Об этом свидетельствуют данные аналитического отраслевого обзора, подготовленного специалистами Рейтингового агентства «Эксперт РА» в партнерстве с Academy of Real Estate (ARE).

Фото: www.pbs.twimg.com

О падении объемов строительства и продаж в эпоху эскроу

Авторы исследования, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко и управляющий директор данного направления Павел Митрофанов отмечают, что к 1 июля 2020 года, спустя год после перевода отрасли на новую схему проектного (банковского) финансирования, объем текущего строительства в стране снизился на 20 млн кв. м, или на 16 % (см. график ниже).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

При этом, уже начиная с III квартала 2019 года, объем зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. график №2).

Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра

По мнению аналитиков, основной причиной отрицательной динамики в обоих случаях является снижающийся платежеспособный спрос на квартиры.

О росте цен и рентабельности «ниже плинтуса»

При этом цены на жилье, парадоксальным образом, не снижаются, а напротив — растут, констатируют эксперты.

Они объясняют эту тенденцию следующими обстоятельствами:

Фото: www.storm24.media

• - ослабление конкуренции на рынке из-за ухода с него застройщиков, не сумевших приспособиться к схеме проектного финансирования;
• - запуск в мае этого года госпрограммы льготной ипотеки с субсидированной ставкой ИЖК под 6,5% годовых и ниже;
• - отсутствие у застройщиков, работающих по схеме проектного финансирования, рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса на возводимые объекты.

Фото: www.barrit.ru

В исследовании «Эксперт РА» указывается, что по данным Союза инженеров-сметчиков рентабельность застройщиков на территории порядка половины регионов России составляет 0% и ниже.

А в четверти субъектов РФ данный показатель не превышает 5 %.

Причина низкой рентабельности, уточняют авторы обзора, продолжающееся в течение последних пяти лет падение реальных доходов населения на местах.

Фото: www.fingram39.ru

Об эмиссии облигаций как альтернативе банковским кредитам

При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа строек должна составлять не менее 15%, отмечают авторы аналитического обзора и обращают внимание на то, что девелоперы в качестве альтернативного инструмента фондирования все чаще выбирают эмиссию облигаций.

Для этого им приходится структурировать строительные холдинги, повышать прозрачность их деятельности, налаживать системную работу с инвесторами и биржей, получать высокие кредитные рейтинги, нести прочие издержки, связанные с тем, что строительный сектор воспринимается сегодня инвесторами на фондовом рынке как высокорискованный.

Фото: www.tv21.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки за год вырастут на 10%, а средняя рентабельность застройщиков может снизиться до 16%

Эксперты: В 2020 году с рынка уйдут мелкие застройщики, ипотека подорожает до 10% годовых, а объемы ввода жилья подрастут

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Одна из основных причин банкротства застройщиков — так называемая ложная прибыль

Согласно исследованию Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, рынок загородного жилья разворачивается в сторону комплексной застройки, что подтверждается ростом доли коттеджных поселков (за год с 27% до 33%), и увеличением объема проектов (с 11% до 33%), где покупателям предлагается подряд на строительство дома.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Руководитель Аналитического центра Дмитрий Таганов (на фото ниже) напомнил, что «поселки УБП» (участки без подряда) — это был традиционно земельный формат, когда покупатель занимался обустройством самостоятельно. Как видим, ситуация меняется.

Пока такими проектами не интересуются крупные застройщики, которые и без того уверены в реализации своих поселков с коттеджами.

Фото: novostroy-m.ru

Работают в этом направлении девелоперы сегмента УБП — различные земельные компании, которые ранее занимались только продажей участков. Теперь они пробуют себя в новом деле, и для них возведение домов является своеобразным тест-драйвом.

Эти компании пробуют и другой вариант: продать определенный пул участков в поселке УБП сторонней строительной организации, которая и предлагает покупателям услугу подряда.

В конечном счете это подтверждает общую тенденцию: загородный сегмент разворачивается от земельного формата к застройке, и подрядчики понимают требования рынка.

Фото из архива Т. Максимовой

«В первую очередь это экономия. Дом строится на деньги покупателя, девелопер не привлекает заемные средства и не закладывает проценты по займу в стоимость строения», — прокомментировала начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова (на фото).

В коттеджном поселке, по ее словам, готовый дом обойдется дороже, поскольку в цену входят все издержки и маржа строителей. Самостоятельное возведение также может вылиться в более значительные финансовые затраты на стройматериалы и логистику, ведь потребуется индивидуальная закупка.

Важно и то, что выполняющие подряд строители трудятся качественно, поскольку заинтересованы в следующих заказах в этом поселке, а все их работы — на виду, подчеркнула эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Номинации конкурса ТОП ЖК–2025 будут распространены на коттеджные поселки

Эксперты прогнозируют снижение в России доли ввода частных домов

ДОМ.РФ: суперсервис поможет с выбором проекта для частного дома

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

Эксперты: четверть опрошенных россиян покупают частные дома для сохранения средств

Эксперты определили регионы с самым доступным загородным жильем