Как показало исследование аналитиков Домклик и ДОМ.РФ, изучивших отечественный рынок индивидуального жилищного строительства, по итогам 2022 года ввод жилья в сегменте ИЖС составил 57 млн кв. м (+16% к 2021 году), достигнув исторического максимума.

Аналитики выяснили, что основной причиной, по которой горожане не могут себе позволить покупку или строительство частного дома, является недостаток средств.

При этом 54% желающих переехать в свой дом готовы рассмотреть для его строительства ипотечный кредит.

Источник: ДомКлик, ДОМ.РФ

Доступные финансовые механизмы развития рынка ипотеки на ИЖС начали формироваться только в 2021 году, когда льготные ипотечные программы были распространены на строительство индивидуальных жилых домов.

Для стимулирования выдачи таких кредитов государство предложило увеличенную субсидию, которая бы компенсировала риски банков (маржа установлена на уровне 4,5% по сравнению с 2,5% по ипотеке на квартиры), напомнили эксперты.

Источник: ДомКлик, ДОМ.РФ

Дополнительная мера поддержки рынка — расширение «Льготной ипотеки» с середины 2022 года на строительство домов собственными силами (хозспособом): ДОМ.РФ, как институт развития, дополнительно субсидирует банкам 2% по программе (на время строительства дома).

Фото: www.cian.ru

Впрочем, несмотря на значительный спрос, уровень проникновения ипотеки на ИЖС остается низким: по оценке ДОМ.РФ, в 2022 году с использованием ипотеки строилось около 10% жилых домов. В числе причин сохранения такой ситуации — высокие риски для банков, связанные с несколькими факторами:

Фото: www.avtopravo51.ru

• отсутствие стандартных проектов, из-за чего банкам трудно оценить стоимость строящегося индивидуального дома и контролировать ход строительства;

• низкая ликвидность залога: в случае дефолта заемщика дом, построенный по индивидуальному проекту, продать сложнее, чем типовую квартиру.

Кроме того, отсутствует механизм защиты средств граждан, строящих дома преобладающим способом ИЖС — по индивидуальным договорам подряда.

Фото: www.ecoprofit.pl

Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно с помощью запуска нового механизма — индустриального жилищного строительства, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств проектного финансирования. Именно по такой схеме сейчас строятся квартиры в многоквартирных домах.

Сбер уверенно лидирует в сегменте ипотеки на ИЖС с 75-процентной долей рынка. В 2022 году крупнейший банк с госучастием выдал 24,3 тыс. кредитов на ИЖС, что в 3,3 раза превышает показатель 2021 года. Годовой объем выдачи увеличился более чем в четыре раза.

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Выросла в 2022 году и доля ИЖС среди других ипотек Сбера: по количеству кредитов — с 0,7 до 3%, по объему — с 0,8 до 3,9%.

А вот как выглядит динамика выдачи клиентам Сбера ипотечных кредитов на ИЖС за 2022 год. Число сделок приводится над столбцами, а в основании столбцов показана доля выдач на ИЖС в общем количестве новых выдач (%).

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Драйвером ипотеки на строительство жилых домов в 2022 году выступали льготные программы по ставкам значительно ниже рыночных. Их доля в выдаче ипотеки на ИЖС увеличилась в 4 раза — с 19% в 2021 году до 79% в 2022 году.

При этом с июня 2022 года увеличился спрос на программу «Господдержка». Если летом 2022 года ее доля в общем количестве выдач банка составляла 20%, то к декабрю достигла 73%, отмечают авторы исследования.

Источник: ДомКлик по данным Сбербанка

Популярности программы способствовало ее расширение: строительство дома стало возможно своими силами без подрядчика. Сейчас уже около половины сделок по «Господдержке» в Сбере заключается без привлечения подрядчиков.

Помогло и улучшение условий кредитования. В августе Сбер снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке на ИЖС по госпрограммам с 30 до 20% без подтверждения дохода, с подтверждением дохода — до 15%.

Другие публикации по теме:

Президент поручил сделать ипотеку на деревянные дома более доступной

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Эксперты: на рынке загородного жилья снижаются цены и спрос

Банк ДОМ.РФ: больше всего ипотеку на ИЖС берут люди, родившиеся с 1977-го по 1995-й годы

В Банке ДОМ.РФ открыт первый в стране счет эскроу для объекта ИЖС

ВТБ первым из российских банков стал выдавать ипотеку на покупку частных домов по ДДУ

Ипотеку от Сбера на завершение строительства жилого дома теперь можно получить по льготной ставке в рамках госпрограмм

Для получения ипотеки на строительство частного дома теперь не нужно направлять в Сбербанк сведения о параметрах возводимого объекта

Банк ДОМ.РФ запускает пилотную льготную ипотеку на частные дома индустриальной сборки

Сбербанк улучшил условия по программам льготной ипотеки

В общем объеме ипотеки от Сбербанка доля ипотеки на ИЖС за год выросла в пять раз — до 5%

Сбербанк: порядка трех четвертей всей ипотеки на ИЖС выдается в рамках льготных госпрограмм

Сбербанк: средняя сумма ипотеки на ИЖС по итогам 2021 года выросла на треть — до 3 млн руб.

Сбербанк: оформить льготную ипотеку на ИЖС стало еще проще

Сбербанк распространил программу льготной ипотеки на объекты ИЖС

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков