Аналитики НКР подготовили обзор основных тенденций ипотечного рынка в 2023 году. Несмотря на ряд объективных факторов, усложняющих обстановку на рынке жилья, они прогнозируют рост ипотечного портфеля на 15—18%.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

Прошлогодние результаты выдачи ипотечных кредитов оказались на 18% ниже, чем в 2021, но выше, чем в 2020 (+8%).

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

В прошлом году было выдано 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов, что на 18% ниже рекордного 2021 года, но на 8% больше, чем в 2020 году. Сумма новых займов за вторую половину прошлого года — на 2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (2,93 трлн руб. против 3 трлн руб.).

Рекордные выдачи имели место в декабре — 697 млрд руб. Но существенный спад выдач на фоне возросших ставок в апреле — июле заметно отразился на годовой динамике, констатируют авторы исследования.

Фото: www.stroikyufy.ru

В январе 2023 года сумма новых кредитов сократилась в 2,5 раза, до 282 млрд руб. (длинные выходные, насыщенный декабрь — заемщики стремились взять ипотеку под 7% вместо вводимых с 1 января 2023-го 8%).

Аналитики НКР считают, что в 2023 году объем выданной ипотеки будет ниже, а их динамика — хуже, чем в рекордном 2021-м. Однако прогнозируемые результаты сопоставимы с прошлогодними (4,6—5,0 трлн руб.) при условии отсутствия новых макроэкономических потрясений.

Источники: Банк России; расчеты и прогнозы НКР

С 1 мая 2023 года ожидается повышение Банком России макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам по ДДУ. Размер надбавок для таких кредитов может составлять от 50% до 150% в зависимости от уровня ПДН и первоначального взноса (от 10% до 30%).

Совместные программы банков и застройщиков, по данным регулятора, привели к общему удорожанию жилья на первичном рынке, увеличив разрыв с ценами «вторички».

Фото: www.pbs.twimg.com

Авторы исследования уверены, что ужесточение регулирования рынка новостроек усилит давление новых выдач на банковский капитал одновременно в виде надбавок и формирования повышенных резервов по ипотеке от застройщиков с первоначальным взносом до 30%.

Это в свою очередь может привести к удорожанию таких кредитов для заемщиков и существенно снизить количество и сумму выданных кредитов.

Фото: www.novostivoronezha.ru

Вместе с тем обнуление регулятором надбавки к нормативам достаточности капитала с января текущего года позволит банкам смягчить влияние нового ипотечного регулирования на капитал.

В своем базовом прогнозе аналитики исходят из предпосылки об умеренном влиянии новаций в регулировании на ипотечную политику банков в 2023 году.

Фото: www.utmagazine.ru

В случае стабильности цен на жилье в текущем году значительного роста среднего ипотечного займа не ожидается, поскольку, по мнению аналитиков, новые надбавки могут привести к увеличению первоначального взноса. Если в конце 2021-го средняя сумма кредита составляла 3,35 млн руб., то в конце 2022 года она выросла до 3,95 млн руб. (+18%), прогноз на этот год — около 4 млн руб.

Может также увеличиться средний срок ипотечных кредитов: за прошлый год средний срок вырос с 21,4 до 24,1 года (+12,6%), к концу первого полугодия данный срок может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (+12%), а это примерно половина ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия.

Фото: www.in-news.ru

По целому ряду причин эксперты ожидают роста средних процентных ставок по ипотеке: уже сейчас ставки по льготным программам выросли с 7% до 8%. Ужесточение регулирования кредитов по программам от застройщиков также может привести к повышению ставок по ним. В ответ на рост надбавок к коэффициентам риска банки, вполне вероятно, увеличат ставки по собственным программам на первичном рынке.

Учитывая эти и ряд других факторов, аналитики предполагают рост средних ставок по новым выдачам выше 8% уже по итогам I квартала 2023 года, а во II квартале они, по мнению экспертов, могут превысить и 9%. Более резкого повышения ставок не ожидается при сохранении макроэкономической стабильности.

Исторические минимумы стоимости ипотечных кредитов для заемщиков в 2022 году объяснялись популярностью льготных программ и значительной долей ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам.

Фото: www.newnevsky.ru

Рост выдачи льготной ипотеки под 7% в прошлом году составил с 18% до 22%, семейной — с 5% до 12%. На первичном рынке примерно половина ипотеки выдавалась по программам с господдержкой.

Рекордное снижение ставок, с одной стороны, и существенное увеличение среднего срока кредита, с другой, привели к небольшому росту среднего ежемесячного платежа — с 26,7 тыс. руб. в декабре 2021 года до 27,5 тыс. руб. в декабре прошлого года (прирост — 2,7% при инфляции 11,9%). В 2021-м прирост был весомее — 23%.

Фото: www.s.pfst.net

Аналитики ожидают заметного увеличения суммы среднего ежемесячного платежа в текущем году на фоне резкого роста ставок и увеличения среднего срока.

Таким образом, по их мнению, средний ежемесячный платеж — 2023 может впервые превысить 30 тыс. руб., прибавив 12,5%, что заметно выше прогнозируемого Минэкономразвития уровня инфляции (5,5%).

Источники: Банк России; расчеты НКР; прогнозы НКР и Минэкономразвития

Рост ипотечного портфеля в прошлом году на 2 трлн руб. (17,6%) — с 11,8 трлн до 13,8 трлн руб. был связан с относительно медленным досрочным погашением ссуд заемщиками. Низкие темпы досрочного погашения ипотеки обусловлены возросшим стремлением россиян к сбережению и сохранением уровня неопределенности относительно стабильности доходов.

Такое отношение будет сохраняться по меньшей мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам, считают эксперты. При высокой инфляции заемщики вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год. В результате ипотечный портфель по итогам года может приблизиться к 16 трлн руб. (+15,6%) с учетом ожидаемого аналитиками НКР объема выдачи на сумму 4,6-5,0 трлн руб.

Авторы аналитического обзора Егор Лопатин (на фото выше) и Михаил Доронкин (на фото ниже) пришли к следующим выводам:

• в 2023 году российские банки выдадут новые ипотечные кредиты в сопоставимых с прошлым годом объемах (4,6—5,0 трлн руб.);

• средняя сумма ипотечного кредита стабилизируется около 4 млн руб.;

Фото: www.auditorium-cg.ru

• средний срок ипотечного кредита может впервые перевалить за 25 лет еще до конца июня и превысить 27 лет по итогам года;

• средние процентные ставки по новым кредитам в 2023 году могут превысить 9%, вернувшись на уровень весны 2020 года;

• из-за повышения ставок средний ежемесячный платеж в текущем году может впервые пересечь отметку 30 тыс. руб.;

• несмотря на стагнацию объема выдачи, ипотечный портфель вырастет на 15—18%.

Другие публикации по теме:

Выдача ипотеки от банка ДОМ.РФ выросла втрое

В феврале выдача ипотеки в Банка ДОМ.РФ выросла на 20%

Эксперты: спрос на ипотеку Сбера в феврале вырос на 45%

Банк ДОМ.РФ назвал регионы-лидеры по выдаче ипотеки на новостройки

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 66% (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в январе уменьшился на 21,4% по отношению к прошлому году (графики)

В январе ипотечный рынок Москвы традиционно просел, но по итогам года эксперты ждут существенного роста

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

К такому выводу пришли эксперты ВЦИОМ, Института развития строительной отрасли (ИРСО) и ДОМ.РФ в результате апрельского совместного исследования, в котором они оценили деловую активность застройщиков многоквартирных домов.

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Онлайн-опрос руководителей компаний-застройщиков МКД проводился с 11 по 21 апреля 2023 года во всех федеральных округах.

Ключевые показатели деловой активности застройщиков (ежемесячные)

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Выводы сделаны на основании выборки из 98 различных по размеру компаний. 57 из них — с объемом строительства до 100 тыс. м², 20 — от 100 тыс. м² до 300 тыс. м,² 21 девелопер имеет объем строительства на уровне более 300 тыс. м².

Фото: www.metrium.ru

Аналитики отмечают, что застройщики в апреле улучшили показатели реализации планов продаж и вывода новых проектов: доля девелоперов, реализовавших в марте планы по продажам новостроек, выросла за месяц на 14 п.п. до показателей декабря 2022 года, составив 69%.

80% девелоперов выполнили запланированный объем строительных работ (-5 п.п. за месяц).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

79% девелоперов выполнили или перевыполнили план по выводу новых проектов (+2 п.п. за месяц).

Доступность проектного финансирования, по данным экспертов, сохраняется высокой.

Всего 2 % участников опроса отметили снижение доступности ПФ.

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Снижение доступности по новым проектам отметили 11% опрошенных застройщиков (-1 п.п. за месяц).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Ряд девелоперов отметили увеличение кадрового дефицита. По мнению аналитиков, это происходит на фоне общей низкой мобильности на рынке труда, сокращения безработицы до исторически низкого уровня и усиления кадровой конкуренции.

16% застройщиков отметили снижение обеспеченности трудовыми ресурсами (+9 п.п. за месяц).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Выросла доля застройщиков, указывающих на снижение количества подрядчиков (с 7% в марте до 18% в апреле). Наиболее значима эта проблема для крупных девелоперов (с 8% в марте до 27% в апреле).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Рост цен на работы при строительстве МКД заметили 47% девелоперов, в марте эту проблему отмечали только 20% (+27 п.п.).

Это связано и с кадровым дефицитом, и с ростом цен на стройматериалы. Около половины (49%) опрошенных отметили наличие данной проблемы (+14 п.п. за месяц).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, для сдерживания цен был принят ряд мер заградительного характера, однако рост цен на металл и арматуру продолжается (+27% с начала года).

Эксперты объясняют его скачком цен на сырье.

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Аналитики отмечают увеличение доли застройщиков до 17% (+10 п.п. за месяц), отметивших снижение возможностей по приобретению земельных участков.

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

По итогам опроса эксперты пришли к выводу о том, что, несмотря на текущие проблемы с трудовыми ресурсами и ростом стоимости строительных работ, ожидания застройщиков улучшились.

Только 35% застройщиков ожидают ухудшения ситуации в жилищном строительстве во II квартале 2023 года (по сравнению с 47% в предыдущем квартале).

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Оптимистичнее стал выглядеть и прогноз изменения портфеля строительства: его снижения через 12 месяцев ожидают не более 35% опрошенных (в декабре их было 44%).

44% (+12 п.п.) девелоперов считают, что через год смогут нарастить свой портфель строительства.

Источник: ДОМ.РФ, ВЦИОМ, ИРСО

Основной вывод, который делают эксперты по результатам опроса: застройщики отмечают улучшение ситуации с реализацией планов по продажам новостроек, но обеспокоены подорожанием стройматериалов и строительных работ, а также ухудшением кадровой обеспеченности.

Другие публикации по теме:

ЦБ: объем проектного финансирования строительства достиг 5 трлн руб., а обязательства застройщиков, не покрытые эскроу, — около 1 трлн руб.

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты: в начале года деловая активность застройщиков сезонно снизилась после всплеска в декабре

Объем средств проектного финансирования жилищного строительства в России вырос в 13 раз

Застройщики прогнозируют сокращение объемов проектного финансирования

Эксперты: запуск новых проектов жилья в России вырос почти на треть

Уже 93% всех жилых проектов в России реализуется по схеме проектного финансирования с использованием эскроу

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов