Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

12 октября в рамках проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» прошел прямой эфир на тему «Финансирование создания инфраструктурных объектов при многоквартирном строительстве». В обсуждении приняла участие управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Эфиры проводятся на одноименном ютуб-канале каждый вторник в 11:00 (МСК).

Очередной выпуск дает зрителям возможность узнать мнения девелоперов и финансистов по проблемам финансирования инфраструктурных объектов.

В дискуссии приняли участие:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Дмитрий Железнов, коммерческий директор КОРТРОС-Москва;

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Александр Спасов, руководитель, директор финансового департамента СК Неометрия;

Руслан Капанов, заместитель генерального директора по финансам Унистрой;

Максим Оводков, генеральный директор ГК Новый Город;

Павел Булатов, заместитель директора по развитию бизнеса компании MACRO.

 

 

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Первой выступила Светлана Назарова (на фото ниже). Специалист отметила важность и актуальность инфраструктурных проектов и рассказала о возможностях финансирования комплексной застройки с помощью кредитов Сбербанка.

«Формированию комфортной городской среды в России уделяется приоритетное внимание, — отметила Назарова. — Люди хотят жить в районах с удобной инфраструктурой, откуда можно комфортно добраться до работы и отвести детей в садик и школу. Проектов комплексного строительства сейчас множество. Если говорить о Сбербанке, то порядка 40% нашего кредитного портфеля в той или иной форме относятся к проектам комплексной застройки».

По словам спикера, можно выделить два вида финансирования: на начальных этапах, когда банк финансирует проекты еще без разрешения на строительство, и при реализующихся проектах, когда девелопер уже непосредственно строит объекты.

 

 

«Мы понимаем, что рассматривать каждый дом как отдельный проект трудозатратно для застройщика, — рассказала менеджер крупнейшего российского банка с госучастием. — При наличии ГПЗУ мы смотрим, что представляет собой объект, и определяем минимальный перечень параметров, при которых готовы принимать решение по мере получения исходной разрешительной документации уже в упрощенном формате. Девелоперу это дает понимание, что у него есть финансирование на застройку», — добавила специалист.

Также Назарова выделила актуальную для застройщиков и банков проблему. «Пока не произошло расселение жильцов, девелоперы фактически не имеют прав на площадку, и входить банку на этом этапе очень рискованно, — пояснила спикер. — В таких случаях мы предлагаем решение в виде кредита под прибыль действующих проектов. Так риск нового проекта на себя принимают другие активы», — резюмировала представитель Сбербанка.

 

 

Тщательный подход к объектам инфраструктуры действует в ГК А101, рассказал Анатолий Клинков (на фото).

«Объекты инфраструктуры, построенные А101, высоко оценивают жители наших комплексов в Новой Москве, где мы занимаем значительную долю рынка, — сообщил он. — Посетив одну из школ, мэр Москвы Сергей Собянин положительно отозвался об объекте, где мы применили самые современные технологии. Например, в кабинете труда есть 3D-принтер. В таких условиях дети могут превратиться в уникальных специалистов», — подчеркнул Клинков.

Также он обратил внимание на то, что при сегодняшнем законодательстве более высокие темпы ввода социальных объектов связаны с увеличением ставок по кредиту в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Для развития социальной среды оперативное строительство инфраструктурных объектов полезно, однако застройщику это грозит дополнительными расходами.

Для устранения существующих проблем эксперт предложил ввести ряд мер, в числе которых:

 формирование отдельной кредитной линии под инфраструктурные объекты;

 применение субсидированных ставок для строительства социальных объектов;

 введение упрощенного порядка выборки кредитных средств, например с лимитом пост-контроля.

Светлана Назарова одобрила большинство этих предложений. «Мы всячески готовы поддерживать идеи по улучшению банковского продукта и инициировать новые программы совместно с девелоперами», — прокомментировала предложенные меры специалист Сбербанка.

 

 

Присоединившись к мнению Анатолия Клинкова, Дмитрий Железнов (на фото) подчеркнул, что экономика текущей модели подсказывает: проще и выгоднее строить объекты инфраструктуры позже, когда за счет реализации первых очередей уже есть положительный финансовый результат.

«В базовом варианте получается, что проектное финансирование предоставляется по максимально высокой ставке, генерируя дополнительные затраты на убыточные социальные объекты, — пояснил Железнов. — Однако за счет активных продаж квартир в КОРТРОС-Москва остаток по эскроу-счетам формируется на достаточно высоком уровне, поэтому процентные ставки у нас пока невысокие».

 

 

Александр Спасов (на фото) сделал акцент на том, что застройщики сталкиваются с созданием объектов инфраструктуры в разных условиях, и перечислил наиболее часто встречающиеся ситуации.

«Есть социальная инфраструктура, которая имеет коммерческое назначение, например, садик, который будет частным. Его можно реализовывать в рамках стандартного проектного финансирования, — объяснил эксперт. — Есть варианты, когда администрация заключает договор комплексного освоения территории, и в этой части с банками работать очень комфортно — все определено: когда, что и какими очередями ты должен сдавать и как эту нагрузку распределить в проектном финансировании, но возникают существенные сложности на стороне банков в виде завышенных требований к первичным документам, а Администрация далеко не всегда готова их исправлять, особенно оперативно, и начинаются сбои в финансировании соц.объекта. Также необходимо учитывать проекты, которые реализуются совместно с органами власти, эти проекты требуют отдельных программ по принципу ГЧП — отметил Спасов. — Еще один тип проектов, когда «социальная нагрузка» делится на несколько застройщиков. Здесь необходима кооперация, чтобы распределить, кто за что отвечает и как это синхронизировать в рамках проектного финансирования, а таких программ нет», — подытожил спикер.

 

 

Для сокращения потерь во время взаимодействия с банками компания MACRO создала софт, автоматизирующий этот процесс. Выход продукта анонсировал Павел Булатов (на фото).

«Мы готовим продукт, направленный на обмен информацией между Сбербанком и застройщиками. Застройщики из разных регионов сталкиваются с долгим согласованием реестров на выдачу, долгим взаимодействием со строительным экспертом, — рассказал эксперт. — Мы же разработали инструмент, с которым застройщик сможет вести двойной учет: управленческий и банковский. Уверены: данный продукт поможет сделать так, чтобы на проверку документов, проверку реестра и проведение платежа уходило всего несколько часов».

 

 

О том, какие нестандартные подходы и инструменты, кроме проектного финансирования, использует Унистрой, рассказал Руслан Капанов (на фото).

«Мы выпустили облигации на Московской бирже, — проинформировал он. — Часть полученных средств отправляется на затраты, которые необходимо покрыть до получения разрешения на строительство. В том числе определенная доля этих средств идет на затраты для создания инфраструктурных объектов», — уточнил представитель ведущего застройщика Татарстана.

 

 

ГК Новый Город активно пользуется проектным финансированием Сбербанка, сообщил Максим Оводков (на фото). По его словам, с 2019 года компания получила от банка 11 кредитов. Однако опыт региональной застройки в городах с населением менее миллиона человек отличается от проектов коллег в Москве и Московской области.

«В силу того, что стоимость квадратного метра достаточно низкая, с нас не требуют строить детские сады и школы, — пояснил Оводков. — Вместо этого мы оставляем свободные земельные участки. Из инфраструктуры строим небольшие торговые центры, наземные паркинги», — уточнил он.

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

Кирилл Холопик (на фото) дал прогноз по развитию финансирования объектов инфраструктуры в регионах и об использовании инструментов, которые предлагают застройщикам банки.

«Цены на недвижимость в регионах растут, в будущем маржинальность позволит большему количеству компаний строить социальную инфраструктуру за счет продажи квартир, — отметил специалист. — Со временем продукты Сбербанка и ДОМ.РФ (с кредитованием под залог будущей прибыли и выпуском облигаций соответственно) станут более востребованы. Думаю, такие инструменты будут развиваться, и у нас появится более широкая практика их использования», — подытожил Кирилл Холопик.

 

 

Полная запись нового выпуска «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» находится по ссылке. Следующий эфир пройдет 19 октября, подписывайтесь на ютуб-канал СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ, чтобы не пропустить очередную дискуссию с ведущими экспертами российского рынка недвижимости. Если вы хотите стать экспертом и принять участие в проекте, отправьте заявку на номер +7 923 614 90 45 (WhatsApp).

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» 

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков ­— в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах — в эфире «СТРОКА.ГЛАВНОЕ»

+

В Москве нормативная стоимость жилья выросла на 2,91%

На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №174/пр от 12.03.2024 «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2024 года».

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Ранее портал ЕРЗ.РФ информировал о проекте данного приказа. Приказ определяет показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2024 года. Напомним, что аналогичные показатели на I квартал 2024 года были установлены приказом Минстроя России №888/пр от 11.12.2023.

Показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России №584/пр от 18.08.2021, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.

Вместе с тем приказ №106/пр от 17.02.2022 Минстрой России, как отмечал портал ЕРЗ.РФ, внес изменения в данную методику, установив возможность определять показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в городах федерального значения на очередной квартал на основании обращения высшего должностного лица города федерального значения.

Согласно проекту приказа, в отдельных регионах Минстрой фиксирует незначительное снижение рыночной стоимости, а в среднем во всех федеральных округах наблюдается небольшой рост.

  

 

Регионами с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в II квартале 2024 года стали:

 Москва — 175 695 руб.;

● Санкт-Петербург — 165 315 руб.;

● Приморский край — 159 838 руб.;

● Сахалинская область — 158 568 руб.;

● Краснодарский край — 151 594 руб.;

   

Самая низкая стоимость 1 кв. м установлена в следующих регионах:

● Кабардино-Балкарская Республика — 46 160 руб.;

● Республика Ингушетия — 49 858 руб.;

● Карачаево-Черкесская Республика — 59 454 руб.;

● Курганская область — 63 393 руб.;

● Республика Калмыкия — 65 547 руб.

 

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м для федеральных округов составила:

● Центральный федеральный округ — 91 614 руб.;

● Северо-Западный федеральный округ — 103 058 руб.;

● Южный федеральный округ — 103 678 руб.;

● Северо-Кавказский федеральный округ — 64 367 руб.;

● Приволжский федеральный округ — 93 741 руб.;

● Уральский федеральный округ — 98 405 руб.;

● Сибирский федеральный округ — 102 978 руб.;

● Дальневосточный федеральный округ — 106 039 руб.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

В Центральном федеральном округе изменение цены зафиксировано на уровне от -1,23% до +4,94%. В Белгородской области цена «квадрата» составила 85 070 руб. (+1,27%), в Брянской — 74 588 руб. (+1,83%), Владимирской — 86 825 руб. (+3,56%), Воронежской — 86 180 руб. (+3,56%), Ивановской — 75 086 руб. (+2,89%), Калужской — 95 706 руб. (+1,16%), Костромской — 71 392 руб. (+1,06%), Курской — 79 382 руб. (+4,91%), Липецкой — 87 061 (+1,86%), Московской — 154 670 руб. (+5,20%), Орловской — 75 519 руб. (+3,61%), Рязанской — 89 367 руб. (+2,89%), Смоленской — 71 147 руб. (+4,94%), Тамбовской — 72 205 руб. (-0,08%), Тверской — 89 512 руб. (+3,18%), Тульской — 92 583 руб. (-1,23%), Ярославской области — 87 061 руб. (+1,9%), г. Москве — 175 695 руб. (+2,91%).

В Северо-Западном федеральном округе цены изменились от +0,00% до +5,06%. В Республике Карелия цена составила 107 224 руб. (+1,9%), Республике Коми — 98 302 руб. (+7,54%), в Архангельской области — 104 645 руб. (+2,76%), Вологодской — 78 400 руб. (+2,77%), Калининградской — 99 197 руб. (+1,82%), Ленинградской — 141 230 руб. (+2,00%), Новгородской — 72 519 руб. (+4,00%), Псковской области — 72 311 руб. (+2,36%), в Ненецком автономном округе — 97 647 руб. (+2,43%), в Мурманской области — 96 845 руб. (+5,06%), г. Санкт-Петербурге — 165 315 руб. (в Северной столице цена «квадрата» не изменилась).

В Южном федеральном округе отмечено изменение цен в диапазоне от -0,37% до +4,49%. В Республике Крым — 124 004 руб. (+2,46%), Республике Адыгея (Адыгея) — 91 448 руб. (+3,24%), Республике Калмыкия — 65 547 руб. (+1,26%), Республике Калмыкия — 65 547 руб. (+1,26%), в Краснодарском крае — 157 379 руб. (+3,68%), Астраханской области — 87 896 руб. (+0,93%), Волгоградской — 76 784 руб. (+2,40), Ростовской области — 97 802 руб. (+2,93%), г. Севастополе — 120 441 руб. (-0,37%).

В Северо-Кавказском федеральном округе рост цен отмечен в пределах от +0,43% до +4,54%. В Ставропольском крае цена зафиксирована на отметке 85 022 руб. (+4,54%), в Республике Дагестан — 76 677 руб. (+3,63%), в Республике Ингушетия — 49 858 руб. (+2,37%), Кабардино-Балкарской Республике — 46 160 руб. (+0,55%), Карачаево-Черкесской Республике — 59 454 руб. (+0,43%), Республике Северная Осетия — Алания — 69 087 руб. (+3,65%), Чеченской Республике — 64 312 руб. (+0,49%).

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

В Приволжском федеральном округе средняя цена прибавила от +1,60% до +7,32%. В Республике Башкортостан цена 1 кв. м зафиксирована на уровне 109 508 руб. (+4,61%), в Республике Марий Эл — 74 587 руб. (+6,28%), Республике Мордовия — 74 694 руб. (+3,58%), Республике Татарстан — 135 288 руб. (+1,6%), Удмуртской Республике — 85 305 руб. (+2,33%), Чувашской Республике — 96 539 руб. (+6,49%), в Пермском крае — 104 278 руб. (+3,68%), в Кировской области — 88 653 руб. (+6,41%), Нижегородской — 131 265 руб. (+7,32%), Оренбургской — 68 712 руб. (+2,86%), Пензенской — 78 482 руб. (+3,63%), Самарской — 99 138 руб. (+6,49%), Саратовской области — 78 482 руб. (+5,33%), Ульяновской области — 86 997 руб. (+3,9%).

В Уральском федеральном округе цены изменились в пределах от -0,83% до +11,00%. В Ямало-Ненецком автономном округе — 128 496 руб. (-0,83%), Свердловской области — 113 190 руб. (+4,93%), Курганской — 71 231 руб. (+11,00%), Тюменской — 111 592 руб. (+4,33%), Челябинской области — 86 795 руб. (+7,92%), Ханты-Мансийском автономном округе — Югра — 106 565 руб. (+3,68%).

В Сибирском федеральном округе цены изменились от -1,42% до +13,00 %. В Республике Алтай цена 1 кв. м составила 131 277 руб. (+13,01%), в Республике Тыва — 118 998 руб. (-1,42%), Республике Хакасия — 87 852 руб. (+3,36%), Алтайском крае — 98 376 руб. (+5,62%), Красноярском крае — 103 150 руб. (+5,65%), в Иркутской области — 105 704 руб. (+4,14%), Кемеровской области — Кузбассе — 99 294 руб. (+2,88%), Новосибирской — 111 747 руб. (+4,08%), Омской области — до 100 220 руб. (+5,33%), Томской области — до 103 776 руб. (+4,78%).

Незначительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом продемонстрировал Дальневосточный федеральный округ (ДФО). В большинстве регионов ДФО стоимость 1 кв. м превысила отметку 100 тыс. руб. Кроме Республики Бурятия — 88 835 руб. (+2,81%). В остальных субъектах ДФО изменение цен следующее. В Камчатском крае — 153 328 руб. (+1,23%), Приморском крае — 159 838 руб. (+0,58%), Сахалинской области — 158 568 руб. (+0,99%), Еврейской автономной области — 100 072 руб. (+16,11%), Магаданской области — 148 459 руб. (+0,13%), в Хабаровском крае — 130 814 руб. (+2,87%), Республике Саха (Якутия) — 137 721 руб. (-1,16%), Амурской области — 143 763 руб. (+5,25%), Чукотском автономном округе — 155 442 руб. (здесь цена не изменилась), Забайкальском крае — 146 862 руб. (+4,85%).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

  

Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.

В Луганской Народной Республике, Донецкой Народной Республике, Запорожской и Херсонской областях норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равным нормативу стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ и установлен в размере 97 547 руб.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минстрой вновь не изменил нормативную стоимость жилья в Санкт-Петербурге

Норматив стоимости 1 кв. м жилья для субъектов Арктической зоны будет рассчитываться по правилам, установленным для субъектов ДФО

Норматив стоимости жилья в I квартале 2024 года повышен на 4,2%

Нормативная стоимость жилья в IV квартале 2023 года: Москва вновь впереди всех

Москва обогнала Питер по средней рыночной стоимости 1 кв. м в IV квартале 2023 года

Минстрой установил нормативную стоимость жилья на II полугодие 2023 года

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Изменения в методике определения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения

Нормативная стоимость жилья во II квартале 2023 года: Приморье и Магадан догоняют столицы