13 февраля в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» состоялась совместная пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ ВШЭ об итогах 2018 года в жилищном строительстве. В мероприятии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, президент НОЗА Леонид Казинец, первый проректор НИУ ВШЭ Александр Шамрин, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, а также свыше 30 представителей застройщиков России и журналисты ведущих СМИ.

    

 

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и президент НОЗА Леонид Казинец озвучили некоторые итоги Президиума Госсовета, состоявшегося 12 февраля в Казани под председательством Президента России Владимира Путина. Он был посвящен вопросам реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

  

Критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью

В частности, на заседании Президиума Госсовета поддержан не самый жесткий для застройщиков подход к определению критериев, по которым они смогут достроить долевые проекты по старым правилам.

В течение двух недель документ будет опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для оценки регулирующего воздействия. В ближайшее время по тексту документа пройдут широкие консультации.

  

Достаточность капитала застройщиков

В настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн. кв. м многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трлн руб., из них только 0,4 трлн руб. — это собственные средства застройщиков.

   

  

Президент НОЗА Леонид Казинец (на фото) отметил, что при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн. рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря уже про поставленную руководством страны цель роста объемов строительства МКД в два раза.

Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трлн руб. собственных средств застройщиков придется только 1,6 трлн руб. кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 трлн до 2 трлн руб.

  

  

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото слева) сообщил, что данная тема подробно обсуждалась на Госсовете, в настоящее время прорабатываются варианты решения этой проблемы. В частности, банк «ДОМ.РФ» уже начинает рассматривать заявки застройщиков на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала застройщика. Правда, все зависит от конкретного проекта, уточнил замглавы Минстроя.

  

Регулирование проектного финансирования

Будут разработаны документы, регулирующие проектное финансирование застройщиков, которые позволят защитить девелоперов от возможных злоупотреблений со стороны банков.

В частности, будут подготовлены методические рекомендации по проектному финансированию, которые определят необходимые для получения кредита документы, методику оценки предмета залога, сроки рассмотрения заявлений, иные аспекты проектного финансирования.

  

   

Ручной режим проектного финансирования

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме в плане определения источника средств для достройки начатых строительством объектов.

По этому вопросу застройщики могут обращаться и через Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА). Правда, сначала желательно обсудить это с местными и региональными властями, которым даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.

  

   

Требования к застройщику при переходе на счета эскроу

Признаны излишними некоторые установленные законом требования к застройщику, если он переходит на работу со счетами эскроу. В частности, будет рассмотрен вопрос о целесообразности сохранения в данном случае государственного контроля за долевым строительством.

   

Сокращение расходов застройщиков на инфраструктуру

Еще одним предметом рассмотрения стал вопрос о существенном увеличении государственного финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Было отмечено что расходы на эти нужды не должны, как прежде, оплачиваться застройщиками за счет дольщиков.

   

Градостроительная регуляторика

На Госсовете были рассмотрены вопросы вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель, повышения эффективности институтов комплексного освоения территорий, комплексного развития территорий, развития застроенных территорий, строительства объектов инфраструктуры. Решение этих вопросов позволит вовлечь в жилищное строительство привлекательные для застройки земли.

  

Когда ждать результатов Госсовета

По итогам Госсовета будет выпущены соответствующие поручения, определены ответственные за их исполнение и названы конкретные сроки.

   

Прогноз ввода жилья в 2019 году

Объем ввода жилья в 2019 году по расчетам должен составить 74,4—77,1 млн кв. м, сообщил руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото).

В том числе ввод многоквартирных домов достигнет 44—44,6 млн кв. м (в 2018 году ввод МКД составил 42,9 млн кв. м), ввод индивидуальных домов ожидается на уровне 30,4—32,5 млн кв. м (в 2018 году ввод ИЖС составил 32,5 млн кв. м).

Рост объемов ввода МКД обоснован тем, что на 1 января 2019 года объем планируемого застройщиками ввода жилья в 2019 году вырос по сравнению с аналогичным показателем годом ранее на 3,9%.

Падение объемов ввода ИЖС обосновывается отсутствием у граждан мотивации ускоренной постановки на кадастровый учет объектов, которая наблюдалась в 2018 году в связи с объявленным окончанием т.н. дачной амнистии.

Из-за этого объем ввода ИЖС должен уменьшиться примерно на 2,1 млн кв. м, прогнозируют в НОЗА.

Положительные индикаторы рынка жилищного строительства

Помесячные показатели ввода многоквартирных домов после продолжительного периода падения стали показывать положительную динамику.

   

   

Из последних четырех месяцев (сентябрь-декабрь) 2018 года на протяжении трех месяцев наблюдался рост.

Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017-му и 20,5% по отношению к 2016 году.

  

   

Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.

Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014—2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв. м (в среднем по 16,7 млн кв. м в год), то за два года (2017—2018) такая разница составила лишь 5,2 млн кв. м (в среднем по 2,6 млн кв. м в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж. Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.

Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.

  

   

Отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства

Главный из них — крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.

  

 

Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие, продолжает расти средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяца (вместо 32,5 в 2017 году).

  

  

Снижается доля своевременно и досрочно сданного жилья. Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков.

 

  

Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет и так непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.

   

     

Позиция региональных застройщиков

Антон Воробьев (на фото выше), Единство (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2—3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.

     

    

Евгений Романенко (на фото выше на переднем плане), Талан (Ижевск), и Игорь Белокобыльский (на фото ниже), Стрижи (Новосибирск), рассказали о своем опыте перехода на счета эскроу.

Этот опыт показал, что себестоимость проекта увеличивается на 3—4% из-за дополнительных расходов на проектное финансирование и еще на 3—4% — из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала.

Однако при этом расходы снижаются на 1,2% за счет экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.

  

 

Опасения вызывает малое количество застройщиков, которые имеют опыт проектного финансирования при счетах эскроу. Например, в Новосибирске, как рассказал Игорь Белокобыльский таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке составляет менее 10%.

Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

По окончании пресс-конференции были вручены дипломы региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья.

Полностью видеозапись пресс-конференции в НИУ ВШЭ можно посмотреть здесь. 

28 февраля в Москве состоится круглый стол для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», на котором будут подробно рассмотрены и обсуждены все вопросы им проблемы проектного финансирования. Организаторы мероприятия — НОЗА и Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства.

    

Фото: www.uniteddevelopers.ru

Фото: www.mnetatu.ru

    

   

   

   

 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на местах

13 февраля в 11.00 состоится прямая трансляция пресс-конференции с итогами Госсовета от непосредственного участника

Никита Стасишин: С критериями для достройки жилья по старой схеме определимся до марта

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

 

 

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

 

 

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

 

 

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

  

Фото: www.static.tildacdn.com

 

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

 

 

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

 

 

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

 

 

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

 

 

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

 

 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

 

 

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

 

 

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

 

 

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

 

 

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

  

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023