Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье

Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить "естественный" спрос на жилье».

Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

 

«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».

И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.

Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».

 

Фото: www.mebel-go.ru

 

«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).

А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.

Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».

 

Изменение цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда

Цены на новостройки резко выросли в последние три года. Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.

В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.

Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.

 

Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России

Источник: Банк ДОМ.РФ

   

Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье

Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.

«Этот период роста цен на жилье можно назвать "фундаментально обоснованным", ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.

В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах. «Естественный» спрос на жилье ослаб.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.

В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.

Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.

 

Фото: www.rbk.ru

 

Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.

«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, "оторвавшее цены от разумного уровня"», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.

Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.

 

Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах

Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.

В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.

 

Динамика стоимости аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.

В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.

Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.

В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как в России будет решаться проблема апартаментов

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

В Новой Москве на средства Банка ДОМ.РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс

На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Перспективы арендных домов коммерческого использования

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

+

ООО «Урбан-групп» пойдет с молотка за невыплаченный Банку ДОМ.РФ долг в 1,5 млрд руб.

Дочерняя структура печально известного подмосковного девелопера Urban Group решением Арбитражного суда Москвы признана банкротом.

        

Фото: www.versia.ru

    

«Признать ООО «Урбан-групп» (ОГРН 1087746776105, ИНН 7713656246) несостоятельным (банкротом). Открыть в отношении ООО «Урбан-групп» (ОГРН 1087746776105, ИНН 7713656246) конкурсное производство сроком на шесть месяцев», — сказано в этом документе от 19 февраля текущего года.

Этим же решением конкурсным управляющим должника назначен Максим Белов, а судебное заседание по рассмотрению его отчета состоится 13 августа текущего года.

Таким образом, московский арбитраж удовлетворил иск о признании ООО «Урбан-групп» банкротом, поданный Банком ДОМ.РФ (тогда еще АКБ «Российский капитал») около полутора лет назад.

   

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

    

Суть иска такова. В декабре 2015 года АКБ «Российский капитал» предоставил сроком на семь лет «дочке» впоследствии разорившегося и ушедшего с рынка девелопера Urban Group «ООО «Ивастрой» кредит в сумме 1,76 млрд руб. Поручителем по кредиту выступило ООО «Урбан-групп».

    

Фото: www.moskva-a.akamaihd.net

     

После того как в июле 2018 года застройщик ЖК Город-событие «Лайково» (на фото) в лице ООО «Ивастрой» был признан банкротом наряду с другими структурами Urban Group, выплаты по вышеуказанному кредиту перестали поступать.

АКБ «Российский капитал» переадресовал свои требования по уплате долга в размере порядка 1,5 млрд руб. поручителю в лице ООО «Урбан-групп», но и эта компания их не исполнила.

  

    

 

В октябре 2018 года кредитор подал в суд на поручителя с иском о признании последнего банкротом. В итоге суд принял сторону истца. В апреле 2019 года в отношении ООО «Урбан-групп» была введена процедура наблюдения, а 19 февраля 2020 года — процедура банкротства.

Одним из главных претендентов на выручку от грядущей распродажи имущества должника выступает Банк ДОМ.РФ — в рамках своих требований в размере 1,5 млрд руб.  

    

 

       

    

   

   

   

Другие публикации по теме:

Почти 1,5 млрд руб. кредитных долгов ООО «Ивастрой» легли на другую «дочку» Urban Group

Структуры Urban Group признаны банкротами