Никита Стасишин: Никакого перегрева рынка новостроек в России нет
Об этом и о многом заместитель министра строительства и ЖКХ РФ рассказал в развернутом интервью РИА Недвижимость.
Фото: www.minstroyrf.ru
О корректировке целевых показателей ввода жилья
Отвечая на вопрос журналистов о том, как в связи с выходом нового указа Президента могут измениться целевые показатели ввода жилья на ближайшие годы, Никита Стасишин (на фото) напомнил, что показатель в 120 млн ежегодно вводимого жилья не зависит только от желания строить. Он зависит от таких параметров, как количество зарегистрированных сделок на первичном рынке, число выданных ипотек на новостройки, стоимость квадратного метра, доступность механизмов, через которые квартиру можно купить.
«В сегодняшней ситуации, когда жилищное строительство перешло на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета, выход на необходимые объемы строительства возможен без особых проблем в регионах, где у девелоперов есть маржинальность и на этапе стройки можно продать до 70% проекта, — пояснил чиновник. — В субъектах, где маржинальность низка, необходима помощь государства. Без нее выполнить задачи нацпроекта по жилью довольно сложно».
Фото: www.bn.ru
Поддержка, по его словам, выражается в льготных программах ипотеки, в программах по строительству инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, более эффективном вовлечении земельных участков, расселении аварийного жилья и развитии социальной и некоммерческой аренды жилья.
Чтобы выйти на целевой показатель в 120 млн кв. м жилья ежегодно, нужно, чтобы в стройке через два года находилось порядка 170 млн кв. м, между тем сегодня на стадии реализации находится меньше 100 млн «квадратов» индустриального жилья, уточнил Стасишин.
«Соответственно, нам необходимо за следующие два года создать предпосылки для того, чтобы девелоперы открывали проектное финансирование и начинали возводить новостройки, переломив тренд на снижение объемов, обусловленный кризисными явлениями из-за пандемии коронавируса», — резюмировал замглавы Минстроя.
Фото: www.cian.ru
О льготной ипотеке и других антикризисных мерах
Отвечая на вопрос по поводу возможного продления программы льготной ипотеки под 6,5% и менее (которая действует до 1 ноября текущего года), Никита Стасишин сообщил, что окончательного решения на этот счет на уровне Президента и Председателя Правительства пока не принято.
«Но мы, как профильное министерство, видим, что программа помогла не допустить значительного сокращения объема строительства и роста обанкротившихся застройщиков в период пандемии и после нее», — подчеркнул он».
При этом тот факт, что при лимите программы в 900 млрд руб. к настоящему моменту использовано около 42% запланированного финансирования, его не смущает. «Мы видим, что объемы одобренных заявок от банков даже больше увеличенных лимитов, — уточнил он. — Сейчас процент использования лимита немного выше. По последним данным оператора программы — компании ДОМ.РФ, кредиторы одобрили уже 358,4 тыс. заявлений. При этом после увеличения лимита программы до 900 млрд руб. в программе был заложен рост количества кредитов до 310 тыс.», — добавил замминистра.
Фото: www.news.sarbc.ru
Говоря о других антикризисных мерах, Стасишин напомнил, что запущена программа субсидирования кредитов застройщиков, которые они взяли на цели жилищного строительства. «Речь идет не о проектном финансировании девелоперов, а о рыночных кредитах, ставка по которым была в районе 10—12%, — пояснил он. — Для компаний, сохраняющих обязательства по вводу своих объектов без переносов сроков в этом и следующем годах, а также декларирующих отказ от снижения численности сотрудников, мы сокращаем ставку до размера ключевой. Соответственно, больший объем денег уходит в стройку. Это очень важная мера, особенно если ее сочетать с перечнем системообразующих предприятий», — заключил он.
При этом он напомнил, что ЦБ включил строительство в число пострадавших от коронавируса отраслей, в силу чего кредитные организации имеют право не ухудшать нормативы риска по строительным компаниям, попавшим в список системообразующих. «Следовательно, строителям не придется дополнительно вливать собственные средства для обслуживания кредитных линий», — подчеркнул он.
Фото: www.cbsmedia.ru
О ситуации в жилищной отрасли и нехватке рабочих рук
Заместитель главы профильного ведомства сообщил, что сегодня из 100 млн находящихся в стройке кв. м с использованием эскроу-счетов строится 35 млн «квадратов», что, по его оценке, «уже достаточно много».
«По большинству компаний, строящих по старым правилам, с учетом мер поддержки отрасли, ситуация не критическая, — полагает Никита Стасишин. — Мы видим, что они прошли стресс-тесты. Так что если в регионах и появятся проблемные дома, то, надеюсь, это будут единичные случаи, не связанные с пандемией», — резюмировал он.
Однако если говорить о последствиях для рынка новостроек в целом, то они таковы. На 7,6% снизились объемы ввода жилья в среднем по стране, до 33,6 млн кв. м за январь-июль. Сроки реализации проектов сдвинулись более чем в 75 регионах на два-три месяца. «Сейчас активно работаем с регионами, чтобы нагнать объемы и ожидаем итоговые объемы ввода на уровне прошлого года», — рассказал чиновник.
Подтвердил он и наличие дефицита рабочих рук на объектах жилищного строительства. По его словам, требуется минимум 100 тыс. человек. «Правда, чуть легче стала ситуация с наладчиками оборудования и ИТР, — проинформировал замглавы Минстроя. — Заявки по ним удается максимально оперативно отрабатывать по действующему регламенту с пограничной и миграционной службой, и все, по чьим кандидатурам обращаются региональные власти, заезжают».
Фото: www.pbs.twimg.com
О поддержке низкомаржинальных застройщиков и расширении программы «Стимул»
Никита Стасишин коснулся и анонсированной Минстроем программы поддержки региональных застройщиков с низкой рентабельностью. «У нас готовы все бумаги для запуска программы, сейчас мы их вносим в правительство, чтобы запросить деньги на следующий год, — рассказал он. — Механизм субсидирования кредитов в низкомаржинальных проектах в регионах действительно очень нужен, без него стройку там запустить будет трудно. Надеемся, что программа заработает в течение месяца», — добавил Стасишин.
Он напомнил что в этом году на данную программу может быть выделен 1 млрд руб. «При этом мы надеемся, что будет одобрена наша заявка на три следующих года — 2021-й, 2022-й и 2023-й, — поделился с журналистами чиновник. — Мы просим около 54 млрд руб. — с таким объемом финансирования мы рассчитываем поддержать проекты в регионах площадью 12 млн кв. м», — уточнил Никита Стасишин.
Фото: www.afhc.ru
По его словам, сам расчет низкой маржинальности будет похож на показатель LCR (коэффициент покрытия ликвидности, общий стресс-тест, целью которого является прогнозирование шоков рынка — Ред.). «Банки прекрасно понимают, как его рассчитывать, и ждут выхода этой программы, — сказал замминистра, добавив: — Еще одним ее плюсом, кстати, будет то, что после запуска программы девелоперские проекты с рентабельностью ниже 15% смогут попасть в первую группу риска по 590-й инструкции ЦБ. Это дает возможность кредитным учреждениям не резервировать дополнительные средства по ним, удешевить деньги и увеличить объем финансирования стройотрасли», — заключил он.
Говоря о программе «Стимул», он напомнил, что Минстрой поменял подходы к этой программе. «Если раньше мы отбирали проекты на год, и в первую очередь это были социальные объекты, то сейчас, по поручению вице-премьера, распределим деньги на четыре года, — подчеркнул Стасишин, добавив: — Уже идет обработка заявок регионов, в этот раз стараемся сделать упор на магистральную инженерную инфраструктуру, чтобы снять блок-факторы для старта жилищного строительства. Кроме того, удалось немного увеличить и объемы финансирования программы — на 6,5 млрд руб., решение уже принято».
Фото: www.fingram39.ru
Об инфраструктурных облигациях
Говоря о том, что вовлечению земли в жилищное строительство могут помочь инфраструктурные облигаций, Никита Стасишин напомнил, что механизм их выпуска Минстрой разрабатывает вместе с ДОМ.РФ по поручению премьер-министра Михаила Мишустина и вице-премьера Марата Хуснуллина при содействии помощника Президента Максима Орешкина.
Эти облигации будут размещаться специальным обществом проектного финансирования, или СОПФ, пояснил чиновник. Один СОПФ уже зарегистрирован ДОМ.РФ и сейчас проходит корпоративные процедуры.
По мнению руководства Минстроя, инфраструктурные облигации прекрасно кооперироваться с программой «Стимул». «Для этого мы планируем внести изменения в нее и запросить дополнительное финансирование, чтобы из средств "Стимула" можно было бы направлять деньги на погашение купонов облигаций», — сообщил Стасишин.
Работать механизм инфраструктурных облигаций будет так. СОПФ, учрежденный ДОМ.РФ, выпускает инфраструктурные облигации, "накрытые" государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства.
«Естественно, сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и банк, открывший для него кредитную линию. Тело долга по инфраструктурных облигациям возвращается только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу идет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, как я уже говорил, скорее всего, будет предоставлена поддержка государства в рамках программы "Стимул"».
Пилотные проекты инфраструктурных облигаций планируется протестировать в Тульской, Нижегородской, Ленинградской, Тюменской и, возможно, Новосибирской областях, сообщил Стасишин. Доходность инвестора должна быть на уровне ОФЗ, а срок — до десяти лет.
«Мы хотим доработать программу до конца года, и со следующего года сделать несколько пилотных эмиссий, — рассказал он. — Это будет действительно классная штука, так как пока в России нет механизма привлечения "длинных денег" для решения проблемы дефицита инженерных систем», — подчеркнул замглавы ведомства.
Фото: www.static.tildacdn.com
О поддержке ИЖС
Говоря о программе поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), Стасишин назвал ее «точкой роста, которая может позволить существенно увеличить объемы ввода жилья». Однако здесь, по его словам, нужно сделать несколько основных вещей:
• необходимо, чтобы при кредитовании покупателей индивидуальных домов предмет залога был понятен банкам, что означает индустриальный способ ИЖС;
• комплексное подведение сетей и дорог;
• возможность ипотеки на этапе стройки, в том числе по льготным государственным программам;
• проектное финансирование для застройщиков и расчеты с девелоперами через эскроу-счета для покупателей.
Если соблюсти все эти условия, «тогда все полетит», убежден Никита Стасишин. Потенциал прироста объемов строительства жилья за счет ИЖК он оценивает цифрой до 10 млн кв. м в год.
«Уже сейчас в регионах, где мы делаем "пилоты" с Агентством стратегических инициатив, мы видим огромный интерес людей к индивидуальным домам, — рассказал чиновник. — А там, где есть спрос, всегда родится предложение», — резюмировал он.
Фото: www.cf2.ppt-online.org
О снижении издержек при строительстве жилья
По его мнению, снижать издержки в жилищной строительной отрасли нужно за счет сокращения сроков реализации проектов, получения разрешительной документации, согласования коммуникаций и линейных объектов.
«Это избыточные своды правил и СНиПы и затраты на инженерную и транспортную инфраструктуру, строящуюся за счет девелопера, а потому закладываемые им в стоимость квадратного метра, — перечислил Никита Стасишин, добавив: — Плюс вопрос себестоимости, связан с ценой строительных материалов. Кстати, именно поэтому с ВЭБ.РФ мы прорабатываем вопрос промышленного перевооружения строительной отрасли для выхода на новый качественный уровень панельного домостроения», — проинформировал он.
Свой вклад в сокращение издержек должен внести и ДОМ.РФ, благодаря программе обучения архитекторов, результатом которой станет проектирование домов с максимально эффективным выходом площадей. Наконец, уменьшить затраты девелоперов позволит цифровое моделирование, заключил замминистра.
В заключение интервью его спросили о возможном перегреве рынка новостроек. «Из 99 млн кв. м жилья на этапе строительства у нас продана половина, так что запас предложения еще есть, — сообщил Никита Стасишин. — Никакого перегрева рынка новостроек в России точно нет, — сделал вывод заместитель главы профильного ведомства.
Полностью интервью Никиты Стасишина можно прочесть здесь.
Фото: www.omskrielt.com
Другие публикации по теме:
Никита Стасишин: Государство поможет застройщикам с нерентабельными проектами, но — добросовестным
Никита Стасишин: Сделаем все, чтобы объемы ввода жилья в этом году были не меньшими, чем в прошлом