Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: во сколько реально обходится покупателю льготная ипотека от застройщика

Аналитики ЦИАН подсчитали, что при «нулевой» ставке ИЖК конечная цена за квартиру в столичной или подмосковной новостройке может вырасти на четверть, зато ежемесячный платеж по ипотеке — снизиться на 40%.

 

  

 

В обзоре, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, специалисты Аналитического центра ЦИАН отмечают, что снижение ставки ИЖК вплоть до «нулевой» — один из наиболее популярных способов поддержки спроса, который используют сегодня застройщики Московского региона.

Предпосылками такой маркетинговой политики служит растущая популярность среди покупателей жилья госпрограммы льготной ипотеки, активно продвигаемой федеральными властями. Как известно, субсидируемая государством ставка в период со второй половины апреля по вторую половину июня последовательно снижалась: сначала с 12% до 9%, а затем — до 7%.

  

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

  

Поэтому неудивительно, что по итогам мая 73% всего числа сделок с новостройками на территории трех основных локаций Московского региона (Москва в старых границах, Новая Москва, Подмосковье) были совершены с привлечением ипотечных кредитов.

Каким образом застройщики (совместно с банками) умудряются предоставлять покупателям-ипотечникам дополнительные скидки по льготным ставкам ИЖК, субсидируемым государством?

 

Фото: www.storm24.media

 

Они это делают, используя три варианта одной схемы, сводящейся к тому, что увеличивается цена за саму квартиру, поясняют аналитики ЦИАН.

При первом варианте недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку под ставки, ниже, чем по льготной ипотеке, просто закладывается в стоимость жилья. 

«То есть дольщик фактически за свой счет оплачивает сниженную ставку, переплачивая за саму квартиру. И это уже входит в цену», — рассказывают эксперты, уточняя, что девелоперы также дополнительно компенсируют ставку ИЖК за счет сокращения маржинальности.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Второй вариант предполагает, что девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент (то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе «нулевую» ипотеку).

При использовании третьего варианта дополнительная скидка к льготной ставке ИЖК действует не на весь срок кредита, а только в первые один-два, после чего ставка увеличивается. Такие программы выгодны, например, тем покупателям, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку, поясняется в исследовании.

  

Фото: www.pronovostroy.ru

  

В обзоре приведены расчеты конечных затрат, которые несет привлеченный нарочито дешевой ипотекой покупатель, на примере конкретной квартиры в одном из проектов крупнейшего российского застройщика ПИК — столичном ЖК Матвеевский парк (рендер на фото).

 

 

Наличный расчет или «стандартная» льготная ипотека под 7%

Ипотека 4,99%

Ипотека 1,99%

Ипотека 0,1%

Стоимость квартиры, млн р.

15,27

15,98

16,87

18,76

Доплата за льготную ипотеку от девелопера к базовой цене

 

5%

10%

23%

Ежемесячный платеж, п.в. 15%, 30 лет

 66 070

59 181

43 681

39 250

Ежемесячный платеж, п.в. 15%, 30 лет

 66 070

59 181

43 681

39 250

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным pik.ru

 

Базовая стоимость 2-комнатной квартиры в этом жилом комплексе —15,27 млн руб. За снижение ставки до 4,99% (одно из маркетинговых предложений ПИК) нужно доплатить 5% к стоимости жилья или 710 тыс. руб.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, необходимо доплатить уже 10% от базовой стоимости при наличной оплате или 1,6 млн руб. А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется доплатить практически четверть к базовой цене квартиры — 23% или 3,5 млн руб.

 

Фото: www.makfin.ru

 

Но при всех этих затратах у покупателя есть одна выгода — уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, отмечают аналитики ЦИАН. Так, при ставке под 0,1% платеж будет на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99% и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99%. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%, подчеркивается в исследовании.

 

Наценка к стоимости квартиры за ипотеку с “нулевой” ставкой в проектах ключевых
девелоперов Московского региона

 Девелопер

Минимальная ставка

“Наценка” к стоимости квартиры за минимальную ставку

ПИК

0,10%

в среднем 23%

Самолет

2,99%

10%

Гранель

0,01%

в среднем 25%

А101

0,10%

13,8%

ФСК

0,01%

надбавка до 19%

Донстрой

0,10%

озвучивают наценку только при личном посещении офиса

MR Group

0,10%

в среднем 13-15%

Ingrad

0,10%

14%

МИЦ

0,60%

от 15%

Инвесттраст

6,06%

отсутствует

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным застройщиков

 

В нем также указано (см. таблицу выше), насколько может вырасти базовая стоимость жилья от других крупных застройщиков Мосрегиона, предлагающих от себя льготную ипотеку по привлекательным ставкам:

 

 

По мнению руководителя Центра ЦИАН.Аналитика Алексея Попова (на фото), нельзя однозначно ответить на вопрос, что же выгоднее – стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую ипотеку». Эксперт склоняется к тому, что второй вариант разумнее предпочесть в том случае, если покупатель не планирует досрочно погашать кредит.

«Считаю, следующим шагом может стать не наценка за «нулевую» ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита, такие примеры уже есть на рынке», — заметил Попов.

По его оценке, на банковских вкладах россиян сегодня находится в общей сложности 30 трлн руб., при этом ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены.

«Поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с “живыми” деньгами, заинтересованные получить дисконт за отсутствие ипотеки», — предположил главный аналитик ЦИАН.

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: скидки на покупку новостроек в Московском регионе составляют от 5% до 20%

Эксперты: майское снижение цен на столичные новостройки стало наиболее заметным за год

Эксперты: треть московских новостроек уже распродана

Эксперты: Московская область — наиболее привлекательный для девелоперов регион

Эксперты: льготная ипотека и скидки застройщиков будут формировать рынок новостроек во II квартале

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Эксперты: За год объем продаж на рынке новостроек Мосрегиона вырос почти на четверть по числу лотов

+

ЦБ, Минфин и Минстрой прогнозируют оживление российского рынка ипотеки, ряд экспертов в этом сомневается

В руководстве регулятора и федеральных ведомств такие оптимистичные прогнозы обосновывают курсом ЦБ на смягчение кредитно-денежной политики и активным субсидированием со стороны государства ставок ИЖК в рамках льготных ипотечных программ.

 

Фото: www.kubnews.ru

 

По мнению Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной (на фото ниже), спрос на ипотеку восстановится в ближайшие месяц, и этот рынок заметно активизируется.

«Ипотека действительно припала после повышения нами ключевой ставки [в конце февраля этого года Ред.]. Но сейчас задействованы и разворачиваются льготные программы, плюс к этому мы снижаем ставки», — заявила глава ЦБ на своей пресс-коференции по итогам заседания Совета директоров регулятора, решением которого ключевая ставка была уменьшена с 11% до 9,5%.

 

Фото: www.yandex.ru

  

«Мы исходим из того, что ипотека постепенно оживится», — цитирует Набиуллину РИА Недвижимость. 

В руководстве Минстроя ожидают, что ставка в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки может опуститься с 9% до уровня ниже 7% с учетом последнего снижения ключевой ставки ЦБ.

В конце минувшей недели финансовое ведомство опубликовало на своем сайте официальное сообщение, в котором говорится, что «ипотечный рынок восстанавливается после существенного спада в апреле и мае 2022 года и в ближайшие месяцы перейдет к уверенному росту».

 

Фото: www.rus.kiziltan.ru

 

Свой оптимистичный прогноз Минфин обосновывает следующими факторами:

 на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банка России ставки ИЖК в период с марта по середину мая снизились с 18—20%, до 11—12%;

• в условиях санкционного давления Правительству РФ удалось сохранить доступность ипотеки через льготные госпрограммы субсидирования ставок;

 

Фото: www.in-news.ru

 

• продление льготной ипотеки на новостройки до конца 2022 года, а также увеличение в мае максимального размера кредита по ней и «Семейной ипотеке» до 30 млн руб. в четырех столичных регионах и до 15 млн руб. — в остальных субъектах РФ.

Согласно расчетам аналитиков Минфина, объем ИЖК на рынке новостроек в этом году может вырасти даже по сравнению с рекордными показателями 2021 года, что окажет мощную поддержку строительной отрасли.

 

Фото: www.kvobzor.ru

 

В Минстрое также настроены оптимистично, полагая, что дальнейшее снижение ставки ЦБ может создать предпосылки для удешевления льготных кредитов на приобретение жилья до уровня 7% годовых.

Скорее всего, такое решение и в самом деле будет принято, считает руководитель проекта DataFlat.Ru Александр Пыпин (на фото).

«Вероятность, что льготная ставка с 1 июля будет 7%, — где-то 99%, — цитирует специалиста «Коммерсант». — Другой вопрос, что могут сделать какие-то донастройки, — уточнил Пыпин. — Условно говоря, если сумма составит 20 млн, то будет 9%, если 12 млн, то будет 7%, а если 6 млн — то будет 5%», — пояснил он.

 

Фото: www.krasrab.ru

 

По мнению ряда экспертов, опрошенных РБК, ипотека и дальше продолжит дешеветь вслед за ключевой ставкой, однако заметного роста спроса на рынок ИЖК это не вызовет.

Напомним, что по данным ЦБ, в апреле по сравнению с мартом объем выданной ипотеки в стране сократился в целом в три раза — с 521 млрд до 162 млрд руб., а выдачи в рамках льготных ипотечных госпрограмм снизились примерно в два раза — с 210 млрд руб. до 113 млрд руб.

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства, по итогам апреля упал более чем на 60% — до 89,7 млрд руб.

 

Фото: www.visualrian.ru

 

Спрос на жилье в целом и ипотеку в частности снижется в течение последних двух лет, отметила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Согласно ее наблюдениям, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян, стремящихся улучшить свои жилищные условия, стала препятствием к покупке недвижимости. С другой стороны, покупатели-инвесторы реализовали свой спрос в значительной мере в 2020—2021 гг. как раз за счет льготных госпрограмм, констатирует Носова.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина (на фото) считает, что даже с учетом снижения ставок заемщики не будут торопиться брать ипотеку, ожидая, что ставки снизятся еще сильнее.

По ее словам, эффект на рост выдач будет отложенным, поскольку оформление ипотечных сделок на практике занимает около месяца.

 

Фото: www.cdn.cian.site

 

В то же время директор управления «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома (на фото) сообщил, после предыдущего снижения ключевой ставки ЦБ (с 14% до 11%) спрос оживился.

«В ближайшей перспективе в связи с уменьшением ипотечных ставок спрос может увеличиться в 1,5 раза, также в 1,5 раза может снизиться прирост предложения», — предположил он.

 

  

По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка (на фото), наибольшее влияние ожидаемое снижение ипотечных ставок вслед за ключевой окажет на сегменты, где наблюдается значительная доля сделок с привлечением заемных средств.

«Это прежде всего массовые новостройки “старой” Москвы и проекты в ТиНАО», — пояснила Коркка.

 

  

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) рассчитывает, что взятый Банком России курс на снижение ключевой ставки приведет к уменьшению средней ставки по рыночной ипотеке (вне льготных госпрограмм) до 11%, что приведет на рынке новостроек к оживлению продаж и ускорению наполнения счетов эскроу.

Это в свою очередь стабилизирует средневзвешенную ставку по проектному финансированию на уровне 4—4,5%, прогнозирует эксперт.

 

Фото: www.flyclipart.com

  

  

 

 

  

Другие публикации по теме:

Банкиры и застройщики: при проектном финансировании и ипотеке нужно учитывать интересы друг друга

ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5% годовых (график)

Владимир Путин: Необходимо повысить эффективность льготной ипотеки на новостройки

Эксперты: за месяц объем выдачи ипотеки упал почти на 70%

Владимир Путин: Предлагаю снизить ставку по льготной ипотеке до 9% годовых

На поддержку основных ипотечных льготных госпрограмм Правительство дополнительно выделило почти 50 млрд руб.