В большинстве российских городов с населением свыше 1 млн человек рост цен на строящуюся недвижимость с 2019 года превысил 100%. Лидеры по темпам подорожания жилья — Челябинск, Краснодар, Нижний Новгород и Сочи, выяснили аналитики Витрины недвижимости Restate.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Самый впечатляющий рост цен с августа 2019 года отмечен в курортной столице, хотя до миллионного жителя Сочи еще далеко: здесь средневзвешенная стоимость 1 кв. м на рынке новостроек выросла почти впятеро — со 105 тыс. руб. до 501 тыс. руб.

Причину аналитики видят в действующем моратории на новое строительство и обилии элитных проектов, успевших получить разрешение до его введения. Так, в ЖК Нескучный сад (девелопер Неометрия, занимающий 40-е место в ТОП застройщиков РФ) есть квартиры стоимостью 150 млн руб. и более.

Источник: Restate

Среди городов, перешагнувших миллионный порог, лидером по части роста цен стал Челябинск, где за пять лет стоимость 1 кв. м увеличилась на 102 тыс. руб.(+255%).

Рост практически в 3,5 раза эксперты объясняют эффектом низкой базы: в 2019-м 1 кв. м строящегося жилья в этом южноуральском городе стоил 40 тыс. руб.

Теперь типовая «двушка» в доме со сроком сдачи в конце года (ЖК Family-парк, застройщик СЗ ДСО №2) стоит 7,5 млн руб.

Источник: Restate

Нижний Новгород занял третью позицию по дороговизне новостроек. Средняя цена 1 кв. м здесь выросла втрое, почти до 200 тыс. руб. Тем не менее в городе отмечается большой разброс цен: от 53 млн руб. за пентхаус с террасой в ЖК КМ Дом на Барминской (застройщик ГК Каркас Монолит) до студии в ЖК ДИСКАВЕРИ (СЗ Дискавери НН) за 3,8 млн руб.

Такой же уровень подорожания новостроек наблюдается и в Краснодаре. Причина — увеличение числа инвесторов и появление элитных проектов, которых до 2019 года просто не было. Например, ЖК Role Clef от AVA Group со стоимостью квартир до 138 млн руб.

182% прибавил средний ценник в Волгограде, поднявшись с 45 тыс. руб. за 1 кв. м в 2019-м.

Источник: Restate

В половине крупнейших городов России диапазон роста цен за пятилетку составил 97% — 130%. В их число входят такие мегаполисы, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Казань. В столице «квадрат» за пятилетку поднялся со 181 тыс. руб. до 381 тыс. руб., то есть ровно на 200 тыс. руб.

Меньше всего увеличились цены в Красноярске (+75%) и Уфе (+85%), причем Красноярск и Ростов-на-Дону не перешагнули отметку в 100 тыс. руб. по стоимости «квадрата».

Руководитель Витрины недвижимости Restate Андрей Добрый (на фото ниже) напомнил, что существенный рост цен на первичном рынке начался как раз летом 2019 года, когда произошла реформа, связанная с переходом на проектное финансирование и счета эскроу.

Фото: agency.restate.ru

«То есть себестоимость строительства увеличилась на процент, который забирали себе банки, — пояснил эксперт и добавил: — Но главная причина резкого роста цен — это, конечно, льготная ипотека, она появилась позднее, в 2020-м».

Руководитель агентства признал, что эта госпрограмма поддержала строительный бизнес в трудный момент (пандемия, санкции), но и снизила доступность нового жилья для тех, кто действительно в нем нуждался (а не инвесторов).

Тем не менее, считает специалист, даже после отмены главной льготной программы «маловероятен откат цен назад: слишком сильны инфляционные процессы в экономике».

Источник: Restate

Что касается цен на «вторичку», то и здесь по темпам роста за пять лет лидирует Сочи (+168%).

Вдвое и более подорожало готовое жилье в Казани, Нижнем Новгороде, Челябинске, Красноярске, Воронеже, Волгограде и Краснодаре.

Самый низкий показатель в Петербурге, где «вторичка» прибавила «лишь» 51%. И только в Москве и Красноярске цены на вторичное жилье выше, чем на новостройки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось в пять раз (графики)

Эксперты: сокращение предложения жилья отмечено в большинстве районов Москвы

Эксперты: в июне спрос на новостройки упал, но цены все равно продолжали расти

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет

Никита Стасишин об объемах строительства, ценах и главном преимуществе девелоперов

Эксперты: цена 1 кв. м в российских новостройках в июне выросла до 132 тыс. руб.

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

На столичном рынке жилья эксперты ждут падения спроса. Но не цен

Эксперты предполагают, что восстановление спроса на рынке новостроек начнется в сентябре

Эксперты о спросе и ценах на новостройки после отмены льготной ипотеки

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: снижения цен на недвижимость ждать не стоит

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото) поделился с порталом ЕРЗ.РФ взглядами на тренды в девелопменте, прогнозами по спросу на новостройки, выводу новых проектов и стоимости проектного финансирования. Подробнее — в нашем интервью.

— Сергей Александрович, спрос на новостройки в 2022 году сильно колебался. Каковы итоги года по спросу в Санкт-Петербурге в целом и у Группы ЦДС в частности?

— Спрос на строящееся жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году, действительно, был неровным. В I—II кварталах он просел, но с середины прошлого года активно восстанавливался. В сентябре продажи достигли хорошего уровня, снова снизившись в октябре и опять подскочив в ноябре — декабре.

В целом же результаты 2022 года нас устраивают. Они превзошли не просто пессимистичные, но даже умеренно-оптимистичные ожидания.

— Ваш прогноз: что будет со спросом в 2023 году? Ожидать ли падения продаж?

— Первые два месяца 2023 года были очень спокойными за счет вымывания спроса в конце прошлого года на фоне ажиотажа с отменой льготной ипотеки. Однако уже к концу I квартала рынок восстановился.

В марте наш объем продаж увеличился не менее чем на 30% по сравнению с февралем. По открытой статистике можно судить, что такая же ситуация наблюдается на рынке в целом. В апреле спрос продолжил восстанавливаться, и это не может не радовать.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Какие ключевые тренды на рынке новостроек сегодня Вы можете отметить?

— Новых ярких трендов пока не наблюдается. Уходит эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей. Предложения, которые остаются на рынке, — с субсидированием ставки на 1%—2% — уже не так интересны, и число сделок с этим инструментом заметно сократилось. Если в 2022 году на сделки с субсидированной ипотекой приходилось более 60% продаж, то сейчас их доля снизились до 17%. Это абсолютно логичный итог. Главное, чтобы изменения на рынке ипотеки не повлияли на возможность людей купить квартиру.

На мой взгляд, сейчас многие покупатели стали реально смотреть на ситуацию. Они осознали, что цены на недвижимость не падают, а кредитные ставки растут. В связи с этим люди тщательно выбирают объект и абсолютно осознанно решаются на покупку, понимая, что им нужна квартира, и сейчас неплохой момент для ее приобретения. Это хорошо видно по росту качества обращений к застройщикам. Их общее количество остается достаточно постоянным, но число сделок при этом увеличивается. Считаю, это говорит о том, что на рынке остались покупатели, которые понимают, что лучших условий пока не будет.

ЖК Parkolovo. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Сейчас говорят о том, что произошло затоваривание рынка жилья. Вместе с падением спроса это может привести к падению цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года. Насколько реалистичен этот прогноз?

— Затоваривание — явление относительное. В каких-то сегментах оно действительно может присутствовать — скажем, в сегменте бизнес-класса или элитного жилья, где многие потенциальные покупатели пока отложили выход на сделку.

Но рынок очень разнообразен. В ряде сегментов уже сегодня наблюдается дефицит. Например, в части качественных проектов комфорт-класса в черте города. Совершенно очевидно подходит к концу объем предложения в Каменке — одной из самых популярных локаций в черте Санкт-Петербурга. Строящиеся здесь проекты уже близки к завершению, а новых объектов появляется крайне мало. В связи с этим средняя цена квадратного метра в Каменке держится на уровне 200 тыс. руб. Даже если в этой локации вдруг вновь начнется бурное строительство, это лишь отрегулирует цену, но не снизит спрос.

Также высокие и стабильные объемы продаж мы наблюдаем в локации Мурино-Бугры. Проекты там имеют меньшую маржинальность, но при больших объемах продаж все еще интересны застройщикам.

Что касается снижения цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года, то, на мой взгляд, этот сценарий нереализуем. Если в силу каких-то причин (причем, скорее всего, они будут не экономическими) рынок упадет в цене хотя бы на 15%, то застройщики перестанут выводить в продажу новые проекты.

Падение цен на 30% будет означать, что первичного рынка больше нет: застройщики распродадут имеющиеся остатки и не будут выводить новые проекты. Верить в такое не хочется и шансов на реализацию такого сценария крайне мало.

— Эксперты полагают, что в 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов, а пик снижения придется на 2024 год. Согласны ли Вы с этим?

— В последние пару лет объем вывода новых проектов и так постепенно сокращался. В текущем году застройщики еще осторожнее подходят к запуску продаж, особенно в новых ЖК. Но с учетом снижения активности покупателей можно констатировать, что сейчас на рынке наблюдается некий баланс спроса и предложения.

Пока что можно более или менее уверенно говорить лишь об объемах вывода в 2023 году. О потенциальных запусках 2024 года можно будет судить во второй половине текущего года.

ЖК ЦДС Новые Горизонты. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Каковы планы Группы ЦДС по выводу новых объектов в 2023—2024 годах?

— В марте мы уже вывели в продажу вторую очередь концепт-квартала ЦДС Dreamline в Приморском районе Санкт-Петербурга. В ближайшее время также планируем начать реализацию третьего этапа ЖК Parkolovo в Выборгском районе города. Этот проект пользуется стабильным спросом и предлагает покупателям недвижимость на всех этапах строительства: в уже сданных домах, на средней стадии готовности и вскоре также на этапе котлована. В конце весны мы планируем пополнить объем предложения и в наших областных проектах, открыв продажи в новой очереди ЖК ЦДС Новые Горизонты в Буграх.

Наши планы на 2024 год еще не до конца сформированы. Говорить о них можно будет во второй половине этого года. Единственное, что можно сказать — на рынок будут выходить только наиболее успешные проекты, которые гарантированно реализуемы. Также в продажу будут выводиться меньшие объемы жилья: проекты будут дробиться на более мелкие очереди, чтобы оценить темп продаж.

ЖК Город Первых. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— И напоследок такой вопрос. Застройщики высказывают разные мнения о стоимости проектного финансирования в ближайшее время. Как Вы полагаете, она повысится, снизится или останется на прежнем уровне?

— На рынке проектного финансирования сегодня наблюдается очень серьезная конкуренция за застройщиков, которые являются для банков клиентами. В такой ситуации повышение ставок без общерыночных предпосылок к этому — последнее, что будут делать банки. Рост ставок возможен, только если ЦБ повысит ключевую ставку.

Но даже в такой ситуации многое будет зависеть от стратегии, которую выберет застройщик. При ускоренном наполнении счетов эскроу ставка проектного финансирования существенно снижается, ниже уровня ключевой ставки.

Таким образом, полагаю, что при условии соблюдения застройщиком финмодели, согласованной с банком, ставка проектного финансирования в любом случае останется достаточно привлекательной.

— Спасибо за интересную беседу, Сергей Александрович! Дальнейших успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа ЦДС

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 687 070 кв. м

Объектов строительства — 31 (в 8 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 1-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 5-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 341 613 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 11-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 67 746 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в II кв. 2022 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

На строительство ЖК в Санкт-Петербурге Банк ВТБ выделил Группе ЦДС около 2,6 млрд руб.

На средства Сбербанка Группа ЦДС построит город-спутник Санкт-Петербурга на 300 тыс. жителей

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее

Группа ЦДС и банк «Открытие» заключили договор о проектном финансировании на сумму 3,9 млрд рублей

Банк ДОМ.РФ выделит четвертому застройщику России 13 млрд руб. на строительство в Санкт-Петербурге ЖК бизнес-класса