Причины отрицательной динамики кроются в несоответствии возможностей покупателей и желаний застройщиков, проблемах с проектным финансированием, отсутствии свободной земли, сообщили опрошенные «Известиями» специалисты по рынку жилой недвижимости.

Фото: www.pbs.twimg.com

По словам генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова (на фото ниже), по сравнению с осенью 2020 года в настоящее время до нуля снизилось строительство многоквартирных домов в 43 городах РФ с общим населением 2,2 млн человек.

Речь, в частности, идет о таких городах, как Видное (Московская область), Георгиевск (Ставропольский край), Белово (Кемеровская область), Геленджик (Краснодарский край), Жуковский (Московская область).

Фото: www.pbs.twimg.com

«Объем текущего строительства застройщиками в городах составляет 90,4 млн кв. м, год назад было 92,4 млн кв. м», — уточнил Выломов.

Всего в России, по его оценке, за год объем возводимого многоквартирного жилья уменьшился с 98,8 до 98,4 млн кв. м (-0,4%). А по данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), по сравнению с осенью 2019 года данный показатель упал на 20 млн кв. м (-17%).

При этом в 26 российских городах до сих пор не ведется строительство с применением эскроу-счетов, а используется старая схема долевого участия, отметил Выломов.

Фото: www.zn38.ru

Среди причин отрицательной динамики специалист выделил следующие:

• несоответствие возможностей покупателей и желаний застройщиков;

• климатические и территориальные особенности;

• проблемы с предоставлением проектного финансирования малым застройщикам;

• цикличность в отрасли;

• отсутствие свободной земли.

Фото: www.mds.yandex.net

По данным РАСК среди достаточно крупных городов России с населением более 100 тыс. человек, в которых уже с октября 2019 года ничего не строится, можно выделить Мурманск (на фото), Орск, Братск, Сызрань, Соликамск и Чайковский.

Общее количество городов, в которых нет новостроек, выросло за год с 809 до 812, всего в них проживает 24,2 млн человек. За этот же время новостройки появились в 40 российских городах с населением всего 1,7 млн человек.

Фото: www.gubtrk.ru

Чтобы достичь стратегического показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» (предполагающего ежегодный объема ввода жилья в 120 млн кв. м к 2030 году), необходимо, чтобы в текущей стройке у девелоперов в стройке находилось 145—150 млн кв. м, то есть на 45—50% больше текущих показателей объема строительства, резюмировал Выломов.

Другие эксперты в целом солидарны с главой РАСК, но обращают внимание и на другие аспекты наметившейся проблемы сокращения объемов строительства.

Фото: www.tilda.com

Так руководитель Центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото) констатирует, что за последние два года доступность жилья в РФ заметно снизилась.

По его словам это произошло из-за роста средней стоимости 1 кв. м (+31% к декабрю 2019 года), подорожания ипотеки (на фоне роста ключевой ставки ЦБ), сокращении объема предложения и снижения доходов населения.

Фото: www.newstartups.ru

Последний фактор (доходы российских граждан) президент ГК Основа Александр Ручьев (на фото) считает ключевым.

«Самая распространенная причина отсутствия новостроек в городах — низкий платежеспособный спрос, — подчеркнул известный застройщик. — Люди оттуда уезжают на заработки в те места, где есть приложение их труда с более высокой оплатой», — добавил он.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото) посетовал на то обстоятельство, что и в альтернативном многоквартирному строительству секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) отсутствуют механизмы, способствующие наращиванию его объемов.

«Главные проблемы в сегменте — отсутствие банка земельных участков с необходимым объемом объектов инфраструктуры», — подчеркнул Глушков.

Цели по увеличению доступности жилья пока остаются труднодостижимыми, признает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото).

По мнению эксперта, недостаточно просто больше строить — необходимо обеспечить рост реальных доходов населения.

Фото: www.alekseenko.ru

Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко (на фото) считает, что нужно оценить реальную потребность населения в новостройках там, где они отсутствуют, и уже исходя из этого, — принимать те или иные решения.

«Есть государственные обязательства по обеспечению жильем различных групп населения, и без строительства их сложно исполнить, — отметил Алексеенко. — Для таких случаев можно подумать над созданием государственного застройщика, однако действовать нужно аккуратно и взвешенно, чтобы не навредить самому рынку», — предостерег депутат.

Фото: РИА Новости/Алексей Никольский

Между тем в Правительстве на перспективы жилищного строительства в стране смотрят с оптимизмом.

Текущий год должен стать рекордным по вводу жилья — он планируется на уровне 86 млн кв. м. Причем предполагается, что объемы вырастут и в 2022 году, заявил «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина (на фото).

Фото: www.pbs.twimg

Он напомнил, что для увеличения объемов строительства предпринимается ряд мер, среди которых снижение административных барьеров в строительстве, комплексная поддержка ИЖС и ряд других.

Эти меры позволят увеличить объемы стройки и снизить количество городов и регионов, где она не ведется, полагает представитель замглавы Правительства.

Фото: www.namiks.com

Другие публикации по теме:

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-сентябрь 2021 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Марат Хуснуллин: По итогам года обеспечим рекордный объем ввода — более 85 млн кв. м жилья

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

Эксперты: решить проблему дефицита инвестиций в жилищное строительство помогут пять инструментов

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Недостроенные не будут считаться проблемными, если появится реальная возможность их достроить

Специалисты Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) провели исследование, в рамках которого оценили влияние ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19 на объем незавершенного жилищного строительства в РФ.

Актуальность работы определяется тем обстоятельством, что плановые сроки завершения текущего строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного т.н. корона-кризисом.

Последний грозит в ближайшие год-два не только не покончить с прежним долгостроем (а это около 3,1 тыс. недовозведенных многоквартирных домов), но и увеличить его объемы за счет задержки или даже остановки текущих строек. 

Фото: www.ianed.ru

По данным исследования, 37% ныне возводимого жилья, согласно проектным декларациям, должно быть введено в эксплуатацию в текущем году, 34% — в 2021-м, 15% — в 2022 году.

При этом результаты проведенного Институтом развития строительной отрасли опроса строительных организаций показывают, что в минувшем апреле в целом по регионам России приостановлено 44% строек.

Фото: www.images.sob.ru

Между тем объемы потенциального долгостроя (возможного нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) эксперты ИЭГ оценивают в 2,2 трлн руб. или в 696 тыс. квартир.

«Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства», — делают вывод авторы исследования, имея в виду потери дольщиков, застройщиков и банков-кредиторов.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Приведенные в обзоре цифры говорят о том, что:

• граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд руб., из них 377 млрд руб. – за счет ипотечных кредитов;

• застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб. (такого рода инвестиции минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и далеко не все они осуществлены);

• банки выдали ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на 377 млрд руб., а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме порядка 100 млрд руб.

Фото: www.spbbuilding.ru

Общий объем незавершенного строительства МКД с привлечением средств граждан по ДДУ (с учетом долгостроев, возникших в предыдущие годы) в целом составил по состоянию на апрель 2020 года 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в два раза больше объема ввода МКД в 2019 году (43,5 млн кв. м), подсчитали специалисты ИЭГ.

В финансовом выражении общий объем остановленных по стране строек (в рамках ДДУ) эксперты оценили в 5,2 трлн руб.

При этом 74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах. Так, в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской, Владимирской областях, Республике Башкортостан объемы незавершенного строительства МКД с привлечением средств дольщиков по итогам 2019 года в три-четыре раза превышают годовой объем ввода.

Фото: РИА Новости/Александр Кряжев

Несмотря на тревожные масштабы уже сложившегося и грозящего увеличиться из-за корона-кризиса долгостроя, авторы исследования делают оговорку, что указанные ими потенциальные риски незавершения строительства оценены по максимуму, и «можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика».

Фото: www.postupi.online

Так, по мнению специалистов ИЭГ, риск незавершения строительства наиболее высок для тех МКД, строительство которых находится на начальной стадии реализации. Доля квартир, проданных по ДДУ, здесь невелика, как и сама доля таких МКД, со сроком сдачи в эксплуатацию в 2022 году: всего 15%.

Для МКД с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020—2021 годах (71% ныне возводимого жилья) специалисты ИЭГ прогнозируют существенную задержку их ввода: по их мнению, она составит от шести месяцев до года.

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Федеральный центр выделил 30 млрд руб. для субсидирования завершения долгостроев

Московские стройки заработают 12 мая

Владимир Якушев: свыше 183 млрд руб. по программе «Стимул» помогут отрасли пережить кризис

Выкупом жилья у застройщиков на сумму в 150 млрд руб. ДОМ.РФ поддержит отрасль в период кризиса

Остановленных строек стало меньше, но с планами, кадрами, материалами и привлечением средств ситуация ухудшилась: опрос застройщиков

Застройщики Московского региона несут миллиардные убытки от приостановки строительных работ

Эксперт Татьяна Полиди (ИЭГ): Москвичу придется копить на жилье 4,2 года, жителю Лондона — в два раза дольше