Набирающий популярность способ продажи новостроек небезопасен для застройщиков и тем более для среднестатистической семьи. Где здесь кроются «подводные камни» и как избежать этих рисков, разбиралось информационное агентство URA.RU.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

С рассрочкой покупка жилья не стала доступней

По данным ЦБ, доля сделок с рассрочкой от застройщика уже увеличилась до 40%. Причины понятны: ипотека с текущей рыночной ставкой для большинства граждан стала неподъемной.

Однако рассрочка никак не помогает решить проблему доступности жилья, убеждена вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Татьяна Полиди (на фото ниже).

По ее словам, эта схема подходит скорее для тех, у кого и так есть возможность купить жилье, рассрочка же лишь позволяет сделать это немного раньше.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Мнение эксперта поддержал председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. С точки зрения доступности, подчеркнул он, здесь срабатывает больше психологический аспект.

Покупателю кажется, что он платит застройщику деньги за реальные квадратные метры, а банку еще и какие-то непонятные проценты, хотя в том и другом случае размер ежемесячных платежей плюс-минус одинаков.

Почему из-за рассрочки можно потерять все

Татьяна Полиди отметила, что если рассрочка оформляется на период до ввода дома в эксплуатацию и есть понятный источник оплаты, то рисков практически нет. Но что делать, если в силу разных обстоятельств на момент окончания строительства у покупателя не окажется на руках нужной суммы?

«В таком случае с ним могут расторгнуть договор, и человек останется без жилья и без части уже внесенных денег», — предупредила специалист.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Сегодня люди идут на сделку, продолжила она, под уверения застройщиков о снижении в ближайшем будущем ставок по ипотеке. Но ни один из них не знает, как скоро это на самом деле произойдет.

Еще более сомнительной Татьяна Полиди назвала схему, когда рассрочка предлагается на любой срок после завершения строительства. «Отношения по ДДУ завершаются по факту ввода дома в эксплуатацию и оплаты полной цены договора», — пояснила она.

То есть налицо спорная ситуация, риски не получить жилье возрастают и можно столкнуться с проблемами по возврату оплаченных сумм.

Фото: duma.gov.ru

При оформлении рассрочки девелоперу сложно оценить платежеспособность клиента, поскольку есть нюансы с получением кредитной истории и подтверждением реальных доходов, уточнил Сергей Пахомов (на фото).

Кроме того, добавил он, деньги покупателя не защищены счетами эскроу и могут в случае форс-мажора у застройщика просто исчезнуть. Поучается, что это инвестиции с высокими рисками.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Покупка жилья с фиксированным задатком

Российский рынок недвижимости достаточно созрел для того, чтобы отказаться от ДДУ и перейти к принятой во всем мире схеме купли-продажи будущей вещи с фиксированным задатком, считает Татьяна Полиди.

По этой схеме покупатель сразу платит, допустим, 30%, а после завершения стройки берет ипотеку на оставшиеся 70%.

Если дом не будет построен, девелоперу придется вернуть задаток в двойном размере. А если покупатель откажется от сделки, то внесенные 30% останутся у застройщика.

Таким образом, подытожила эксперт, можно реально повысить доступность жилья в России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Выбор покупателей в 2025 году: рассрочка от застройщика либо депозит для первоначального взноса

Эльвира Набиуллина: По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке

Застройщики раскрыли ЕРЗ.РФ нюансы рассрочки

Раньше все говорили о рисках «ипотечного пузыря», а сегодня пора бояться «пузыря рассрочки»

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Ипотека или рассрочка: мнения экспертов

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Изменения спроса на первичную недвижимость в марте — апреле поколебали веру застройщиков в его восстановление. Что будет с ценами на новостройки летом, рассмотрели аналитики компании МИР КВАРТИР.

Фото: www.sun9-31.userapi.com

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, колебания спроса и цен в марте и апреле на новостройки заставило экспертов предположить, что девелоперы будут сокращать количество новых проектов.

По мнению аналитиков, уменьшение количества новых строек должно поддерживать стабильную реализацию квартир и не давать снижаться ценам на «первичку». Несмотря на некоторое снижение цен и скидки, покупатели достаточно быстро переориентировались на вторичный рынок.

По мнению основателя и владельца Группы Родина (ЦПХГ) Владимира Щекина (на фото), с точки зрения спроса и динамики цен на новостройки, наблюдается некоторая стагнация.

Он приводит пример Новой Москвы, одного из самых активных локальных рынков жилья в стране, на котором «в марте относительно февраля спрос вырос на 70%, а в апреле относительно марта вновь сократился на 10%».

«Нормальная же динамика для рынка новостроек весной, — считает девелопер, — это устойчивый и планомерный рост числа сделок от марта к маю». Появление государственных ипотечных программ даже для отдельных категорий вторичной недвижимости может поддержать спрос на нее и отвлечь покупателей с рынка новостроек. Поможет ли это падению цен на «первичку»?

Кроме того, подорожание новостроек застройщики объясняют постоянным ростом цен на строительные материалы. Однако сейчас в России идет ценовая коррекция на основные строительные материалы.

Фото: www.rbk.ru

«В конце 2022 года мы видели коррекцию цен на стройматериалы вниз, однако сейчас они вновь стали расти», — замечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Особенно, по его словам, подорожала арматура — на 30% с февраля. По его мнению, это связано, главным образом, с ситуацией на мировом металлургическом рынке. Впрочем, с апреля, благодаря принятым властями мерам прямого регулирования, цены на нее не растут.

В то же время девелопер ожидает сезонного возобновления работ на карьерах и удешевления песка, известняка и щебня.

Фото: www.tochka-raz.ru

Аналитики компании МИР КВАРТИР тем не менее отмечают уменьшение спроса, снижение доступности ипотеки, рост остатков нераспроданных новостроек. Они считают, что совокупность этих параметров не позволит девелоперам долго удерживать стоимость квадратного метра.

Если крупные застройщики могут себе позволить сократить предложение, то средних и небольших, использующих заемные средства, это приведет к банкротству. Поэтому они добиваются снижения себестоимости, изыскивая новые приемы для снижения издержек: уменьшение площади квартир, использование некачественных материалов и прочие способы удешевления проектов.

Фото: www.vita-property.ru

Курс ЦБ на искоренение дотируемых ипотечных программ от застройщиков и жесткая монетарная политика лишили реальный сектор экономики длинных недорогих средств, считают эксперты, и «потребительский спрос рубится на корню».

При этом увеличение ежемесячного платежа заставляет покупателей искать более дешевые варианты. Так, рынок апартаментов, который был в стагнации целый год, в апреле показал рост в цене на 6%.

Фото: www.static.tildacdn.com

Это подтверждает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова (на фото): «Пока еще сохраняются субсидированные программы под 3% годовых, однако, вероятно, в ближайшие месяцы под давлением ЦБ они исчезнут так же, как околонулевая ипотека в начале 2023 года».

Топ-менеджер отметила, что меры регулятора еще не распространились на рынок апартаментов, поэтому апарт-комплексы предлагают кредиты со сверхнизкими ставками. Возможно, падение объемов возводимых апартаментов остановится, и «власти вернутся к вопросу изменения статуса юнитов на жилой», полагает эксперт.

Фото: www.tsargrad.tv

В целом эксперты сходятся во мнении, что девелоперы вряд ли смогут сохранить динамику роста стоимости на первичное жилье.

Снижение спроса на новостройки, пожалуй, не грозит Москве и Сочи в силу исключительности локации. На остальной же территории страны коррекция стоимости, пусть и не сильно, но продолжится.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Эксперты: надо бояться не маленьких площадей, а бесполезных метров

Эксперты: спрос на новостройки выше, чем в прошлом году, а цены ниже, чем в 2021-м

Эксперты: самая низкая средняя цена «квадрата» в Подмосковье — около 143 тыс. руб.

Эксперты: застройщики теряют выручку

Эксперты: в апреле объем предложения московских новостроек вырос на 5,4%

Эксперты: «провальный» апрель или «пиковый» март

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

Эксперты: в апреле в Москве реализовано 4,7 тыс. квартир

Эксперты: в апреле ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования коренным образом улучшилась

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — апрель 2023 года вырос на 6,8% (графики) 

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Как за апрель изменилась структура жилья, купленного в ипотеку от Сбера

Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: на столичном рынке жилья происходит перераспределение покупательского спроса

Эксперты: цена «квадрата» в Московском регионе снизилась, а объем предложения вырос

Эксперты: в ближайшие годы застройщикам придется ужиматься, строить меньше и качественнее, а также находить новые способы продаж

Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост