Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Минюст зарегистрировал приказ Минприроды «Об утверждении особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных в лесопарковых зеленых поясах».

Фото: www.vdvsp.ru

Напомним, что с 1 января 2017 года в России вступил в силу закон о «зеленых поясах», предусматривающий возможность создания вокруг крупных городов охраняемой лесопарковой зоны, где, в частности, запрещена вырубка деревьев. В законе указано, что особенности лесопользования на таких территориях должны быть определены актом Минприроды.

В соответствии с приказом Минприроды №214 от 02.05.2017, зарегистрированным 23.08.2017 Минюстом, создание объектов капитального строительства в «зеленых поясах» будет запрещено, но при этом предусматривается целый ряд исключений. В частности, там разрешается прокладывать автомобильные дороги и железнодорожные линии, линии связи, возводить гидротехнические сооружения, а также строить объекты здравоохранения, образования и физкультурно-туристические комплексы.

На этапе подготовки закона создание «зеленого щита» предполагалось только в Московском регионе — вокруг столицы, однако впоследствии было решено распространить такую инициативу и на другие российские города и регионы. По сообщению Минприроды, решения о создании «зеленых щитов» приняли Тюменская, Волгоградская, Брянская, Воронежская, Владимирская области. Кроме того, зеленый пояс уже действует в Смоленской области — его площадь составляет 3,8 млн кв. м.

Фото: www.rugrad.eu

По просьбе портала ЕРЗ подготовленный Минприроды документ и влияние «зеленых поясов» на перспективы жилищного строительства комментирует главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУ МО «НИиПИ градостроительства» Александр АНТОНОВ (на фото): 

«Понятие Лесопаркового зеленого пояса появилось в Законе об охране окружающей среды всего год назад, — напомнил эксперт. — Как написано на сайте Минприроды РФ, к настоящему времени создан лишь один подобный зеленый пояс — в Смоленске. Из информации, найденной в Сети, следует, что данный зеленый пояс войдет в состав ООПТ областного значения. «Было принято решение создать особо охраняемую природную территорию регионального значения — памятник природы «Красный Бор», которая будет включать в себя лесопарковый зеленый пояс города Смоленска, три озера — Ключевое, Дубровенское и Кривое, а также археологический комплекс «Гнездовские курганы». Площадь объекта составит более 500 гектаров», — говорится в сообщении на сайте Общественной палаты Смоленской области. При этом площадь зеленого пояса, согласно постановлению Смоленской областной Думы от 23 марта 2017 г. №138, составит всего 388,6 га, что, как мне кажется, маловато, чтобы быть поясом, окружающим город.

В Лесном кодексе существуют такие понятия, как защитные леса, в состав которых входят лесопарковые зоны, зеленые зоны, городские леса, правовой режим которых установлен статьей 105 кодекса. Данная статья достаточно защищает как гослесфонд, примыкающий к городам, так и городские леса в составе земель населенных пунктов. Что нового привносит в защиту лесов формирование Лесопаркового зеленого пояса, пока не вполне понятно. На первый взгляд — ничего. Наверное, надо немного подождать, пока появится какая-то юридическая практика.

Согласно статье 62.1 Закона об охране окружающей среды «лесопарковые зеленые пояса — зоны с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя территории, на которых расположены леса, водные объекты или их части, природные ландшафты, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему».

То есть в составе пояса могут оказаться совершенно разные земли — и лесного фонда, и населенных пунктов, и водный фонд и, что важно, земли сельхозназначения (природные ландшафты). В России сегодня существует огромное разнообразие городов и городских округов, границы которых могут более или менее совпадать с границей застроенной части, а могут включать в себя значительные по площади незастроенные территории в категории земель населенных пунктов или участки земель других категорий. Как в таких случаях будут устанавливаться лесопарковые зеленые пояса, покажет практика. И эта практика обещает быть самой разнообразной.

На первый взгляд, кажется, что данный инструмент позволит защитить от застройки как раз не лесные территории (для них, повторяю, достаточный уровень защиты установлен Лесным кодексом), а те самые природные ландшафты — пойменные, болотные и прочие, не имеющие особой сельскохозяйственной ценности и не относящиеся к федеральной собственности. Возможно, более высокий уровень защиты получат леса в населенных пунктах. Возможно, но не факт.

Теперь обратимся к самому приказу Минприроды от 02.05.2017 №214 «Об утверждении особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных в лесопарковых зеленых поясах». Как следует из названия приказа, он устанавливает особенности использования именно для лесов в лесопарковых зеленых поясах. А для природных ландшафтов? Непонятно.

При этом для лесов Лесопаркового зеленого пояса в составе гослесфонда действуют положения Лесного кодекса, а для «других»  лесов — как раз и установлены те самые ограничения с исключением, трактовка которого всех заинтриговала.

Итак, получается, что в лесах, «расположенных на землях, не относящихся к лесному фонду», допускается размещение «гидротехнических сооружений, линий связи, линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий, других линейных объектов и являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов зданий, строений, сооружений» (что нормально и, в принципе, допускается и в лесном фонде), «а также объектов здравоохранения, образования, объектов для осуществления рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности».

И здесь для наглядности я хочу привести два примера. Что вы видите на картинке?

Фото: www.солнечная1.рф

Сразу скажу: ответ неправильный. Это, всего-навсего, проект «реконструкции международного центра спортивно-боевой подготовки федерации комплексного единоборства России». То есть объект «физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности».  Разрешения на строительство всех корпусов центра, выданное ООО «Бенефит-Гарант», прилагаются.

И второй пример из того же города Светлогорска Калининградской области.

Фото: www.zastroyschiki39.ru

Этот уже построенный объект предназначен «для осуществления рекреационной деятельности». Иными словами, это гостиница, а еще точнее – «отель апартаментного типа». Между прочим, здание окружают нетронутые «леса, расположенные во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов».

Таким образом, заявленные в приказе Минприроды ограничения по жилой застройке лесопаркового зеленого пояса в реальности обходятся достаточно просто. Прежде всего, когда это касается редевелопмента ранее освоенных, но недостаточно эффективно используемых территорий: заброшенных пионерлагерей, спортивных баз, различных специализированных медицинских учреждений, которые принято было располагать в лесных массивах.

Возможно, что установленные ограничения на градостроительное освоение лесопаркового зеленого пояса вблизи городов помешают застраивать девственные природные ландшафты, особенно если затраты на застройку, с учетом создания транспортной и инженерной инфраструктур, не будут окупаться в условиях невысокого спроса на новое жилье.

Но окончательный ответ на все вопросы сможет дать только практика», — подчеркнул эксперт, поблагодарив коллег Александра Карпова и Максима Дюжева, которые, по его словам, «помогли разобраться в теме».

Другие публикации по теме:

Александр Антонов: Новый СП 42.13330 по планировке и застройке будет отменен уже через два-три года

Леонид Казинец («Баркли»): Среднеэтажная застройка сомасштабна с человеком, и качество жизни в таком доме ощутимо выше