Набирающий популярность способ продажи новостроек небезопасен для застройщиков и тем более для среднестатистической семьи. Где здесь кроются «подводные камни» и как избежать этих рисков, разбиралось информационное агентство URA.RU.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

С рассрочкой покупка жилья не стала доступней

По данным ЦБ, доля сделок с рассрочкой от застройщика уже увеличилась до 40%. Причины понятны: ипотека с текущей рыночной ставкой для большинства граждан стала неподъемной.

Однако рассрочка никак не помогает решить проблему доступности жилья, убеждена вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Татьяна Полиди (на фото ниже).

По ее словам, эта схема подходит скорее для тех, у кого и так есть возможность купить жилье, рассрочка же лишь позволяет сделать это немного раньше.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Мнение эксперта поддержал председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. С точки зрения доступности, подчеркнул он, здесь срабатывает больше психологический аспект.

Покупателю кажется, что он платит застройщику деньги за реальные квадратные метры, а банку еще и какие-то непонятные проценты, хотя в том и другом случае размер ежемесячных платежей плюс-минус одинаков.

Почему из-за рассрочки можно потерять все

Татьяна Полиди отметила, что если рассрочка оформляется на период до ввода дома в эксплуатацию и есть понятный источник оплаты, то рисков практически нет. Но что делать, если в силу разных обстоятельств на момент окончания строительства у покупателя не окажется на руках нужной суммы?

«В таком случае с ним могут расторгнуть договор, и человек останется без жилья и без части уже внесенных денег», — предупредила специалист.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Сегодня люди идут на сделку, продолжила она, под уверения застройщиков о снижении в ближайшем будущем ставок по ипотеке. Но ни один из них не знает, как скоро это на самом деле произойдет.

Еще более сомнительной Татьяна Полиди назвала схему, когда рассрочка предлагается на любой срок после завершения строительства. «Отношения по ДДУ завершаются по факту ввода дома в эксплуатацию и оплаты полной цены договора», — пояснила она.

То есть налицо спорная ситуация, риски не получить жилье возрастают и можно столкнуться с проблемами по возврату оплаченных сумм.

Фото: duma.gov.ru

При оформлении рассрочки девелоперу сложно оценить платежеспособность клиента, поскольку есть нюансы с получением кредитной истории и подтверждением реальных доходов, уточнил Сергей Пахомов (на фото).

Кроме того, добавил он, деньги покупателя не защищены счетами эскроу и могут в случае форс-мажора у застройщика просто исчезнуть. Поучается, что это инвестиции с высокими рисками.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Покупка жилья с фиксированным задатком

Российский рынок недвижимости достаточно созрел для того, чтобы отказаться от ДДУ и перейти к принятой во всем мире схеме купли-продажи будущей вещи с фиксированным задатком, считает Татьяна Полиди.

По этой схеме покупатель сразу платит, допустим, 30%, а после завершения стройки берет ипотеку на оставшиеся 70%.

Если дом не будет построен, девелоперу придется вернуть задаток в двойном размере. А если покупатель откажется от сделки, то внесенные 30% останутся у застройщика.

Таким образом, подытожила эксперт, можно реально повысить доступность жилья в России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Выбор покупателей в 2025 году: рассрочка от застройщика либо депозит для первоначального взноса

Эльвира Набиуллина: По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке

Застройщики раскрыли ЕРЗ.РФ нюансы рассрочки

Раньше все говорили о рисках «ипотечного пузыря», а сегодня пора бояться «пузыря рассрочки»

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

Эксперты: альтернативные сделки на вторичном рынке и рассрочки на первичном начали вытеснять ипотеку

Ипотека или рассрочка: мнения экспертов

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Об этом «Известиям» сообщили участники рынка. По их словам, часть мелких и средних компаний остались без оборотных средств для завершения проектов. Осложняет ситуацию и дефицит кадров на рынке труда.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Количество незавершенных домов в прошлом году выросло на 30%. И проблемы, считают специалисты, не только в финансах и кадрах.

Из-за отсутствия строгих требований к качеству строительства и вводу объектов в эксплуатацию рынок заполонили частные застройщики.

Фото из архива В. Соколенко

Валерий СОКОЛЕНКО (на фото), генеральный директор строительной компании LANDKEY:

— Такие компании часто игнорируют нормы архитектуры, теплозащиты и строительного контроля. В результате некоторые дома оказались непригодными для проживания или аварийно опасными.

Кроме того, растет себестоимость строительства: за 2023 год средняя цена строительных материалов и работ поднялась почти на 30%, а в течение 2024-го — еще на 30%.

В результате многие проекты замораживаются, а добросовестные застройщики, вкладывающие значительные средства в качество, сталкиваются с неконкурентоспособностью из-за высокой себестоимости своих проектов.

Нынешний кризис приведет к тому, что в ближайшие два-три года последствия некачественного строительства будут особенно заметны, что создаст дополнительные риски для собственников.

Перспективы восстановления рынка зависят от финансовой стабилизации и введения четких стандартов, которые смогут обеспечить защиту прав покупателей.

Фото из архива А. Саукова

Антон САУКОВ (на фото), руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»:

— Из-за изменения условий кредитования по льготным программам, введения счетов эскроу и дорогих кредитных ресурсов часть мелких и средних девелоперов остались без оборотных средств для завершения строительства.

Другие набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами.

Сегодня каждый второй подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины:

• отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов;

• срывы сроков строительства;

• отсутствие гарантий и финансовой подушки;

• чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при ее полном отсутствии.

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

На фоне строительного бума в сегменте ИЖС появилось огромное количество фирм-однодневок, причем в значительной их части отсутствуют специалисты с профильным строительным образованием, а иногда и опытом возведения домов.

Еще одна беда таких фирм — отсутствие финансовой стратегии. В итоге полученные по новым договорам денежные средства направляются на завершение строительства тех домов, которые находятся на финишной стадии готовности.

Именно в этом кроется самый большой риск. Возможности привлечь дополнительные кредитные ресурсы из-за высоких ставок у компаний нет, и любой сбой на стадии реализации проекта ведет к появлению целой цепочки остановленных строек.

Еще одна проблема рынка ИЖС — дефицит рабочей силы, когда на волне ажиотажного спроса компании набрали заказов на строительство домов, кадровых ресурсов стало не хватать и цены на их услуги начали резко расти.

В итоге часть застройщиков пытаются пересматривать уже подписанные договоры со своими клиентами — как по срокам, так и по стоимости строительства.

Фото предоставлено пресс-службой VSN Group

Ольга МАГИЛИНА (на фото), директор департамента загородной недвижимости VSN Group:

— Часть домов и даже целые коттеджные поселки действительно рискуют остаться недостроенными.

Загородное жилье — это достаточно сложный и низкомаржинальный бизнес. Независимо от того, идет ли речь о строительном подряде (то есть о возведении домов на участках заказчиков) или о девелопменте коттеджных поселков.

В сложившихся обстоятельствах наиболее опасными представляются три группы факторов.

Первый из них — снижение платежеспособного спроса. На протяжении нескольких лет среди покупателей загородного жилья массовых сегментов росла доля желающих приобрести дом в ипотеку.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

В первой половине 2024 года уже более 90% покупателей жилья эконом-класса рассчитывали исключительно на кредитные средства, причем «подъемный» для них первоначальный взнос не превышал 20%.

Второй фактор плотно связан с первым: ухудшение условий ипотечного кредитования закономерно обрушило спрос в массовых сегментах загородной недвижимости.

Третий фактор — сложность финансирования девелоперских проектов. Взлетевшая ключевая ставка ЦБ привела к удорожанию кредитов для бизнеса.

Банковское проектное финансирование стало практически нецелесообразным, а применение механизма счетов эскроу в ИЖС сделало для девелоперов недоступными и средства, внесенные оставшимися у них немногими покупателями.

Фото из архива В. Жокова

Владимир ЖОКОВ (на фото), эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости:

— Только в Московском регионе за сентябрь и октябрь подали на банкротство более 100 строительных компаний.

В наступившем году количество застройщиков, которые не смогут завершить начатые проекты, может вырасти до 40%. Особенно это касается тех, у кого нет собственного производства.

Для нормализации ситуации они начнут резать фонд оплаты труда, сокращать издержки, строить из более дешевых материалов и перестанут брать новые дорогостоящие кредиты.

Фото: tenchat.ru

Евгений ТКАЧЕВ (на фото), эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»:

— Застройщики в ИЖС изначально не были готовы к нынешнему сценарию, и теперь у них нет запаса ресурсов, чтобы продолжать стройку.

Например, в Краснодарском крае запретили использовать мигрантов, работающих по патенту в строительной отрасли. Поэтому дефицит кадров скажется на этом рынке еще больше, поскольку основная рабочая сила там как раз мигранты.

Увеличение количества проблемных домов может повлечь череду судебных разбирательств и системный кризис.

Чтобы решить этот вопрос, потребуется дискуссия между ассоциациями, представляющими интересы сегмента ИЖС, законодателями и банками.

Но в любом случае в 2025 году рынок начнет трансформироваться — на нем останутся только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В Банке ДОМ.РФ оформили договоры финансирования ИЖС с эскроу на сумму 15 млрд руб.

Эксперты: что ждет рынок ИЖС Подмосковья в 2025 году

Эксперты: разрыв цен между «вторичкой» и загородной недвижимостью сокращается

Эксперты: в 2024 году индивидуальных домов будет сдано вдвое больше, чем многоквартирных

Минстрой разработал форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Эксперты отметили увеличение в разы доли ИЖС в структуре «Семейной ипотеки»

Эксперты: более половины владельцев квартир хотели бы переехать в собственный дом

Эксперты: земля для ИЖС в Подмосковье и Новой Москве за год подорожала на 20%

В ЕИСЖС будет больше информации о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу

Эксперты ожидают рекорда на рынке ИЖС Московского региона