15 лет назад «первичка» была дешевле «вторички» на 30%, но к 2025 году все изменилось — она стала дороже. Какие экономические и законодательные факторы стали триггерами такого разворота, разбиралась на портале РБК руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.
Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори
В 2010 году российский рынок недвижимости, напомнила эксперт, был еще в фазе восстановления после кризиса 2008—2009 годов. Вторичное жилье пользовалось традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению.
Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах. Это и определяло их более низкую цену.
Разница между первичным и вторичным рынками, в зависимости от региона, доходила до 25% — 35%. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 100 тыс. руб. — 110 тыс. руб., во «вторичке» — 130 тыс. руб. — 150 тыс. руб.
Фото: towngroup.estate
С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. По словам Елены Бойко (на фото), это повлекло за собой:
• рост издержек на строительство;
• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов;
• снижение на рынке доли мелких компаний;
• усиление консолидации в отрасли.
Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным ДОМ.РФ, уже в 2019 году рост средней стоимости «квадрата» в крупных городах составил 12% — 15%.
Ситуация резко изменилась в 2020-м, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу массовой ипотеки, а затем и другие льготные форматы. Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга потребителей.
Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru
На этом фоне:
• спрос вырос кратно;
• предложение стало отставать;
• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;
• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.
При этом средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за три года (в зависимости от региона) увеличилась на 35% — 50%.
Кое-что придумали и сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:
• ипотеку с нулевым первоначальным взносом;
• рассрочки от застройщика без переплат;
• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Таким образом, на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки, с точки зрения условий сделки, оказались максимально выгодными, и вторичный рынок не смог с этим конкурировать — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.
На протяжении последних лет «вторичка» жила относительно спокойно: понемногу дорожала, спрос был умеренным. Но когда рыночные ставки достигли 22% — 28% годовых, ситуация резко изменилась.
Кредиты стали практически недоступными, и люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на «первичку», где сохранялись льготы.
В результате:
• спрос на «вторичку» снизился;
• рост цен остановился;
• разрыв между новостройками и вторичным рынком увеличился.
Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори
С изменением условий на рынке поменялась и психология покупателей. Они начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.
На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость вновь стала «тихой гаванью», что и подогревало спрос.
Плюс к этому рынок новостроек продолжает поддерживать государство. Помимо ипотеки, действуют:
• налоговые вычеты,
• программы субсидирования застройщиков,
• госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.
Вторичный рынок остается в тени этих процессов, и без дополнительных стимулов он конкурировать не может.
Фото: © Lana1501 / Фотобанк Лори
На 2025—2026 годы Елена Бойко определила несколько возможных сценариев:
• постепенное выравнивание спроса (снижение господдержки может сбалансировать рынки);
• рост значимости вторичного рынка при снижении ставок;
• развитие гибридных форм («вторичка» от застройщика, апгрейд старого фонда).
«В последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости, — подытожила эксперт. — Новостройки из категории "дешево, но ждать" превратились в "дорого, но выгодно". Вторичный рынок остался в статусе "надежно, но недоступно"».
Теперь, по ее мнению, игра изменилась, и победят те, кто адаптируется и умеет смотреть не на цену «квадрата», а на логику процессов, финансовые условия и стратегию.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
В столице готовое жилье больше всего подорожало в Центральном округе
В Подмосковье цены на новостройки снижаются, «вторичка» дорожает
Разница в цене между строящимся и готовым жильем достигла 23%
Стоимость «квадрата» растет, цена лота падает: ситуация на рынке готового жилья
Количество предложений от застройщиков в готовых домах выросло на 30%
Где в России упали цены на «вторичку»
В апреле рынок недвижимости поддержало расширение «Семейное ипотеки» на вторичное жилье
Цены на готовое жилье в Московском регионе топчутся на месте
«Первичка» переиграла «вторичку»
Где в Москве можно найти недорогое готовое жилье
