Это связано с тем, что два с лишним года участки дорожали почти в два раза медленнее, чем дома. К такому выводу пришли авторы обзора рынка ИЖС, подготовленного Центром ЦИАН.Аналитика.

 

Фото: www.yandex.net

 

В основе обзора — исследование обращений (звонков) потенциальных участников сделок на этом рынке, а также их опрос. Все эти данные были любезно предоставлены авторами порталу ЕРЗ.РФ.  

Согласно расчетом экспертов, на протяжении 2020—2021 гг. большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи.

 

Фото: www.m-strana.ru

 

В среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (то есть всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% — на приобретение таунхауса.

Однако с апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса, отмечается в исследовании.

 

Фото: www.company.aqurat-spb.ru

 

Таким образом, в целом по России четверо из десяти покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки, не страшась предстоящих забот и затрат, неминуемых при самостоятельной постройке дома.

Одно из главных объяснений такого смещения спроса авторы исследования видят в том, что частные дома в абсолютном выражении стоят в несколько раз больше, чем участки. К тому же за последние два с лишним года дома подорожали почти в два раза больше (по темпу прироста цены), чем участки.

Так, средняя цена частного дома в период с начала 2020 года по май 2022 года выросла с 5,37 млн до 8 млн руб. (+49%), а средняя цена земельного участка — соответственно с 1,02 млн до 1,31 млн руб. (+28%).

 

Динамика стоимости на рынке ИЖС (РФ и Мосрегион)

	Стоимость, млн руб.
	Россия					Только Московский регион
	2020	2022	Динамика	май.22	Динамика с начала года	2020	2022	Динамика	май.22	Динамика с начала года
Дома	5,37	7,3	36%	8	10%	10,47	16,97	62%	18,8	11%
Земельные участки	1,02	1,19	17%	1,31	10%	2,52	3,88	54%	4,8	24%

Источник: ЦИАН.Аналитика

 

В итоге мотивация предпочтения участков перед домами, по мнению аналитиков ЦИАН, сводится к трем основным пунктам:

1) экономия: покупка участка позволяет разбить затраты, снизить финансовую составляющую, отложив строительство дома на несколько лет;

2) в условиях высокой инфляции участок обещает стать высокодоходным способом инвестирования;

3) последние два года наблюдался рекордный рост спроса на дома, что привело к вымыванию большого объема предложения, поэтому легче найти «хорошую» землю, чем удовлетворяющий всем запросам дом на ней.

 

Фото: www.static.tildacdn.com

 

Ключевые факторы мотивации самостоятельного строительства дома представлены на диаграмме ниже.

 

  

Интерес представляют также следующие выкладки проведенного в рамках исследования опроса: 

• половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн руб. — как и год назад (в апреле 2021 года);

• каждый четвертый собирается потратить 4—5 млн руб. на строительство, то есть трое из четырех покупателей земельных участков не готовы вкладывать в строительство дома более 5 млн руб.;

• 98% покупателей планируют, что стоимость их дома не превысит 100 тыс. руб. за 1 кв. м;

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

• почти 70% респондентов отдают предпочтение участкам площадью 6—12 соток (что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания), земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом;

• треть респондентов не определились с тем, из какого материала они хотят построить дом: как и в прошлом году, приоритетными остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте — дома из цельного дерева;

• наиболее значительна доля респондентов (46%), планирующих построить дом площадью 100—150 кв. м.

 

Фото: www.m-strana.ru

 

По словам руководителя направления ЦИАН.Загородная недвижимость Анны Березиной, смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом.

«Поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье», — заметила Березина и предположила, что в конце текущего года земля под ИЖС прибавит в цене еще порядка 5—7% (помимо роста на 10% с начала года по май).

 

Фото: www.rop59.ru

 

СПРАВКА

По данным ЦИАН в целом на рынке загородного жилья России сегодня большую часть предложения составляют частные дома — 55,5%. Далее идут земельные участки — 42,5%, на таунхаусы приходится 2% объема предложения.

 

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на земельные участки в России в I квартале увеличился на 12%

Эксперты: за лето загородные дома в России подорожали на 5% — до более 7 млн руб. за объект

Эксперты: за год деревянные дома беспрецедентно подорожали — на 50%

Эксперты: строители загородной недвижимости нуждаются в господдержке не меньше городских застройщиков

Рынок загородной недвижимости переживает невиданный рост спроса. Надолго ли?

Коронавирус спровоцировал всплеск интереса к покупке загородной недвижимости  

По итогам 2023 года в России введено 110,44 млн кв. м жилья, и больше половины из этого объема — 58,68 млн кв. м — пришлось на ИЖС. Рекордный рост зафиксирован в сегменте ипотеки на загородную недвижимость: банки выдали почти 120 тыс. кредитов, или в четыре раза больше, чем в 2022-м. Тем не менее опрошенные Forbes участники рынка считают, что в этом секторе есть свои проблемы.

  

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

 

Прежде всего, эксперты отметили, что ипотека, хотя и не помогла загородному жилью взлететь так же, как городским новостройкам, но обеспечение возможности взять кредит на строительство дома послужило одним из драйверов рынка.

Второй фактор — низкие ставки по льготным программам.

 

Фото: msk.etagi.com

 

«Доля покупателей, выбирающих строительство дома по договору подряда с привлечением льготных ипотечных кредитов, изменилась с нескольких процентов в начале 2023 года до 50% в декабре», — сообщил руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Артур Герасимов (на фото).

 

Фото: Стройсинтез

 

По расчетам гендиректора ГК СтройСинтез Виктора Лукина (на фото), в данный момент ипотечное кредитование в эконом- и комфорт-классах рынка ИЖС занимает около 30% от общего объема.

«Конечно, это не сравнится с долей ипотеки на многоквартирные дома. Кроме того, ипотека бесполезна в сегменте люкс и выше, где сумма лимита покроет лишь пару диванов и кухонный гарнитур», — уточнил эксперт.

 

Фото: villagio-vip.ru

 

«Действительно, для покупателей элитного сегмента загородной недвижимости массовые программы фактически бесполезны», — подтвердила директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина (на фото).

 

Фото: countrydevelopment.club

 

«Максимальный спрос в 2023 году пришелся на участки с подрядом стоимостью до 16 млн руб., поскольку лимит по льготным ипотечным программам — 12 млн руб.», — пояснил учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов (на фото).

 

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

 

Вторичная загородная недвижимость ценой до 20 млн руб., по его словам, войдя в конкуренцию с программами ипотеки, не пользовалась спросом, коттеджи продавались только со значительным дисконтом.

В итоге, как подчеркнули эксперты, все это ведет к тому, что загородная недвижимость становится все более компактной.

 

Фото из архива Е. Коган

 

«Появилась тенденция на маленькие дома, — констатирует директор департамента маркетинга ФСК Family (образована в партнерстве ГК ФСК и KASKAD Family) Екатерина Коган (на фото).

Если в 2018 году средняя продаваемая площадь в проектах ФСК Family была более 280 кв. м, то в 2023-м — уже 181 кв. м. А дома по 65 кв. м начинают конкурировать с сегментом квартир. Их стоимость составляет около 11,5 млн руб., что в некоторых случаях даже дешевле жилья в «человейнике», привела пример эксперт.

 

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Следующий нюанс. На загородном рынке перестали быть редкостью покупатели-инвесторы, и многие эксперты заметили их активность в прошлом году.

Взяв льготную ипотеку под 6%, предприниматели начали создавать отдельные бизнес-модели, строя дома с целью последующей продажи.

 

Фото: farmhouse-msk.ru

 

«Существенную динамику и с точки зрения предложения, и с точки зрения спроса показывают доходные дома, которые изначально проектировались и строились для сдачи в аренду», — рассказал управляющий партнер Gosman Development Василе Минти (на фото).

 

Фото: © Ирина Борсученко / Фотобанк Лори

 

По его данным, на рынке уже есть проекты, в которых управляющие компании заявляют о доходности от 12% до 17%, что позволяет окупить инвестиции за пять — восемь лет.

Уже который год загородный рынок ждет реализации планов крупных застройщиков городского жилья по строительству коттеджных поселков. И хотя они начали воплощаться в жизнь, масштаб пока несопоставим с ожиданиями.

 

Фото: t.me/s/nordhus

 

Игроки загородного рынка встретили новичков скептически. «Эти два сегмента работают по своим, сильно отличным друг от друга принципам, скопировать подход многоквартирных домов на ИЖС попросту невозможно», — полагает основатель строительной компании Nordhus Александр Петров (на фото).

Говоря о 2024 годе, эксперты выделили три важнейших фактора, которые будут влиять на рынок загородного жилья.

Первый из них — ключевая ставка ЦБ.

 

Фото: sochi-vip.estate

 

Нынешний ее уровень не прибавляет оптимизма застройщикам, сетует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов (на фото).

«Крупные игроки, которые уже вышли с намерением строить малоэтажку в массовом сегменте, безусловно, не передумают, но те, кто вынашивал планы по возведению более бюджетных камерных поселков, скорее всего, повременят, — отметил эксперт и резюмировал: — Это значит, что нам нечего будет предложить покупателям на первичном рынке».

 

Фото: raexpert.ru

 

«В 2024 году ожидаем увеличения спроса и доступности загородной недвижимости в связи с разработкой Правительством отдельной программы на ИЖС, — прогнозирует коммерческий директор ГК Самолет Кирилл Храпов (на фото) и уточняет: — Она должна быть внедрена во второй половине года».

 

Фото: cian.ru

 

Фактор номер два — цены, которые, по информации руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото), медленно, но растут.

«Они увеличились в Московской области на 8%. Медианная цена полноценного дома в феврале 2024 года составила 21 млн руб., — конкретизировал эксперт. — На 4%, до 20 млн руб., она выросла в окрестностях Санкт-Петербурга. Схожие цифры и на других ключевых рынках».

Кроме ключевой ставки и цен не стоит забывать и о льготных ипотечных программах.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

«Если они будут сохранены в той или иной форме, если будут разработаны какие-то дополнительные кредитные продукты-стимулы для конечного потребителя, то, конечно, в этом сегменте рост продолжится», — прогнозирует директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова (на фото).

Определенный оптимизм застройщикам внушает тот факт, что на рынке загородного жилья «царит дефицит предложения и формируется отложенный спрос». Это хорошо заметно по поведению покупателей.

 

Фото: vk.com

 

«До пандемии каждый четвертый звонок в нашем агентстве заканчивался визитом, сейчас — каждый второй, — рассказала Forbes управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко (на фото) и конкретизировала: — Сократилось время на принятие решений. Раньше на сделку уходило от трех до шести месяцев, сейчас — от одного до трех».

  

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

 

Есть повод для оптимизма и у потребителей.

Несмотря на то, что «загород мельчает», он становится более цивилизованным и комфортным. Рынок постепенно идет к стандартизации, и в загородных домах обязательно появляются газ, электричество, водопровод и канализация.

Покупателям начали предлагать даже загородные дома и коттеджи с полноценной отделкой, а порой — и с мебелью.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ: российские лидеры ипотечного спроса на ИЖС

Эксперты: как изменился спрос на рынке жилья после обновления условий льготной ипотеки

Эксперты: в последнем квартале 2023 года загородное жилье в России подорожало на 14%

Эксперты: предложение элитной недвижимости в Подмосковье снизилось почти на четверть

Эксперты: главные тренды рынка загородной недвижимости в 2023 году

ДОМ.РФ: в России за год выдано почти 120 тыс. кредитов на ИЖС

Банк ДОМ.РФ одобрил подрядчикам ИЖС финансирование в объеме более 1 млрд руб.

Банк ДОМ.РФ: регионы — лидеры по ипотеке на ИЖС в декабре

Стройиндустрия: производители деревянных домов начали догонять спрос на ИЖС

Эксперты: с проектным финансированием объем ИЖС в России утроится