Спрос на ипотеку может значительно оживиться, если ипотечные ставки снизятся до 14% — 15% годовых, но это случится не раньше 2026 года. При ставках на уровне 10% может начаться ажиотаж, полагают эксперты, опрошенные РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Опрос показал, что, несмотря на сохранение ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне (21%) в третий раз подряд, ипотечные кредиты продолжат дешеветь, а ставки по ним будут снижаться в пределах 1 п. п. — 1,5 п. п.

Тем не менее эксперты считают, что это не отразится на динамике спроса, поскольку ставки по ипотечному кредитованию все равно остаются заградительными.

Так, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 23 марта, средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.

Фото: t.me/acraratingagency

Директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) убеждена, что для активного оживления спроса ставки должны дойти до уровня 15% и ниже.

По ее мнению, это может произойти не ранее 2026 года.

Фото: finam.ru

С Носовой согласен главный аналитик ФГ Финам Игорь Додонов (на фото). «Для более или менее заметной активизации рыночной ипотеки ставки по ней должны опуститься в район 15%», — полагает он.

Эксперт затруднился назвать какие-либо сроки, но уверен, что в текущем году этого не произойдет, поскольку «многое будет зависеть от траектории монетарной политики в стране».

Фото: fa.ru

По мнению заведующего кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), выдачи ипотеки на рынке заметно оживятся при ставках 14% — 15%, а если они опустятся ниже 10%, то сформируется серьезный спрос с элементами ажиотажа.

«То есть ставки должны опуститься более чем на 10 п. п. от текущих значений, — уточнил специалист и добавил: — Но когда они дойдут до такого уровня, пока сказать сложно, поскольку сейчас ключевая ставка отражает не только экономику, но и политику, и геополитику».

Тем не менее он также считает маловероятным достижение 14% — 15% в этом году.

Фото: Эксперт РА

Старший директор по банковским рейтингам агентства Эксперт РА Иван Уклеин (на фото) отметил экономическую невыгодность рыночной ипотеки по ставкам выше 10% — 12%, так как она «может пригодиться только отдельным категориям граждан для кратковременного рефинансирования при улучшении жилищных условий».

Он привел в пример ипотеку со средним сроком 25 лет и ставкой 15%, когда с учетом процентов и страхования клиент выплатит четырехкратную стоимость квартиры при покупке одной. «При ставке 20% за тот же срок придется "оплатить" более чем пять квартир вместо одной», — пояснил специалист.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Текущие ставки, доходящие до 30%, долго не продержатся, считает Иван Уклеин. Но когда именно они вернутся к 10% — 12%, сегодня сказать сложно.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ РФ, в 2025 году ключевая ставка будет находиться в пределах 19% — 22%. На 2026 год прогноз такой: 13% — 14%, а в 2027 году ожидается 7,5% — 8,5%.

По расчетам специалистов, для оплаты ипотеки на рыночных условиях при покупке двухкомнатной квартиры в новостройке житель мегаполиса должен ежемесячно зарабатывать от 170 тыс. руб. до 528 тыс. руб.

Самые высокие требования к зарплате для одобрения ипотеки на «двушку» в новостройке, как водится, в Москве (527,9 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (413,9 тыс. руб.), а также в Казани (320,5 тыс. руб.).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Крупнейшие банки ищут варианты, как сделать ипотеку более доступной

ЦБ вновь оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых (графики)

ВТБ снижает ставки по рыночной ипотеке

С 1 апреля банки не смогут завышать ставки по ипотеке

Средние ставки по рыночной ипотеке на первичном рынке снизились до 27,93%

Эксперты: снижение ставок на 1 п. п. — 2 п. п. не сделает ипотеку доступной

Эксперты: в январе в России продано на 38% меньше новостроек, чем годом ранее

Ведущие российские банки снижают ставки по ипотеке. Как это скажется на рынке: мнения экспертов

Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 1% — 1,5%

Эксперты исследовали ожидания россиян в жилищной сфере

В этом вопросе опираясь на аналитические данные bnMAP.pro и мнения экспертов, разбирался «Коммерсант».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным аналитиков bnMAP.pro, крупнейшими в России рынками жилья по объему первичного предложения в мае были Москва (62,1 тыс. лотов), Краснодар (49,9 тыс.), Санкт-Петербург (36,6 тыс.) Екатеринбург (33,1 тыс.) и Ростов-на-Дону (22,5 тыс.).

Самое дорогостоящее жилье зафиксировано в Москве (598,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (310,2 тыс. руб.), Краснодаре (165,8 тыс. руб.), Екатеринбурге (165,3 тыс. руб.) и Ростове-на-Дону (149,9 тыс. руб.).

В столице отмечаются и максимальные темпы роста стоимости (+51,6% с 2023 года и +33,6% с 2024-го).

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) полагает, что такая динамика связана с вымыванием доступного жилья.

«В Москве стремительно сокращается объем предложения комфорт-класса, а эконом-сегмент сейчас исчисляется единичными лотами, причем это преимущественно апартаменты либо реконструкция, — рассказала эксперт и добавила: — Соответственно, доля более дешевого предложения замещается более дорогим, от бизнес-класса и выше. Это влияет на среднюю цену 1 кв. м, которая увеличивается».

Рост объема премиального и элитного жилья, которого не так много в других городах, способствует увеличению показателей.

Фото: © Михаил Марковский Фотобанк Лори

Аналитики отметили, что городами с наиболее сбалансированным повышением средней цены 1 кв. м в предложении являются Екатеринбург (на фото), Ростов-на-Дону и Санкт-Петербург. За год подорожание там составило 12,4%, 5,6% и 11,5%, соответственно.

«Максимальное число предложений здесь сосредоточено в комфорт-классе, а платежеспособный спрос более или менее равномерен», — пояснила эксперт.

Среди исследованных городов отдельное место занимает Краснодар (на фото ниже). Здесь в продаже находится большой объем квартир и апартаментов, в результате жилье подешевело на 5,8%.

Фото: lgotyinfo.ru

По словам Ирины Доброхотовой, если в Москве в старых границах экспозиция насчитывает 46,4 тыс. лотов, то в Краснодаре — почти 50 тыс., в основном в комфорт-классе. В столице Кубани наблюдается дисбаланс спроса и предложения из-за высокого уровня нераспроданных квартир, которых хватит более чем на 6 лет при довольно невысокой покупательской способности жителей.

Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото ниже) отметил, что в городах с положительной миграцией спрос на жилье формируется не только местными жителями, но и притоком населения из других регионов.

Фото: lp.etagi.com

«Поэтому он меньше привязан к ипотечным продуктам: для переезда многие продают имеющуюся недвижимость в других городах и если берут ипотеку, то лишь на часть суммы, — сказал эксперт. — Этот дополнительный объем сделок, менее зависящий от ипотечной ситуации, дает застройщикам больше свободы в части ценообразования».

Помимо этого на цену влияют популярность рассрочек (затраты на нее девелоперы закладывают в стоимость квартир), а также структура и разнообразие предложения, его соотношение со спросом.

Сергей Зайцев привел в пример старт льготной ипотеки в период пандемии и объяснил: «Тогда спрос резко вырос, структура предложения начала меняться в части ликвидности и стадий готовности домов, что привело к резкому росту средней цены 1 кв. м».

Фото: Optima Development

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян (на фото) отметил, что конечная цена жилья складывается в том числе из стоимости материалов, оборудования, услуг и логистики в разных субъектах.

По его словам, подорожание жилья в большей степени зависит не от инфляционных издержек при строительстве, а от развития локаций, совершенствования продукта, появления удобных маркетинговых инструментов, активизирующих спрос.

Сложившаяся в регионе стоимость земельных участков под строительство, затраты на подведение коммуникаций, создание социальной инфраструктуры и даже сроки согласования проектов также влияют на ценообразование.

Фото: АО «ВЗКСМ»

Гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин (на фото) подчеркнул роль конкуренции и наличия системообразующих девелоперов в определении уровня цены.

«Важную роль играет сформированный пул предложения и развитость строительного рынка, — заявил он и пояснил: — чем выше конкуренция в массовом сегменте за доступные земельные участки и конечного покупателя, тем больше девелоперов переходят из эконом-сегмента в более дорогой класс, поскольку в нем доля платежеспособного спроса выше».

Маржинальность от региона к региону не слишком отличается, хотя есть исключения. «Нормальной сейчас считается вилка в 10% — 20%», — отметил Денис Жалин.

Фото: cian.ru

Говоря о росте цен, руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) привел данные статистики: за пять лет в Москве цены увеличились (96%) значительно меньше, чем в Омске (203%), Челябинске (221%) и Самаре (229%). Такие показатели эксперт объяснил активным спросом из-за увеличения доходов занятых в промышленности и в ВПК.

По словам Попова, среди всех российских городов-миллионников Москва лидирует вместе с Красноярском (99%) и Екатеринбургом (104%) по темпам роста цен.

«Это рынки с высоким уровнем конкуренции, равномерным распределением жилых комплексов по территории города. В Москве относительный рост цен всегда ограничивается эффектом высокой базы», — уточнил аналитик.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) обратил внимание на то, что интенсивная динамика цены не обязательно означает высокую инвестиционную привлекательность.

«Резкий рост цен чаще всего отражает остроту дисбаланса между ограниченным предложением и высоким спросом, — поделился он своим опытом и добавил: — Такая ситуация может складываться как на стабильных и развитых рынках (крайне редко), так и на небольших локальных рынках с повышенными рисками (довольно часто)».

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В качестве аргумента Сырцов привел ситуацию с ценами на новостройки на Северном Кавказе (в Карачаево-Черкесии, Чечне, Дагестане, Кабардино-Балкарии) и в Сибири (Хакасии, Алтае, Бурятии), которые в прошлом году выросли на 30%.

«Но нельзя сказать, что все эти регионы лидируют по инвестиционной привлекательности в России. При прочих равных инвестор скорее предпочтет вложиться в недвижимость Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга или городов-миллионников на Урале и в Сибири, — полагает эксперт, — поскольку инвестиционная привлекательность определяется и общеэкономической ситуацией в регионе, прогнозом спроса, а также миграционным потоком и постоянным притоком рабочей силы».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Кто хочет жить у моря: жители каких регионов чаще инвестируют в жилье на курортах

Наценки на перепродажу квартир в новостройках снижаются, но их владельцы свою прибыль уже получили

Спад активности на рынке готового жилья в мае усилился

В Сочи темпы роста цен на жилье замедлились, Геленджик вышел в лидеры

Эксперты: самые дорогостоящие российские новостройки класса «делюкс» возводятся в Сочи

Эксперты: самые дорогие в стране новостройки Москвы и Сочи начали дешеветь

Эксперты: лидерами по темпам роста цен на новостройки в 2023 году стали Волгоград, Воронеж и Сочи

Лидеры рейтинга качества жизни среди российских городов — Сочи, Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и Краснодар

Эксперты: максимальная доля ипотечных сделок зафиксирована в Краснодаре, минимальная — в Москве

Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи

Эксперт: в первом квартале 2023 года лидером среди мегаполисов по ценам на жилье в новостройках стал Сочи