вряд ли произойдет, поскольку у застройщиков есть определенные обязательства перед банками.

Авторы исследования также предостерегли от ожиданий увеличения покупательского спроса в случае, если банки начнут снижать ставки по вкладам.

Действительно, на банковских депозитах население сейчас хранит более 51 трлн руб. Теоретически на эти средства даже без ипотеки можно купить порядка 300 млн кв. м в новостройках по средней цене в 171 тыс. руб. за «квадрат», что в четыре раза больше всего объема непроданного жилья в стране (76 млн кв. м). Но, как отметили специалисты, эти средства распределены между вкладчиками неравномерно.

Потенциальный спрос на жилье

Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

Вклады свыше 10 млн руб. со средним чеком около 53 млн руб. составляют 31% от всех средств (таких счетов около 300 тыс.). У этих вкладчиков, как правило, нет потребности в улучшении жилищных условий, а приобретение недвижимости в качестве инвестиции не всегда целесообразно.

Наиболее же многочисленную группу (81 млн счетов, или 88% от общего числа) составляют вклады размером до 1 млн руб. со средним чеком менее 200 тыс. руб. Этой суммы недостаточно даже для первого взноса.

Потенциальными покупателями жилья в ипотеку могут стать владельцы 11 млн счетов (средний чек 1,1 млн руб. — 4,4 млн руб.), на которых хранится 21 трлн руб.

Однако, скорее всего, подчеркнули аналитики, поступление этих средств на рынок недвижимости будет происходить постепенно и по мере снижения ипотечных ставок.

Более подробно с последним сентябрьским дайджестом ДОМ.РФ можно ознакомиться здесь.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты: вывод на рынок новых проектов в регионах сократился на 35%

Эксперты: секьюритизацию ипотечных портфелей тормозит рекордный рост банковских вкладов

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Эксперты: объем готового нераспроданного жилья в Новой Москве за год вырос на 80%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

Эксперт: в следующем году возможен дефицит жилья в домах на высокой стадии строительства

Банки повышают проценты по депозитам, про ипотеку — пока молчок