В зону риска образования «пузыря» на рынке жилой недвижимости попали Хабаровск, Уфа, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Рязань, Мытищи, Владивосток, Краснодар, Тюмень. К такому выводу пришли аналитики ИА «Движение.ру» совместно со специалистами компании DEVISION, исследовавшие сбалансированность рынка новостроек в 20 городах с объемом текущего строительства не менее 1 млн кв. м жилья по состоянию на декабрь 2024 года.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Аналитики провели оценку валового городского продукта (ВГП — индикатор рыночной стоимости товаров и услуг, произведенных во всех секторах экономики в городе за год — Ред.) по каждому муниципалитету и сравнили его значение с объемами текущего строительства. Оценку сбалансированности осуществляли с помощью показателя «ВГП на 1 кв. м строящегося жилья», полученного путем деления значения ВГП на объем текущего строительства в 20 городах России, где в декабре 2024 года возводилось не менее 1 млн кв. м жилья.

Лидерами среди городов со сбалансированными объемами рынка недвижимости и валового городского продукта стали Москва, Санкт-Петербург, Казань и Самара.

Источник: совместное исследование ИА «Движение.ру» и компании DEVISION

Это значит, что экономика данных городов в большей степени, чем в других населенных пунктах, обеспечивает текущие объемы строительства.

В зоне риска оказались города с большими объемами строительства, но при этом относительно низким показателем ВГП.

Источник: совместное исследование ИА «Движение.ру» и компании DEVISION

Аналитики пояснили, что низкий показатель «ВГП на 1 кв. м» свидетельствует о перегреве рынка строительства, а другие отрасли городской экономики за ним не успевают. То есть рост не обеспечивается соответствующими ресурсами для формирования платежеспособного спроса и качественной жизни в строящихся домах — как минимум сопоставимой с текущим уровнем.

На таких рынках возникает риск образования рыночного «пузыря». В особой зоне риска, по данным авторов исследования, находятся Ростов-на-Дону, Уфа, Хабаровск и Рязань.

Фото из архива Э. Мехтиева

Основатель сервиса Кредчек Эльман Мехтиев (на фото) предупредил, что российский рынок недвижимости может стать «бомбой замедленного действия» из-за нецелевого льготного кредитования, уже приведшего к росту цен на первичном, а потом и на вторичном рынке.

«Цена недвижимости, приобретенной с помощью таких кредитов, при ухудшении финансового положения заемщиков в большинстве случаев не покрывает невыплаченный остаток по кредиту, — отметил эксперт и уточнил: — Это создает риски "тикающей бомбы" для банков, специализирующихся на таких продуктах».

Именно поэтому Банк России вводил ограничения по выдаче кредитов с низким первоначальным взносом, а с 1 января 2025 года вступил в силу стандарт ипотечного кредитования. Он содержит дополнительные ограничения, направленные на защиту заемщиков, а значит, в долгосрочной перспективе, и самих банков, резюмировал Эльман Мехтиев.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

Эксперты: в крупных городах страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Аналитики Метриум подсчитали, что в январе — марте 2025 года объем предложения новостроек Московской области вырос на 7,6%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 195 260 руб. (+2,5% за квартал, +4,0% за год). Было заключено 12,1 тыс. ДДУ (+24,8% за квартал, +25,8% за год).

Фото: dom.mosreg.ru

Экспозиция строящегося жилья в анализируемый период включала 48,7 тыс. лотов (+7,6% за квартал, +15,1% за год) в 210 проектах.

Из них 47,3 тыс. — это квартиры (+7,5% за квартал, +14,9% за год), а 1,4 тыс. — апартаменты (+13,1% за квартал, +24,6% за год).

Динамика объема предложения на рынке новостроек Московской области по кварталам,
шт.

Источник: Метриум

В первые три месяца года был дан старт трем новым проектам: ЖК Горки Марусино от девелопера СЗ Каравелла, ЖК Октябрьский (застройщик ООО СЗ КИТ) — оба в Люберцах, а также ЖК Малаховский в Раменском (застройщик ГК Развитие).

Структура предложения Московской области по стадии строительной готовности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили рост доли предложения на стадиях монтажа этажей (+1,4 п. п. за квартал, до 52,9%), отделки (+0,6 п. п., до 20,1%) и в сданных корпусах (+0,4 п. п., до 16,6%).

На этапе котлована предложение сократилось (-2,3 п. п., до 10,4%). Данную тенденцию эксперты объяснили значительным спросом (36,3% сделок ДДУ, на 25,9 п. п. выше доли предложения) и вымыванием лотов на начальной стадии строительства.

Структура предложения квартир и апартаментов Московской области по комнатности,
кол-во лотов

Источник: Метриум

Что касается отделки, увеличилась доля предложения форматов white box (+6,0 п. п., 19,2%) и сократилось число лотов с чистовыми (-0,8 п. п., 35,6%) и черновыми (-5,2 п. п., 45,2%) вариантами.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов в январе — марте равнялась195 260 руб. (+2,5% за квартал, +4,0% за год), при этом в квартирах «квадрат» оценивался в 194 830 руб. (+2,3% за квартал, +3,9% за год), в апартаментах — 213 750 руб. (+10,1% за квартал, +7,1% за год).

Средневзвешенная цена предложения Московской области по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные квартиры Подмосковья в этот период находились в ЖК Восточный в Звенигороде (20,3 кв. м, 2,6 млн руб.); ЖК Кашинцево в Лосино-Петровском (21,9 кв. м, 2,8 млн руб.) и ЖК Новая Алексеевская роща в Балашихе (19,3 кв. м, 3,0 млн руб.).

Кол-во сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по кварталам, шт.
(сделки физлиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

В I квартале 2025 года в Московской области было зарегистрировано 12,1 тыс. ДДУ (+24,8% за квартал, +25,8% за год) на приобретение новостройки.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита составила 66% (-2 п. п. за квартал, -15 п. п. за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал выросла на 2,3 п. п., до 28,9%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек Московской области по кварталам в зависимости
от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Самый большой спрос среди округов области отмечен в Красногорске (26%, +10 п. п. за квартал) и Мытищах (23%, +7 п. п. за квартал). Лидеры продаж в этих локациях — ЖК Ильинские луга (1 936 ДДУ за квартал) и ЖК Яуза парк (1 324 ДДУ).

Управляющий партнер ГК Ферро-Строй (девелопер ЖК Катуар в Мытищах) Григорий Ваулин подчеркнул, что максимальная доля предложения подмосковных новостроек представлена в Мытищах (15%).

«Здесь средневзвешенная цена 1 кв. м за квартал выросла на 9% и составила 215 тыс. руб., — уточнил девелопер и пояснил: — Это связано не только с изменениями в структуре экспозиции, но и растущей ликвидностью местных новостроек на фоне активного развития района, притока инвестиций».

Фото: ferrostroy.ru

По словам Григория Ваулина (на фото), особенно востребованы и быстро дорожают проекты комплексного развития территорий (КРТ), сочетающие в себе экологичность, транспортную доступность и развитую инфраструктуру, а квартиры в них остаются доступными, в том числе семейные форматы. 

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже), подводя итоги исследования, заметил, что рост показателей на подмосковном рынке новостроек оказался неравномерным.

Основное увеличение спроса пришлось на проекты с «агрессивной ценовой политикой», в частности в новых корпусах ЖК Ильинские луга, ЖК Яуза парк и ЖК Ярославский квартал. Все эти проекты возводит ПИК.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Если исключить сделки ПИК из общей статистики, динамика рынка окажется отрицательной: в остальных проектах было заключено всего 7 193 ДДУ (-9,5% за квартал, -11,8% за год), — привел эксперт данные статистики и добавил: — Это свидетельствует о том, что общий рост спроса не означает улучшения конъюнктуры для всех игроков — локальные успехи крупных девелоперов с доступным ценовым предложением могут маскировать сужение рынка для остальных участников».

Таким образом, резюмировал Руслан Сырцов, несмотря на позитивную динамику общего объема сделок, рынок новостроек Подмосковья демонстрирует растущую поляризацию: крупные девелоперы с бюджетными предложениями наращивают продажи, в то время как другие игроки сталкиваются со снижением спроса.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В ДОМ.РФ назвали округа с наибольшим падением продаж новостроек

Предложение на рынке высокобюджетной недвижимости существенно превышает показатели прошлого года

В марте наибольшим спросом в Московском регионе пользовались четырехкомнатные квартиры

В Подмосковье подорожала элитная недвижимость

Эксперты: в 2025 году спрос на новостройки столицы поддержали рассрочки от застройщиков и отмена лимитов по «Семейной ипотеке»

В московских новостройках при сокращении объема предложения цена растет, а количество сделок падает

После февральского роста продажи новостроек в Московском регионе вернулись в марте к показателям января

Как девелоперам избежать затоваривания, не снижая цен: мнения экспертов

Новостройки в крупных городах России в первом квартале подорожали на 3,5%

Эксперты: динамика рынка новостроек в России скорее положительная

В феврале продажи новостроек в Московском регионе росли, однако в марте они вновь начали снижаться