К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

В четверг генеральный директор Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ доложил Президенту Владимиру Путину о реализации мер господдержки отрасли в условиях кризиса и о перспективных направлениях этой работы.

Фото: www. kremlin.ru

О льготной ипотеке

Виталий Мутко (на фото) назвал госпрограмму льготной ипотеки, запущенную в апреле по инициативе Владимира Путина и рассчитанную пока до 1 ноября этого года, основным драйвером восстановления отрасли через реанимацию спроса.

«Мы увидели очень большой заинтересованный спрос на этот продукт. В общем-то, мы как операторы собрали все заявки из банков — более 57 банков по этой программе нам подали заявки где-то на 1 трлн руб.», — доложил Президенту руководитель ДОМ.РФ.

Фото: www.news.sarbc.ru

По словам Мутко, на предоставление кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки со ставкой под 6,5% и менее в настоящее время подано до 400 тыс. заявок от граждан РФ, 80 тыс. из них удовлетворены, то есть заявителям предоставлены кредиты на жилье в размере до 12 млн руб. для жителей двух столичных регионов и до 6 млн руб. — для жителей других субъектов РФ.

Фото: www.in-news.ru

О других ипотечных программах с господдержкой

Виталий Мутко напомнил, что возглавляемая им госкорпорация ДОМ.РФ является оператором не только льготной ипотеки, но и других профильных программ господдержки. Речь идет о «Дальневосточной ипотеке» со ставкой 2% и менее, «Семейной ипотеке» — под 5% и менее, а также об институте разовых выплат в сумме 450 тыс. руб. для заемщиков с детьми.

 «Все в комплексе, Владимир Владимирович, сегодня, на наш взгляд, дало очень серьезный эффект», — подчеркнул Мутко. Он выразил надежду, что «с учетом всех этих мер поддержки» к концу текущего года страна вернется к прошлогоднему объему ИЖК — порядка 1,2—1,3 млн выданных ипотечных кредитов.

Фото: www.bn.ru

О госсубсидировании кредитов застройщикам

Глава ДОМ.РФ доложил Президенту и о ходе реализации другой госпрограммы поддержки отрасли в условиях кризиса — субсидировании ставок по кредитам добросовестным застройщикам.

«Сюда Правительство направило 12 млрд руб. Мы вместе с Министерством строительства эту программу очень оперативно развернули», — проинформировал Виталий Мутко.

Фото: www.itd3.mycdn.me

По его словам, имея в своей структуре такую эффективную систему контроля за стройками, как ЕИСЖС, госкорпорация ДОМ.РФ зафиксировала, что в стране сегодня порядка 3 тыс. девелоперских организаций возводят около 9,5 тыс. многоквартирных домов на 2 млн квартир.

При этом кредиты с субсидированными процентными ставками (под 4,5% годовых и менее) уже получили застройщики в 40 субъектах РФ.

«И эта работа, я надеюсь, поможет нам уже заложить будущие проекты», — резюмировал Мутко.

Фото: www.gisfactory.com

О проектном финансировании

Он с удовлетворением отметил, что дочерняя кредитная организация госкорпорации, Банк ДОМ.РФ, наряду с другими крупными банками успешно кредитуют российских девелоперов в рамках новой схемы проектного финансирования

«И сегодня надо сказать, что она (схема проектного финансирования — Ред.) себя полностью оправдала, и из 99 млн кв. м, которые сегодня в стройке, уже 36 млн кв. м строится по проектному финансированию», — доложил Мутко. — То есть это уже где-то около 1200 договоров и уже где-то 1,5 трлн руб.», — уточнил он.

Он проинформировал, что в стране уже 500 жилищных комплексов возводятся по схеме проектного финансирования с расчетом с дольщиками через эскроу-счета. Примерно треть этих строек или 12 млн кв. м финансируются (в объеме порядка 600 млрд руб.) за счет кредитов от Банка ДОМ.РФ.

Фото: www.wiki-land.ru

О предоставлении земельных ресурсов под строительство жилья

«Мы разработали стандарт по их (земель — Ред.) освоению. Нам не просто жилье нужно построить, нам нужно — как Вы все время говорите — среду построить, чтобы это было комфортное жилье, доступное, с хорошей рекреацией», — коснулся темы предоставления земли для строительных нужд в разговоре с Президентом Виталий Мутко.

Он подчеркнул, что Минстрой и ДОМ.РФ, разработав стандарт комплексного развития территорий (КРТ), сегодня занимаются последовательным его внедрением в отрасль, что предполагает также и освоение ранее застроенных территорий (редевеломпент).

Фото: www.blog.b2b-export.co

«И сейчас те земли, которые неэффективно используются, мы вместе с Росимуществом изымаем, разрабатываем их и, конечно, возвращаем в рынок», — заверил главу государства руководитель ДОМ.РФ.

Согласно его докладу, сегодня в привязке к стандарту КРТ и с упором на бесплатную передачу земли в стране также последовательно развиваются такие институты, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и арендное (социальное) жилье.

«Вы нам давали поручение несколько лет назад, — напомнил Мутко. — У нас уже 13 арендных домов, и это очень перспективное направление. Сегодня 10% жилого фонда сдается в аренду гражданам», — добавил он, уточнив, что под данное направление ДОМ.РФ создаст специальную цифровую платформу.

Фото: www.fingram39.ru

О роли ипотечных облигаций в решении жилищного вопроса

Мутко заметил, что с учетом продления Президентом сроков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» с 2024 до 2030 года, в предстоящие десять лет необходимо будет построить в стране до 1 млрд кв. м жилья.

Один из инструментов реализации этой цели — наращивание объемов ИЖК через эмиссию и вывод на фондовый рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), облигаций прежде всего, пояснил гендиректор ДОМ.РФ.

«Четыре года назад по Вашему поручению мы начали его (инструмент — Ред.) разрабатывать, — сегодня ДОМ.РФ эмитировал по 500 млрд руб. облигаций, — доложил Мутко. — Мы исходим из того, что если до 2024 года нам нужно около 20 трлн руб. денег в стройке (15 трлн руб. дадут банки по кредитованию), то второй источник привлечения инвестиций — через облигации», — подчеркнул он.

Фото: www.kreditolog.com

О финансовой устойчивости ДОМ.РФ

Отчитываясь перед Президентом о деятельности самой госкорпорации за первую половину этого года, ее глава, назначенный на этот пост в январе, заверил Владимира Путина, что ДОМ.РФ в кризис удалось полностью сохранить финансовую устойчивость.

«В этом году мы заплатим уже большие, серьезные 15 млрд руб. дивидендов государству», — пообещал Мутко. При этом он уточнил, что если 2019 год госкорпорация закончила с прибылью в 20 млрд руб., то по итогам только первой половины текущего года у нее уже зафиксирована прибыль в 13 млрд руб.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

В России зафиксирован рекорд по объему ипотечного кредитования — более 112 млрд руб. за месяц

Леонид Казинец: Большие возможности поддержать отрасль в условиях кризиса — у банков и региональных властей

Кредиты с субсидированными процентными ставками уже получили застройщики в 40 регионах

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб.

Отраслевая нормативная база корректируется для внедрения стандарта КРТ

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Никита Стасишин (Минстрой): Частным инвесторам пока невыгодно строить социальное жилье, поэтому надо браться за это дело государству

Членов ЖСК уравняют в правах с дольщиками

Жилищно-строительные кооперативы теперь подлежат строгому электронному учету в ЕИСЖС

Рынок ипотечных ценных бумаг в России будет развиваться по плану