На конференции Domclick Digital Forum в числе спикеров был директор Центра финансовой аналитики Сбера Михаил Матовников. Портал «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга» (NSP) привел ключевые моменты его выступления.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

«Реакция на последние события носит панический характер. "Все пропало, вокзал уехал". Еще летом господствовал рыночной оптимизм. А теперь — инфляция, девальвация», — отметил эксперт и предложил расставить точки над «i».

Михаил Матовников (на фото ниже) признал, что проблемы есть, и они вызваны рядом факторов. При этом одна из наиболее вероятных жертв возможного кризиса — строительная отрасль.

Фото: ddd.click

Во-первых, к этому ведет ситуация с ипотекой. Субсидирование и для банков убыточно, и для государства очень расходно. Бюджет выделяет сотни миллиардов, их хватает на три недели, и банки пытаются найти какой-то свой максимально рыночный путь.

Во-вторых, в отрасли в последние годы сложились предпосылки для жесткой посадки. Построили много, а кто купит — неизвестно.

Фото: земля.дом.рф

Хуже всего обстоят дела с земельным банком, который финансируется по рыночным ставкам. Никто не готов давать кредиты таким проектам, потому что нет уверенности в ипотеке и спросе. А именно управление финансами и определяет успех компании.

Продажи упали во всех крупнейших городах (на 15% — 40%), и на этом фоне снижается показатель распроданности.

«Стройка сейчас объективно является самым пострадавшим сектором экономики, и "керосином пахло" уже давно», — подчеркнул главный аналитик Сбера. Он напомнил, что в ряде регионов объемы строительства сегодня ниже, чем в 2020 году, до начала субсидирования. «Досубсидировались!» — констатировал Матовников.

В антилидерах — Северо-Западный федеральный округ, где данный показатель по сравнению с началом 2021-го сократился на треть.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

«Жесткая посадка там уже происходит, и как из нее выходить? Меньше строить? Не лезть в новые проекты? — задал риторический вопрос аудитории Михаил Матовников и добавил: — Северо-Запад сегодня с этим столкнулся, но это будет у всех».

Скорее всего, из кризиса, по его словам, придется выходить без программ субсидирования, поскольку рынок перегрет.

Но есть и хорошая новость. Бешеный рост номинальных зарплат догоняет цены. На вторичном рынке это произошло, и когда «адские» ставки по ипотеке упадут — спрос встретится с предложением.

В стране сегодня есть около 70 млн квартир. Каждый год вводится еще от 700 тыс. до 1 млн квартир. Следующий вопрос: «Кому их строят?». Это не значит, что новостройки не нужны. Нужны — хотя бы для того, чтобы переехать из «хрущевского» и «брежневского» жилья в современные квартиры.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Поэтому люди готовы брать ипотеку на разницу, но в большинстве регионов разрыв цен между первичным и вторичным рынками стал таким, что доплата выросла вдвое.

По мнению аналитика, подобное можно «лечить» только одним путем: убирать «вторичку» с рынка, внедряя по всей стране массовую реновацию, как это делается в Москве.

«Просто тупо строить — уже больше "не летает"», — убежден специалист.

Плохим моментом представитель Сбера считает расслоение в обществе. Покупку недвижимости могут себе позволить только самые богатые 25% россиян, но они, как правило, уже имеют новые и вполне комфортные квартиры.

«То есть доступность жилья сегодня оказалась на рекордно низком уровне, и это реальная проблема», — заключил Михаил Матовников.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Эксперты зафиксировали снижение соотношения доходов населения и цен на жилье

Сбер вновь исчерпал лимиты по «Семейной ипотеке»: мнения экспертов

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты о доступности жилья в России и за рубежом

Эксперты: выделенных на «Семейную ипотеку» лимитов надолго не хватит

ДОМ.РФ поделил между банками последние лимиты по «Семейной ипотеке»

Онлайн-конференция на эту тему состоялась на портале Аналитического центра IRN.RU. Большинство экспертов пришли к выводу, что «в этом году объем выдачи ипотеки и в целом объемы продаж на первичном рынке будут ниже, чем в 2022-м и даже в 2021 году».

Фото: www.vita-property.ru

В конференции приняли участие руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, и. о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ Елена Назимко, руководитель управления ипотечного кредитования ГК А101 Рустам Азизов и замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Что будет с ипотекой

Елена Назимко (на фото) ожидает, что в 2023 году «ипотека останется драйвером российского розничного рынка». Согласно ее прогнозам, «заемщики могут получить на покупку недвижимости более 5 трлн руб., что будет выше результата 2022 года».

Основными факторами положительной динамики, по мнению эксперта, станут ввод в эксплуатацию новых ЖК и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья.

Фото: www.yandex.net

Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам.

Свою роль здесь сыграет индексация материнского капитала. С 1 февраля 2023 года он увеличился до 587 тыс. руб. за первого ребенка и до 775,6 тыс. руб. — за второго и последующих, напомнила эксперт.

Фото: www.expert.ru

Что будет с ценами

На объем выдачи ипотеки, в первую очередь, будут влиять цены на квартиры, считает Олег Репченко (на фото).

По его мнению, сегодня стоимость 1 кв. м в Московском регионе сильно завышена, «в прошлом году ситуацию спасала нулевая ипотека, на которую приходилась существенная доля выдач, но теперь ее нет».

Рустам Азизов (на фото) не ждет массового снижения цен. «Если ставки останутся на текущем уровне, после адаптации к новым реалиям люди продолжат покупать жилье, но будут тщательнее выбирать проекты», — полагает эксперт.

Фото: www.kvobzor.ru

С ним согласна Татьяна Решетникова (на фото). Она объяснила, что цены могут снижаться точечно, в какие-то месяцы, но глубина корректировки цен в прайсах меньше величины торга.

«Уменьшение цены квартиры стоимостью 5 млн руб. на 25 тыс. не стимулирует принятие решения о покупке. Размер торга сегодня составляет около 6%», — сказала эксперт.

Фото: www.stroikyufy.ru

Что будет с ипотечными ставками

Сегодня ставки предложения по рыночной ипотеке у крупных банков находятся на уровне примерно от 11% годовых для «зарплатных» клиентов, готовых внести первоначальный взнос выше 20%. Для клиентов других категорий ставки стартуют уже от 12% годовых.

Ипотечные ставки на уровне 10%—12% Олег Репченко считает соответствующими нынешнему состоянию российской экономики.

Фото: www.сз-саратов.рф

По словам Елены Назимко, ставка по ипотеке в 10% — определенный психологический рубеж для ипотечных заемщиков. Если ставка опускается ниже этого значения, спрос заметно оживляется.

Рустам Азизов видит, что в нынешних условиях адекватной была бы ставка в 2%—3%. С его точки зрения, она смогла бы обеспечить для покупателей комфортный уровень ежемесячного платежа.

Фото: www.viberu.ru

Что заменит околонулевую ипотеку

Сейчас банки, отметила Татьяна Решетникова, перестроились на другой механизм снижения ставки за счет комиссии: она теперь не влияет на размер первоначального взноса и может быть оплачена покупателем.

«Минус данной схемы в том, что требуются деньги и на первоначальный взнос, и на оплату комиссии, которая также не возвращается при досрочном погашении», — уточнила эксперт.

Фото: www.in-news.ru

Рустам Азизов назвал «возможным компромиссом» субсидии в пределах 2%—3%. от базовых ставок, в том числе по программам господдержки.

«В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир. Но финальное решение остается за ЦБ», — констатировал он.

Фото: www.o-krohe.ru

Многие застройщики, к слову, уже активно рекламируют программы, предполагающие небольшое досубсидирование ставки по льготной, семейной или IT-ипотеке — без увеличения стоимости квартиры.

Олег Репченко, в свою очередь, уверен, что «значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено». «Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье, — напомнил он, резюмировав: — Спрос упирается в цены».

Фото: www.vedomosti.ru

В качестве примера Репченко привел ситуацию на вторичном рынке, где нет и не было ни льготной, ни тем более нулевой ипотеки, но зато стоимость реальных сделок к концу прошлого года снизилась на 15%—20% от весенних максимумов, и это положительно повлияло на спрос.

Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Выводы экспертов

Участники конференции считают, что для развития отрасли необходимо принимать меры по сокращению себестоимости строительства: снижать цену на землю, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др.

Дебюрократизация отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и в конечном итоге сделает жилье более доступным для покупателей.

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: четверть заемщиков намереваются выплатить ипотеку за 5 лет

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Эксперты: загородные дома за год подорожали почти на 20%

Эксперты: квартиры в российских новостройках в I квартале подорожали на 2%

Эксперты: «Семейная ипотека» становится ключевым инструментом господдержки на рынке новостроек

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ