В этом вопросе опираясь на аналитические данные bnMAP.pro и мнения экспертов, разбирался «Коммерсант».
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
По данным аналитиков bnMAP.pro, крупнейшими в России рынками жилья по объему первичного предложения в мае были Москва (62,1 тыс. лотов), Краснодар (49,9 тыс.), Санкт-Петербург (36,6 тыс.) Екатеринбург (33,1 тыс.) и Ростов-на-Дону (22,5 тыс.).
Самое дорогостоящее жилье зафиксировано в Москве (598,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (310,2 тыс. руб.), Краснодаре (165,8 тыс. руб.), Екатеринбурге (165,3 тыс. руб.) и Ростове-на-Дону (149,9 тыс. руб.).
В столице отмечаются и максимальные темпы роста стоимости (+51,6% с 2023 года и +33,6% с 2024-го).
Фото из личного архива И. Доброхотовой
Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) полагает, что такая динамика связана с вымыванием доступного жилья.
«В Москве стремительно сокращается объем предложения комфорт-класса, а эконом-сегмент сейчас исчисляется единичными лотами, причем это преимущественно апартаменты либо реконструкция, — рассказала эксперт и добавила: — Соответственно, доля более дешевого предложения замещается более дорогим, от бизнес-класса и выше. Это влияет на среднюю цену 1 кв. м, которая увеличивается».
Рост объема премиального и элитного жилья, которого не так много в других городах, способствует увеличению показателей.
Фото: © Михаил Марковский Фотобанк Лори
Аналитики отметили, что городами с наиболее сбалансированным повышением средней цены 1 кв. м в предложении являются Екатеринбург (на фото), Ростов-на-Дону и Санкт-Петербург. За год подорожание там составило 12,4%, 5,6% и 11,5%, соответственно.
«Максимальное число предложений здесь сосредоточено в комфорт-классе, а платежеспособный спрос более или менее равномерен», — пояснила эксперт.
Среди исследованных городов отдельное место занимает Краснодар (на фото ниже). Здесь в продаже находится большой объем квартир и апартаментов, в результате жилье подешевело на 5,8%.
Фото: lgotyinfo.ru
По словам Ирины Доброхотовой, если в Москве в старых границах экспозиция насчитывает 46,4 тыс. лотов, то в Краснодаре — почти 50 тыс., в основном в комфорт-классе. В столице Кубани наблюдается дисбаланс спроса и предложения из-за высокого уровня нераспроданных квартир, которых хватит более чем на 6 лет при довольно невысокой покупательской способности жителей.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото ниже) отметил, что в городах с положительной миграцией спрос на жилье формируется не только местными жителями, но и притоком населения из других регионов.
Фото: lp.etagi.com
«Поэтому он меньше привязан к ипотечным продуктам: для переезда многие продают имеющуюся недвижимость в других городах и если берут ипотеку, то лишь на часть суммы, — сказал эксперт. — Этот дополнительный объем сделок, менее зависящий от ипотечной ситуации, дает застройщикам больше свободы в части ценообразования».
Помимо этого на цену влияют популярность рассрочек (затраты на нее девелоперы закладывают в стоимость квартир), а также структура и разнообразие предложения, его соотношение со спросом.
Сергей Зайцев привел в пример старт льготной ипотеки в период пандемии и объяснил: «Тогда спрос резко вырос, структура предложения начала меняться в части ликвидности и стадий готовности домов, что привело к резкому росту средней цены 1 кв. м».
Фото: Optima Development
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян (на фото) отметил, что конечная цена жилья складывается в том числе из стоимости материалов, оборудования, услуг и логистики в разных субъектах.
По его словам, подорожание жилья в большей степени зависит не от инфляционных издержек при строительстве, а от развития локаций, совершенствования продукта, появления удобных маркетинговых инструментов, активизирующих спрос.
Сложившаяся в регионе стоимость земельных участков под строительство, затраты на подведение коммуникаций, создание социальной инфраструктуры и даже сроки согласования проектов также влияют на ценообразование.
Фото: АО «ВЗКСМ»
Гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин (на фото) подчеркнул роль конкуренции и наличия системообразующих девелоперов в определении уровня цены.
«Важную роль играет сформированный пул предложения и развитость строительного рынка, — заявил он и пояснил: — чем выше конкуренция в массовом сегменте за доступные земельные участки и конечного покупателя, тем больше девелоперов переходят из эконом-сегмента в более дорогой класс, поскольку в нем доля платежеспособного спроса выше».
Маржинальность от региона к региону не слишком отличается, хотя есть исключения. «Нормальной сейчас считается вилка в 10% — 20%», — отметил Денис Жалин.
Фото: cian.ru
Говоря о росте цен, руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) привел данные статистики: за пять лет в Москве цены увеличились (96%) значительно меньше, чем в Омске (203%), Челябинске (221%) и Самаре (229%). Такие показатели эксперт объяснил активным спросом из-за увеличения доходов занятых в промышленности и в ВПК.
По словам Попова, среди всех российских городов-миллионников Москва лидирует вместе с Красноярском (99%) и Екатеринбургом (104%) по темпам роста цен.
«Это рынки с высоким уровнем конкуренции, равномерным распределением жилых комплексов по территории города. В Москве относительный рост цен всегда ограничивается эффектом высокой базы», — уточнил аналитик.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) обратил внимание на то, что интенсивная динамика цены не обязательно означает высокую инвестиционную привлекательность.
«Резкий рост цен чаще всего отражает остроту дисбаланса между ограниченным предложением и высоким спросом, — поделился он своим опытом и добавил: — Такая ситуация может складываться как на стабильных и развитых рынках (крайне редко), так и на небольших локальных рынках с повышенными рисками (довольно часто)».
Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори
В качестве аргумента Сырцов привел ситуацию с ценами на новостройки на Северном Кавказе (в Карачаево-Черкесии, Чечне, Дагестане, Кабардино-Балкарии) и в Сибири (Хакасии, Алтае, Бурятии), которые в прошлом году выросли на 30%.
«Но нельзя сказать, что все эти регионы лидируют по инвестиционной привлекательности в России. При прочих равных инвестор скорее предпочтет вложиться в недвижимость Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга или городов-миллионников на Урале и в Сибири, — полагает эксперт, — поскольку инвестиционная привлекательность определяется и общеэкономической ситуацией в регионе, прогнозом спроса, а также миграционным потоком и постоянным притоком рабочей силы».
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Кто хочет жить у моря: жители каких регионов чаще инвестируют в жилье на курортах
Наценки на перепродажу квартир в новостройках снижаются, но их владельцы свою прибыль уже получили
Спад активности на рынке готового жилья в мае усилился
В Сочи темпы роста цен на жилье замедлились, Геленджик вышел в лидеры
Эксперты: самые дорогостоящие российские новостройки класса «делюкс» возводятся в Сочи
Эксперты: самые дорогие в стране новостройки Москвы и Сочи начали дешеветь
Эксперты: лидерами по темпам роста цен на новостройки в 2023 году стали Волгоград, Воронеж и Сочи
Лидеры рейтинга качества жизни среди российских городов — Сочи, Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и Краснодар
Эксперты: максимальная доля ипотечных сделок зафиксирована в Краснодаре, минимальная — в Москве
Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи
Эксперт: в первом квартале 2023 года лидером среди мегаполисов по ценам на жилье в новостройках стал Сочи
