Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Итоги года и главные задачи жилищной отрасли с точки зрения Минстроя, экспертов и застройщиков

13 февраля в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» состоялась совместная пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ ВШЭ об итогах 2018 года в жилищном строительстве. В мероприятии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, президент НОЗА Леонид Казинец, первый проректор НИУ ВШЭ Александр Шамрин, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, а также свыше 30 представителей застройщиков России и журналисты ведущих СМИ.

    

 

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и президент НОЗА Леонид Казинец озвучили некоторые итоги Президиума Госсовета, состоявшегося 12 февраля в Казани под председательством Президента России Владимира Путина. Он был посвящен вопросам реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

  

Критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью

В частности, на заседании Президиума Госсовета поддержан не самый жесткий для застройщиков подход к определению критериев, по которым они смогут достроить долевые проекты по старым правилам.

В течение двух недель документ будет опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для оценки регулирующего воздействия. В ближайшее время по тексту документа пройдут широкие консультации.

  

Достаточность капитала застройщиков

В настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн. кв. м многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трлн руб., из них только 0,4 трлн руб. — это собственные средства застройщиков.

   

  

Президент НОЗА Леонид Казинец (на фото) отметил, что при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн. рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря уже про поставленную руководством страны цель роста объемов строительства МКД в два раза.

Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трлн руб. собственных средств застройщиков придется только 1,6 трлн руб. кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 трлн до 2 трлн руб.

  

  

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото слева) сообщил, что данная тема подробно обсуждалась на Госсовете, в настоящее время прорабатываются варианты решения этой проблемы. В частности, банк «ДОМ.РФ» уже начинает рассматривать заявки застройщиков на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала застройщика. Правда, все зависит от конкретного проекта, уточнил замглавы Минстроя.

  

Регулирование проектного финансирования

Будут разработаны документы, регулирующие проектное финансирование застройщиков, которые позволят защитить девелоперов от возможных злоупотреблений со стороны банков.

В частности, будут подготовлены методические рекомендации по проектному финансированию, которые определят необходимые для получения кредита документы, методику оценки предмета залога, сроки рассмотрения заявлений, иные аспекты проектного финансирования.

  

   

Ручной режим проектного финансирования

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме в плане определения источника средств для достройки начатых строительством объектов.

По этому вопросу застройщики могут обращаться и через Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА). Правда, сначала желательно обсудить это с местными и региональными властями, которым даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.

  

   

Требования к застройщику при переходе на счета эскроу

Признаны излишними некоторые установленные законом требования к застройщику, если он переходит на работу со счетами эскроу. В частности, будет рассмотрен вопрос о целесообразности сохранения в данном случае государственного контроля за долевым строительством.

   

Сокращение расходов застройщиков на инфраструктуру

Еще одним предметом рассмотрения стал вопрос о существенном увеличении государственного финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Было отмечено что расходы на эти нужды не должны, как прежде, оплачиваться застройщиками за счет дольщиков.

   

Градостроительная регуляторика

На Госсовете были рассмотрены вопросы вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель, повышения эффективности институтов комплексного освоения территорий, комплексного развития территорий, развития застроенных территорий, строительства объектов инфраструктуры. Решение этих вопросов позволит вовлечь в жилищное строительство привлекательные для застройки земли.

  

Когда ждать результатов Госсовета

По итогам Госсовета будет выпущены соответствующие поручения, определены ответственные за их исполнение и названы конкретные сроки.

   

Прогноз ввода жилья в 2019 году

Объем ввода жилья в 2019 году по расчетам должен составить 74,4—77,1 млн кв. м, сообщил руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото).

В том числе ввод многоквартирных домов достигнет 44—44,6 млн кв. м (в 2018 году ввод МКД составил 42,9 млн кв. м), ввод индивидуальных домов ожидается на уровне 30,4—32,5 млн кв. м (в 2018 году ввод ИЖС составил 32,5 млн кв. м).

Рост объемов ввода МКД обоснован тем, что на 1 января 2019 года объем планируемого застройщиками ввода жилья в 2019 году вырос по сравнению с аналогичным показателем годом ранее на 3,9%.

Падение объемов ввода ИЖС обосновывается отсутствием у граждан мотивации ускоренной постановки на кадастровый учет объектов, которая наблюдалась в 2018 году в связи с объявленным окончанием т.н. дачной амнистии.

Из-за этого объем ввода ИЖС должен уменьшиться примерно на 2,1 млн кв. м, прогнозируют в НОЗА.

Положительные индикаторы рынка жилищного строительства

Помесячные показатели ввода многоквартирных домов после продолжительного периода падения стали показывать положительную динамику.

   

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

   

Из последних четырех месяцев (сентябрь-декабрь) 2018 года на протяжении трех месяцев наблюдался рост.

Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017-му и 20,5% по отношению к 2016 году.

  

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

   

Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.

Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014—2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв. м (в среднем по 16,7 млн кв. м в год), то за два года (2017—2018) такая разница составила лишь 5,2 млн кв. м (в среднем по 2,6 млн кв. м в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж. Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.

Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.

  

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

   

Отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства

Главный из них — крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.

  

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

 

Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие, продолжает расти средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяца (вместо 32,5 в 2017 году).

  

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

  

Снижается доля своевременно и досрочно сданного жилья. Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков.

 

Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽
Динамика изменения ежемесячного объема выданных ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации, млн ₽

  

Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет и так непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.

   

     

Позиция региональных застройщиков

Антон Воробьев (на фото выше), Единство (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2—3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.

     

    

Евгений Романенко (на фото выше на переднем плане), Талан (Ижевск), и Игорь Белокобыльский (на фото ниже), Стрижи (Новосибирск), рассказали о своем опыте перехода на счета эскроу.

Этот опыт показал, что себестоимость проекта увеличивается на 3—4% из-за дополнительных расходов на проектное финансирование и еще на 3—4% — из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала.

Однако при этом расходы снижаются на 1,2% за счет экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.

  

 

Опасения вызывает малое количество застройщиков, которые имеют опыт проектного финансирования при счетах эскроу. Например, в Новосибирске, как рассказал Игорь Белокобыльский таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке составляет менее 10%.

Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

По окончании пресс-конференции были вручены дипломы региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья.

Полностью видеозапись пресс-конференции в НИУ ВШЭ можно посмотреть здесь

28 февраля в Москве состоится круглый стол для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», на котором будут подробно рассмотрены и обсуждены все вопросы им проблемы проектного финансирования. Организаторы мероприятия — НОЗА и Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства.

    

  

Фото: www.uniteddevelopers.ru

Фото: www.mnetatu.ru

    

   

   

   

 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на местах

13 февраля в 11.00 состоится прямая трансляция пресс-конференции с итогами Госсовета от непосредственного участника

Никита Стасишин: С критериями для достройки жилья по старой схеме определимся до марта

+

Андрей Воробьев: Мы последовательно сокращаем в Подмосковье ввод многоквартирных домов

Об этом губернатор заявил в ходе ежегодного программного обращения к жителям региона.

    

Фото: www.dsk-energo.ru

     

«Мы последовательно сокращаем ввод многоквартирных домов: за прошлый год — более чем на полмиллиона квадратных метров», — напомнил руководитель региона.

При этом, по словам Андрея Воробьева (на фото), власти региона стимулируют малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство.

     

Фото: www.inroshal.ru

    

Напомним, что Московская область традиционно является лидером среди российских регионов по объемам жилищного строительства: в 2018 году на долю этого субъекта Федерации пришлось 16% всего введенного в стране жилья.

По итогам 2017 года в Подмосковье введено 8,914 млн кв. м жилья, что на 1,3% меньше, чем в 2016 году (8,799 млн кв. м).

      

   

  

Как сообщило региональное министерство жилполитики, в 2018 году ввод жилья в Подмосковье упал на 8,8%, снизившись до 8,3 млн кв. м. В частности, ввод многоквартирных домов (МКД) сократился на 11% — до 4,9 млн кв. м, ввод индивидуального жилья снизился на 3%, составив 3,4 млн кв. м.

Ранее губернатор Московской области проинформировал, что в 2019 году ввод МКД в регионе достигнет только 4,5 млн. Таким образом, заметное падение ввода многоквартирных домов в регионе продолжится.

Что касается ИЖС, на развитие которого делают ставку власти Московской области, то пока и здесь дела идут далеко не лучшим образом.

   

Фото: www.static.tildacdn.com

  

Как недавно со ссылкой на исследование аналитиков ИНКОМ-Недвижимость отмечал портал ЕРЗ, девелоперы уходят с подмосковного рынка первичной загородной недвижимости. По оценке экспертов, в 2018 году его покинул каждый пятый девелопер, то есть 20% от числа застройщиков, работавших в данном сегменте рынка еще в 2017 году.

Причем в минувшем году здесь появилось на 35% меньше новых проектов, чем годом ранее. И только в 11% из них представлена собственно застройка, в основном же это т.н. УБП — участки без подряда, то есть земельные участки с инженерными коммуникациями разной степени развитости.

   

Фото: www.krasnogorsk-adm.ru

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Объем ввода жилья в 2018 году составил 75,3 млн кв.м (графики)

Девелоперы уходят с подмосковного рынка загородной недвижимости

Ввод жилья в 2018 году: предварительные итоги

Портал ЕРЗ уточнил прогноз по вводу жилья в 2018 году

Андрей Воробьев: Снижение ввода МКД в Подмосковье носит плановый характер

До конца года в Подмосковье ключи от квартир получат около 6 тыс. дольщиков

Власти Подмосковья в 2019 году обеспечат жильем около 20 тыс. дольщиков, в том числе ряда объектов Urban Group

Ввод жилья в РФ: по итогам ноября отставание от прошлого года остается на уровне 3,5% (графики)

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-октябрь показали Московская область, Москва и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода жилья за январь-октябрь показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Выдавать ГПЗУ на ИЖС в Подмосковье будет региональная Главархитектура: комментарий эксперта

Ввод многоквартирных домов застройщиками в Московской области за январь-октябрь 2018 года уменьшился на 5,1% (графики)

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками в 2017 году показали Московская область, Санкт-Петербург и Москва

Максимальные объемы ввода жилья в 2017 году показали Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург